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早在去年2月末，新冠疫情刚开始在日本扩散开时，日本楼市观察机构就曾对当地的投资者们做过一次问卷调查，了解了当时疫情对房产投资事业的影响。受访者中大约一半的人认为疫情对房产投资没有任何影响。
如今，距离上一次问卷调查已经过去了将近一年。就在这个月初，日本再次发布了紧急事态宣言。这是继去年4月以来，日本第二次进入紧急状态。
一年后，在日均新增确诊5000+的日本，再进行同样的问卷调查，有754个有效回复，结果会有怎样的变化呢？
其中一个结果让我为之一振：有超过一半的日本投资者仍考虑买房投资。
具体什么原因？今天，我们梳理了第二次问卷调查的结果，将受访者们的想法归纳整理。新冠疫情这一年，日本业者都经历了什么？
疫情对房产投资有没有影响？意见对半分
（如今，新冠疫情对不动产投资和不动产租赁业有影响吗？）
在一年前的问卷调查中，认为“没有影响”的人占比达44%，认为“有影响”的占34%。
而一年过后，情况则出现了变化。认为疫情对不动产投资带来了影响比例已经升至41%。其中认为“有些许影响”的人数最多，占到了总人数的30%。认为“有非常大的影响”的人数则占11%。
（1）为什么觉得疫情影响了不动产投资事业？
一个东京都的房东说：“我的8户租客中有4户租客退租了，他们退租的理由是为躲避疫情选择回家乡。”
另一个东京都的30岁左右房东说：“或许是受到疫情影响，越来越多人支付不起初期入住费用。为了留住租客，都不得不免除一些租金了。”
一名茨城的房东说：“我的租户相继解约，入住率已经降至25%。”
另一名茨城的5房东说：“我将5套公寓都租给了外国留学生，然而疫情到来，大量留学生归国，我现在已经空置了3套公寓了。”
一名东京都的40岁左右房东说：“我的租客退租后，迟迟招不来下一任租客。”
可以看出来，大部分认为疫情对房产投资事业有影响的房东，都是因为疫情直接或间接导致了他们房产的空置问题。
除了住宅，一些购买了店铺租赁给商家的房东也反映，疫情影响最大的行业，首当其冲是餐饮类，经营餐饮店的租户营业状况恶化，有些不得不退租。
一名经营民宿的投资者表示，民宿顶点接连不断被取消，但在疫情之前他的民宿几乎都是满室出租状态，甚至正准备扩建，可如今这个形势下他还是放弃了这个打算。
（2）为什么觉得不动产投资业没有受疫情影响？
另一方面，认为疫情对投资事业“完全没影响”或“不怎么有影响”的人同样占受访者的41%。下面，来看看他们是怎么说的。
“我房屋的租金与周边租赁市场比更低，因此仍然有人入住，没有空置问题。”
“因为我的房子都没有租给商家，因此没有受到什么影响。”
“我的租客素质都比较高，因此没有发生拖欠租金的问题。”
“我的房子是承包给了专业的管理公司，因此我没有任何租金拖欠的问题，每个月还是很安稳地在收租。”
可以看出，只要名下房产没有出现空置问题，对投资者来说就是一剂强心针。
（3）“虽然现在没有受影响，但我仍感到前路不明。”
在众多受访者的评论中，还有这样一种声音：“虽然如今没有影响，但还是很担心以后会是怎样的情况。”在认为“说不上有没有影响”的受访人群中，类似这样的声音非常多。
一位埼玉县的50岁左右房东说：“普通的租户并没有向我要求减免租金，但有一户商户型租客大概是因为业绩受到了疫情影响，向我请求减免租金了。幸亏他后来申请了政府的补助金，才得已应付。”
一位茨城的40岁左右房东遇到了同样的情况：“我的租户是商户，由于疫情经营状况恶化，他要求减少房租，但目前还是依靠政府的补助金维持交租。”
一位福冈县的40岁左右房东说：“虽然目前空置率暂时没上升，但不知道将来会怎样，有点担忧。”
（4）拖欠租金的情况有增多吗？
伴随着疫情扩散，你的租客有拖欠租金吗？围绕这个问题，受访者中仅有小部分人的回答是“有”，占比12%，而多达88%的受访者都回答“没有拖欠租金”。
今后，如果你的租客向你请求减免租金或延期支付房租，你会怎么处理？围绕这个问题，49%的受访者表示他们将尽力满足租客，或是根据实际情况满足租客减租需求。
为什么想尽力满足租客的减租要求？
“与其要承担空置的风险，倒不如答应减免房租留住租客更好。”
“人人都会经历艰难的时刻。我总是对我的租客心怀感激，因此想尽可能给予他帮助。”
“虽然现在维持我的民宿收支经营十分困难，但还是多亏了租客们才得以坚持下去，所以想尽可能满足他们的要求。”
