最近，君君去天河东圃转了转。
发现一些“脏乱差”小巷变干净了，破旧的房屋粉了白墙；中介门店仍然随处可见，但也有少数倒闭了；三溪那一带在宜家搬来之后，周边商业已渐成规模……
变是变了点儿，但走一圈还是熟悉的味道。
东圃二马路两边永远摆满了自行车、电动车；各种各样的美食店数不胜数；长租公寓、创意园夹杂在其中，与城中村和菜市场比邻而居。
这个距离珠江新城只有6个地铁站的地方，一直是广漂们租房的热门选择。有的人住几年习惯了，买房时也会考虑买在这里。
但东圃却是一个很容易让人忽略的地方，简而言之，存在感不强。
它不像邻居车陂那样烟火气爆棚，也远远够不着金融城的高大上。东圃怎么说呢？既接地气接得“平平无奇”，又有些高端精致在里面。
走进它，依然会看到粗犷拙朴的生活痕迹，这是它的底色，是刷刷白墙、整整绿化带掩盖不住的生活气息。
而这几年，随着城市发展、房价上涨以及泛金融城概念的加持，曾经的天河洼地、刚需天堂，如今已经与这些标签渐行渐远。
Part.01
兴于“九运会”
东圃是什么时候发展起来的呢？大概可以追溯到新世纪初。
2001年冬天，“九运会”在广州举行。重头戏开幕式选在了广东奥林匹克体育中心。
当时，奥体中心刚竣工不到俩月，是专为九运会而建。项目前后花了近三年时间，投资16.7亿元，占地约100万平方米。
地址就在天河黄村。
现在我们经常会把黄村和东圃分成两个小板块来看，但那会儿的黄村还归东圃镇管辖。
到2002年底，东圃镇和相邻的沙河镇被撤销，设立前进、珠吉、新塘、车陂、棠下、长兴、黄村等7个街道。
东圃与黄村才严格意义上分道扬镳、各奔前程。
而在更早之前，东圃一直属于广州市郊区。看名字就知道，“圃”意为园圃，东圃曾以蔬菜种植闻名广州。
那时老广们去趟天河都叫“出城”，到东圃直接就到乡下了。直到九运会举行，东圃才从小透明成为人们关注的焦点。
这当然也要归功于1987年那场“六运会”。六运会让天河体育中心平地而起，周边人气开始聚拢，区域逐渐繁荣。
有这个珠玉在前，九运会自然让人们对东圃寄予厚望，而事实发展也的确如此。
Part.02
板块逐渐繁华
九运会之后，东圃逐步发展起来。
广州“东进”战略也是自那时迈出实质性步伐，然后便一路向东，越来越东。
嗅觉敏锐的开发商开始进驻。如今东圃二手房成交比较热的旭景家园、羊城花园、盈彩美居、中兴花园等楼盘，都是九运会前后所建。稍晚一点的，还有城市假日园和美林湖畔花园。
楼盘建好，人气聚集，交通、商业等配套自然也要跟上。
2009年，广州地铁5号线开通，从东圃站搭乘地铁到珠江新城仅6个站，差不多也就15分钟。如今板块内还有13号线二期珠村站在建，预计2022年通车。
另外，中山大道上的BRT快速公交东圃镇站，经过的公交路线多达25条。
东圃还汇集了广园东快速路、中山大道、黄埔大道、广州环城高速等交通干道，驾车出行也比较便利。
商业主要集中在东圃大马路上，像早期的东圃摩登城、东圃购物中心等。
2011年底天银商贸大厦落成，紧接着天河城百货东圃店开业，成为当时东圃唯一的一间大型百货。与其同年开业的还有东圃四季时尚荟。
| 天河城
再后来几年，乐都汇广场、M+Park漫广场、美林M·LIVE天地等相继开业。2019年宜家从天河北搬到三溪地铁口，引起了不少的关注。
到2021年，山姆在广州的第二家店开在了宜家旁边，东圃的商圈氛围也越发完善和成熟。
| 宜家家居
短板自然也是有的，比如学校和医院。
东圃板块内的学校有旭景小学、羊城花园小学、东圃小学、前进小学、盈彩美居小学、广州市第十八中学等，整体算不上太好。公立医院有天河区第一人民医院。
总体而言，生活氛围浓厚、交通便捷、商业配套完善……让东圃备受租房族和购房者的青睐。
但近年随着房价不断上涨，东圃已经今非昔比。
Part.03
曾经的刚需天堂
多年来，东圃一直有着天河房价洼地、刚需置业第一板块之称。
被贴上这些标签，无非是因为它位于市中心，相关配套资源丰富，跟天河其他板块比着房价相对友好，吸引了不少刚需在此置业等等。
而且前面也提到，东圃大多数楼盘建于九运会前后，十几二十年的楼龄在二手房里面，算不上“高龄”。
尽管学校和医院配套一般，但买东圃的人基本预算不高，啥都想要也不太可能，要不怎么说是刚需呢。
那么，东圃的刚需“品质”是从什么时候开始变化的呢？
2013年时，久未出新盘的东圃上新，佳润上品菁园首期均价2.2万元/㎡。
而与之毗邻的盈彩美居因为佳润上品菁园开盘，二手房成交价卖到约2.1万元/㎡，比佳润上品菁园才低了1000元/㎡。
图片 | 盈彩美居
新盘稀缺，是东圃二手小区们房价上涨的底气之一。
但那时的东圃依旧是天河房价洼地。数据显示，2015年10月佳润上品菁园销售均价2.6万元/㎡，相比天河在售新房均价低出63%。板块内整体二手均价在2015年时也才1.8万元/㎡左右。
到了2016年5月兰亭盛荟开盘，均价3万元/㎡，但不到3个月就涨至3.5万元/㎡。随后兰亭盛荟一路上涨，2020年开盘已经突破5万元/㎡。
一手涨，二手自然也跟着涨。
尤其是美林湖畔花园、城市假日园等小区环境较好、楼龄较新的楼盘，在2019年之后价格大幅上涨。此外旭景家园、盈彩美居、中兴花园等涨幅也不小。
比如美林湖畔花园，此前二手挂牌价已经去到7万+，盈彩美居、中兴花园等也均破了5万。毫无意外的，这些小区都被“指导”了。
图片 |美林湖畔花园
目前东圃1月最新二手房均价在3.8万元/㎡左右，当然因小区而异，“3字头”的也有但比较少，且多为旧一点的楼梯楼。
大多数二手小区成交价还是在4-5万元/㎡之间，甚至更高。这个价格，刚需想要上车已经需要踮个脚了。
东圃，还是那个大家公认的刚需板块吗？
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