日前，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，通知提到要适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，促进房地产市场平稳健康发展，合理控制新增商品住宅用地供应。
通知提到——
1、商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；
2、商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
此外，各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
该通知引发业内及不少网友关注，不少网友视作“去库存”信号，有中介置业顾问更是解读为福州将暂停供地，并将开启楼市新一轮上升期。那么官方及业内又是如何解读的呢？
宅地供应调控并非首次提出
业内：怎样落实和考核是关键
事实上，早在2017年，住建部及国土资源部（现自然资源部）就曾发布通知，提出住宅用地供应“五类”调控目标管理。2019年，自然资源部再次发文，要求做好住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。具体是指——
消化周期36个月以上的，应停止供地； 18-36个月的，要减少供地； 6-12个月的，要增加供地； 6个月以下的，要显著增加供地，还要加快节奏
既然更详细的规定早就有，为何还要发新文件、重申呢？
首先，大背景已经不同。2017年正值房地产上升期，土地市场一片火热。2019年全国土地市场回暖，土地出让量价齐升，部分城市土地市场过热。
如今时隔5年，土地市场今非昔比。截至2023年底，全国300城土地市场成交建筑面积同比下降21%，成交规模创下近十年新低。另据中国土地市场网发布数据显示，2024年一季度全国拟出让地块清单合计建筑面积为2.1亿方，环比下降59%，同比下降40%。
数据来源：克而瑞地产研究
业内认为，当前开发商的拿地意愿和拿地能力在下降，减少供地量能够有效避免土地流拍，影响市场预期。
不过也有业内指出，虽然政策方向是对的，但实际效果还看不出来，怎样落实和考核是关键。这涉及到新房消化周期（去化周期）的计算口径，以及谁来计算。再加上土地供应计划不是强制性的，不排除地方打折扣落实。
另外，当前部分地方政府财政非常困难，不卖地可能抗不过去，还要有其他配套政策。
福州房协：去化周期18.42个月
新一轮土拍正在筹划
那么，福州当前商品住宅去化周期究竟是多少？土地市场是否会断供？对于未来楼市又有何影响？
对此，福州日报社记者向福州市房地产业协会有关负责人核实，截至2024年4月，福州市商品住宅库存量841.34万平方米，去化周期18.42个月；其中五城区商品住宅库存量183.07万平方米，去化周期10.47个月，库存基本合理。
经记者了解，为了进一步促进群众住房消费需求释放，满足群众刚性和改善性住房需求，去年以来，福州市出台多项房地产政策“组合拳”，包括逐步取消限购、限售政策，落实认房不认贷措施，降低个人住房贷款利率和首付比例，全面推行二手房带押过户、推动工程审批建设提速，鼓励房地产企业建设“好房子”等，促进房地产行业平稳健康发展。
另据福州日报社报道，近期福州市正在筹划新一轮土拍，重点加大中心城区优质地块的供应，鼓励房地产企业建设符合“好房子”标准的高品质住宅项目，持续提升城市品质，改善人居环境。
福州中心城区近期拟征收地块示意图
这也意味着，关于“福州土地市场即将暂停供应”的传闻纯属谣言，住宅用地供应调整政策短期对福州土地财政也影响不大。
另外，楼市的去化主要和人口集聚、经济增长有关，住宅供地增减发挥作用的空间有限，新房市场想要快速摆脱当前行情，仍需要一定时间。
附通知原文——
自然资源部办公厅关于做好
2024年住宅用地供应有关工作的通知
自然资办函〔2024〕918号
各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：
为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展，现就做好2024年住宅用地供应有关工作通知如下：
一、做好年度住宅用地供应计划与住房发展年度计划的衔接
各地要立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等约束条件，以人定房，以房定地，统筹“市场+保障”的住宅用地供应安排。市、县自然资源主管部门要在本级党委政府领导下，积极配合做好住房发展年度计划的编制和实施，要依据住房发展年度计划确定的住房建设需求，编制2024年度住宅用地供应计划（以下简称供地计划）。
二、合理控制新增商品住宅用地供应
各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构，完善对应商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供应调节机制。商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；
商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。
三、继续大力支持保障性住房用地的供应
各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。
对于纳入城中村改造计划的项目涉及的住宅用地，其中确实用于安置房建设的要优先保障土地供应；以市场化方式出让用于建设可售商品住宅的，应按照本通知要求实行供地调控。
四、严格执行住宅用地收回的有关要求
各地要依托土地市场动态监测监管系统，掌握超期未动工两年以上住宅用地底数，持续动态更新，拟订分类型、分步骤的处置方案并组织实施，建立台账，实行销号管理。对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。
五、层层压实责任
市、县自然资源主管部门要严格落实住宅用地供应主体责任，加强组织领导和部门协同，科学编制供地计划，落实住宅用地供应调控要求，依法依规做好购地资质、资金监管，积极配合有关部门防止融资平台公司违规拿地、防范政府隐性债务风险。
省级自然资源主管部门要加强对地级以上城市、地州盟所在地及重点县（市）住宅用地供应工作的指导监督，采取有效措施，督促落实住宅用地供应要求。要依托本地网上交易平台以及土地市场动态监测监管系统，严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长；要按季度核查市县落实供地计划和住宅用地供应调节机制的情况，并在省内通报，通报结果同时报部。
部将继续加强对住宅用地市场的监测监管，重点监测房地产长效机制试点城市和其它70个大中城市。对各省份落实调控政策的情况，部将定期通报，并抄送省级人民政府。
自然资源部办公厅
2024年4月29日
综合整理自蓝房网、福州新闻网
编辑|肖池金
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