01
楔子
昨天晚上，我看到了一则新闻：浙江丽水拟出让微小宅地。对于很多希望拥有一块土地，自建“梦中情房”的城里人来说，这无疑是一个天大的消息啊。
如果在上海的郊区有这样的土地出让，我相信对于很多人都是有吸引力的。但是这个项目在丽水，很多人也都不熟悉，所以今天不妨和良子一起去探究下这件事。
02
项目介绍
丽水市
古称处州，浙江省辖地级市，位于浙江省西南部；东南与温州市接壤，西南与福建省宁德市、南平市毗邻，西北与衢州市相接，北部与金华市交界，东北与台州市相连；
地貌以中山、丘陵为主，由西南向东北倾斜，90%的辖区面积以上是山地，素有“九山半水半分田”之称；属于中亚热带季风气候带，四季分明，温暖湿润；
2023年，丽水市地区生产总值1964.4亿元，丽水市常住人口252.8万人，城镇化率为64.6%。
作为浙江省下辖的11个市之一，丽水去年1-11月的财政收入为180.46亿元，位列倒数第一。
该项目所处的白桥区块，既是碧湖新城的重要板块，也是“一脉三城”的重要联结区域，被纳入“三江口协同发展区”。
项目位于莲都区碧湖镇郎奇一白桥区块石郎线与黄碧线路口东南侧，总面积约16亩，分为A、B、C三个区块，共由6宗小宅地组成。
A地块
总面积3652㎡，容积率0.7-0.8。分为4个小地块出让，其中A-1地块865㎡，A-2地块818㎡，A-3地块989㎡，A-4地块982㎡。
B地块
总面积2097㎡，容积率0.7-0.8，预计房屋幢数2幢。
C地块
总面积4312㎡，容积率0.7-0.8，预计房屋幢数5幢。
A-1，A-2，A-3，A-4，B，C地块将分别进行挂牌出让。
新闻还提到这个项目在指定的土地单元内，建设方式可由业主“量体裁衣”，就是私人定制的概念。不光可以一户定制，也可以多户拼在一起定制。
按照0.7的容积率来看，这就是个低密度的开发项目，可以建造的产品可能是独栋或者类独栋。
但是从现场情况来看（如上图），前后地块都是高层产品，中间却是底层住宅，是不是有点“违和”呢？
03
一户建
这个项目私人定制的独门独户的房子，让我一下子联想到了日本的“一户建”。（如上图）
一户建
是日本一种常见的住宅形式，相当于中国的别墅概念。这种住宅通常远离市中心，由一个小院、停车场、部分私有道路组成，以及2至3层的木造小楼，面积约在100平米到300平米之间。
我最早接触“一户建”是在动画片里，机器猫和大雄的家就是一户建 。
1979年，《哆啦A梦》系列动画片在日本朝日电视台首次播出。1991年，系列动画片首次被引进到中国。 （如下图，为哆啦A梦和大雄的家）
后来是樱桃小丸子，在1990年至1992年，《樱桃小丸子》第一次动画化，于富士电视台播出，到了1996或1997年，中国大陆开始引进《樱桃小丸子》的电视动画版本。 （如下图为樱桃小丸子的家）
再后来就是蜡笔小新，1992年，根据漫画改编的同名动画在朝日电视台播出，而关于《蜡笔小新》的漫画原作和VCD则是在2002年被引进到中国。 （如下图为蜡笔小新的家）
一户建的起源，最早可以追溯到上世纪二战之后。
日本经历美军轰炸之后，城市的战损严重，但是远郊的房子却幸存下来。人们流离失所，仅存的这些房子就成为了当时人们眼中的“香饽饽”。
租房市场鱼龙混杂，社会矛盾开始显现。对此，日本政府在1946年颁布房租管制命令，通过限制房屋租金和颁布一系列保护租客的条款来改善这种乱象。
而房东们因为对租金限制不满，所以减少了市场的供应量，住房短缺问题进一步恶化。
到了50年代初期，日本政府又接连颁布了《住房金融公库法》和《公营住房法》这两部法律 ，并给居民提供贷款，让他们可以自己盖房，从而解决住房短缺问题。这就是日本“一户建”的由来。
进入六十年代之后，日本经济开始腾飞，日本人口也迎来了快速增长 。一栋栋独门独户的别墅 （一户建） 开始遍地开花，并逐渐从城郊向市中心延伸。
虽然说“一户建”类似于别墅，但是和我们认知里的别墅还是有区别的。
在国内，别墅几乎是“豪华、奢侈”的代名词。但是一户建的占地面积和房屋面积都不大，面积约在100平米到300平米之间，是和公寓不相上下的建筑形式，大多追求简约、实用。 （如下图为一户建的常规样式）
“一户建”之所以受日本民众欢迎，主要是可以私人定制，不光可以自住还可以买卖。
由于日本的土地是私有的，买一块地，业主可以自由设计和修建喜欢的房型，还可以传承给子孙后代。不仅自己住的舒服，还可以作为民宿等业态出租，所以还吸引了很多的国外投资客。