“因为租客也有正当的减租理由，所以想灵活处理这件事。”
…………
原因五花八门，但大部分离不开一个中心——房东想通过满足租客的减租要求，留住租客。
另一方面，为什么不想答应减租？
虽说有49%的房东说会尽力配合，但也有26%的人说尽可能不回应或是不打算回应租客需求。
一名神奈川县的40岁左右房东表示：“疫情不仅对租客有影响，房东也很不容易，因此我很难做到立马答应减租。”
福冈县一个20岁左右房东说：“我很多房产的地段都很好，就算租客退租也能立马找到下一任租客，因此我不想妥协。”
“我希望租客能先自己积极寻找支付房租的方法，而不是遇到困难就来央求我减租”
“我希望租客能利用政府的各种支援金缴纳房租，因为我也需要偿还房贷，不是说减租就能减租的。”
可以看得出来，很多房东希望租客在请求房东减免租金前，先尝试申请政府的住房补助金。
仍有过半数投资者今后仍将继续买入房产
这就是让我为之一振的部分：即使疫情当头，还是有不少人看好日本的楼市。
如今面对疫情，你将如何调整今后的不动产投资战略？
对于这个问题，大部分人表示想继续购入房产，占受访者中的55%。其次则是“看情况决定买不买”，占受访者人数的39%。
（1）为什么还想继续购入房产？
“经济一旦不景气，就会有不少房地产被抛售，这时候做好抄底的准备最好不过了。”
“感觉今后为了尽快转现而急急忙忙将房子抛售的业主会很多，因此这时候购入是最好的机会。”
“听说这种时候房价会下跌得厉害，因此我选择积极买入。”
（2）为什么要看情况决定买不买？
“以后疫情对我们的生活影响会变多大，都还不清楚。”
“直到去年末，我还认为不动产投资的风险不算大。然而，现在却再次发布了紧急事态宣言，我感觉还是要谨慎一点。”
“如果不动产市场价格下跌，我会考虑继续买入，但是现在还没出现大幅下跌。”
“虽然感觉现在的确是买入的好时机，但是还是觉得要先做好调查。”
此外，还有投资者认为，要先把握金融市场的整体动向，再作出是否要投资的判断。
我们还发现，受访者中，想要将手上的房产抛售的人少之又少，仅占所有受访者的1%。想抛售房产的人都认为，受疫情影响，今后股市必定下跌，而房产市场价格也将随之下落。
也有人认为疫情与不动产市场毫无联系。
“不管有没有疫情，根据实际需求要卖的时候就抛售，要买的时候就购入就好了。”
“我不会因为疫情改变我的投资计划，只要有好的物件我就一定会出手。”等等，类似这样回答也非常多。
总结问卷调查
在这份调查问卷中，空置率是主导房产投资是否受影响的最重要因素。
房产空置率低的人，认为疫情豪不妨碍自己的投资事业。而在疫情期间饱受空置问题干扰的人，则认为自己的投资事业受到了疫情的牵连。
新冠疫情至今已经伴随了我们一年有余，期间我们也时常发觉，东京市区空置的房屋确实越来越多。东京的疫情仍然比较严重，为了躲避疫情，不少人选择离开东京，所以导致即使在地段很好的核心五区，房子也可能租不出去。
在《逃避可耻但有用SP》电影中，主角新婚夫妇的孩子就是在这个特殊时期诞生的。为了不让抵抗力差的孩子受感染，gakki扮演的女主角就跑到了首都圈的乡下家里，和爸妈生活，留着男主人翁独自一人镇守东京。
（女主回老家前想和男主最后拥抱一次，结果为了刚出生的孩子而放弃）
颇有一种“现在留在东京的人，都是勇士”的既视感。
面对这样特殊的情形，在甄选投资标的时，我们都会格外注意房屋是否有租客、租客的情况等，给客户们把好第一关。
在这一背景下，仍有过半数的日本投资客想要继续购入房产。他们认为，疫情让不少人选择抛售房产，如今正是抄底的大好时机。
对此，我们的建议是：如果这个钱对你来说，是做为长期资产配置的用途，对你日常生活开销没有太大影响，那么，做好一定的降房租、降收益的预期，就可以考虑入场一个有租约的好房。
这个时期如同2011年时，恐慌的人跑步退场，而勇者入场，现在回看，那些勇者多半吃到了甜头。
而想在疫情期间风雨不动安如山，必须要规避空置问题，这时候房产的竞争力就显得十分重要。而好的地段，就是房产最强的盔甲。引用上文房东的一句话：
“我很多房产的地段都很好，就算租客退租也能立马找到下一任租客，因此我不想妥协。”
……
2021年是一场更艰难的战役。
全球资本已提前部署日本资产，避险保值。
日本不仅是全球投资的保险箱，更是租金回报高地。
未来十年，当不确定性成为常态，更应提前部署。
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