一户建每平方米的价格为日元20万到60万为主 （人民币1.3万到4万左右） ，既可以业主自建，也会有一些建筑公司建好之后出售。
但是 一户建所有的后期费用都得业主自己承担，比如维修、翻新等。另外 没有任何其他服务了，例如垃圾清运，植物养护等都是业主自理了。 （在日本，这是和公寓最大的差别）
04
微小宅地
虽然日本的土地资源稀缺，但是“一户建”的数量却相当庞大 。根据日本总务省在平成30年对土地统计调查结果显示，“一户建”在日本全国有2876万户，占比约为53.6％。
一方面是城市建筑密度奇高，另一方面却是“一户建”大行其道，这是为什么呢？
在日本文化中，普通民众非常注重个体空间与社交空间的平衡 。
尽管城市拥挤，但日本人注重个人隐私，更倾向于拥有独立的住宅，可以在家庭中享受到更多的自由。同时，日本人也非常重视社交，社区活动与邻里关系在他们的生活中扮演着重要角色。而一户建正好满足了这些需求。 （上图为同学爸爸来小丸子家串门）
那丽水这次推出的“微小宅地”是出于什么原因呢？
浙江作为“高质量发展，建设共同富裕示范区”的试验田，“由居民自己拿地，自己建设，不断追求美好生活”的方式，也不失为一种“创新”。这种方式对很多城里人，确实非常有吸引力。
当然也不排除现在房地产行业下行，大块的土地出让效果不佳，而采取分割成更小单元来出售，能吸引更多的客户。 （这就和商铺为什么要划分成小铺出售是一个道理）
正因为是一个“新鲜”事物，所以大家难免会有一些疑问。
01. 是不是所有人都可以参与竞买？
我在浙江省自然资源智慧交易服务平台上没能找到这个项目的预申请资料，所以不清楚是否面向所有人。据说可竞拍的业主无户籍限制，多业主联合没有数量上限。
02. 土地的竞拍价格是多少？
援引澎湃新闻的资料：每亩起拍价在200万至300万元。
03.对于建筑风格有具体要求吗？
援引澎湃新闻的资料：只要符合建筑规划设计条件并通过审批，无论是户型设计、室内装修，还是房屋风格、外立面、庭院布局、景观设计、内部构造等，都可以根据业主个性化需求定制。
04.是否可以自行建设，而不需要代建公司？
援引澎湃新闻的资料：竞拍成功后无须通过成立公司的形式建房。
除了上面这些普通人共同关心的问题之外，良子作为建筑师也还有一些“稍微”专业点的疑惑。
05. 地块真的可以建独栋别墅吗？
虽然拟出让地块的容积率为0.7-0.8，但是否可以建独栋别墅，不光受容积率影响，还受到“限墅令”制约。
别墅对于土地的利用“相对低效”，所以从1994年开始，国家就出台了一系列的“限墅令”。 （如下图）
2019年更是出了被称为“史上最严厉的禁令”！
住建部文：“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。” （如下图）
06. 规划部门该如何控制片区风貌？
正因为是私人定制，每个业主的审美偏好可能都不太一样。有些可能喜欢欧式古典，而有些可能对传统中式情有独钟，更有些年轻人可能偏爱现代简约，该如何协调这些业主的喜好呢？
规划部门是按照先来先得的原则呢？还是给出一个片区风貌控制标准，让业主们去遵守呢？
07. 二手业主接盘后，能否推倒重来？
如果我对一开始的设计和建造不满意，我是否可以在短期内重建？再比如我对于邻居不满意，后来接盘的业主是否可以重建呢？
毕竟挑剔的业主不少，追求完美的业主更多。
08. 配建指标每户如何分摊？
比如说地块的配套费，是不是每户平摊？再比如说配建的人防指标，是否每户均摊？小区的围墙，路灯等公共设施后期如何分摊维保成本？小区是否需要保安，门岗等？诸如此类的”小区自治“问题，会不会出现众口难调的情况。
日本的一户建，就是所有的后期费用都得业主自己承担，另外还没有任何其他服务，所有的事情都是业主自理。
05
结束语
这种微小宅地的出让，对于城市人是非常有吸引力的。厌倦了城市的喧闹，谁都渴望”采菊东篱下，悠然见南山“的室外桃源生活，更何况还是根据自己的喜好，量身定做的”家“。
对于这种业主可以自建，没有”开发商赚差价“的开发模式，也是深受”中产“欢迎的。除了省钱，还能深度参与，也是一种不一样的人生体验。
在当下房地产低迷的情况下，这种自建的方式能够在一定程度上盘活土地市场。也能够倒逼开发企业潜心打磨产品，建造出真正的”好房子“。
对于建筑师来说，也是一个利好消息 。虽然大项目少了，但是单一客户的需求会越来越多。需要有经验的建筑师，能控得住场，出得了好作品。
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