01
我曾经在海光寺的写字楼工作了将近5年光景。
难以忘记，这里的晚霞和雨夜。
每次乘车路过，都会下意识地放下手机，回望过去的一幕幕。
而这里，也镌刻了很多天津人的青春记忆。
南京路上，海光寺，谁人不知？
去年12月，中海以总价12.83亿竞得南开工业用呢地块。
这么优质的地段，容积率仅1.61，又是中海操盘，天津地产圈直接沸腾了！
不得不说，还得是中海，战略眼光和资金实力都在线，这两年在天津拿的都是好地，无一例外！
更夸张的是，一般情况下，各个项目都是发布案名之后才开始有热度，而南开工业用呢地块是成功出让当天，就被各种追问：
多大面积？纯洋房吗？什么时候开盘？会怎么定价？……
甚至有读者朋友每周都找问我一次项目进展，迫切想买的心情根本藏不住。
讲真，这么高的市场关注度真的是非常罕见。
如今答案已经揭晓，中海首个天镜系洋房社区被命名为：
中海镜映南开
▲中海镜映南开效果图
02
为什么业内对于这宗地的评价都如此之高？
首先，这是由土地本身的质素决定的。
天津核心地段，如此低密的宅地，很难再有。
两个字概括，就是：
稀缺
1）南京路上，海光寺商圈
南京路位于天津市区的中心部位，是公认的天津第一路。
与卫津路、滨江道、营口道、曲阜道等主要干道相交，并串联起海光寺、滨江道、小白楼等重要商圈。
海光寺，始建于清康熙四十四年(1705年)。
一位法名叫成衡的高僧，见这一带风水绝佳，遂于距南门三里的官道东侧修建起一座宝刹，名普陀寺。
1719年康熙帝南巡，驻跸天津，工于诗画的寺僧成衡迎于西淀。康熙兴会所至，遂赐普陀寺名海光寺。
如今的海光寺，果然车水马龙、欣欣向荣，印证了当年高僧的判断。
中海镜映南开，刚好集南京路、海光寺两大标签于一身。
天津这样的优质地段，屈指可数。
尤其是这个地段，应该已经长达十年没有新房供应了。
如果错过中海镜映南开，可能还要再等下一个十年，甚至二十年，可是人生又有多少个十年可以等待？
2）容积率仅1.61，洋房社区
关键是地理位置如此优越的地块，竟然容积率仅1.61，打造为洋房社区，毫无悬念。
这就更难得了。
环外低密常有，环内低密不多见。南京路上，海光寺商圈，如此低密，那就是稀缺中的稀缺。
为什么很难再有？
大家应该有关注到，在天津，大拆大建已经基本绝迹。取而代之的，是城市更新。
简单来讲，就是拆不动，也拆不起。
这样的城央优质地段，会对老社区做改造提升，却不会推倒重建。
基于此，南京路上，真正的洋房社区，更显得弥足珍贵。
很多改善客群之所以外溢，就是因为别无选择，过去城央没有这样纯粹的第三代洋房产品。
为了住洋房，不得不被迫外溢。而中海镜映南开的出现，刚好让既要也要成为了可能。
03
经常收到读者朋友的置业咨询，有个高频出现的问题，就是：
总房款预算X万，想买洋房，对区域没有要求，推荐哪里？
天津人的洋房情结，大概已经刻在了骨子里。
无论哪个年龄阶段，都心心念念的想要住洋房，而且，这个念头不会随着时间的推移而冲淡。
其实，这是有历史溯源的。
天津的洋楼文化，源起五大道。
1912年开始，海河沿岸的八国租界内洋楼建筑兴起，五大道具有不同国家建筑风格的花园式房屋多达2000多所， 是天津保留最完整的洋楼建筑群。
被称为“万国建筑博览苑”。
而且，天津的小洋楼，号称承载了半部中国近代史。
庆亲王奕劻长子载振故居、张学良故居、顾维钧旧宅、胡佛旧居、张伯苓故居、张自忠故居、段祺瑞故居……
无论是政客、军阀、学者还是商人，都曾居住在天津的小洋楼，也赋予了天津洋房更深厚的文化底蕴。
▲万国建筑老照片
在中海镜映南开出现之前，结合和平、南开近7年土地供应，容积率低于2.0的仅有一个建投誉山院，且马上清盘。
好在，有中海镜映南开接棒，不必为了买洋房而外溢到主城以外。
不仅洋房社区和优质地段可以兼得，还有中海高端天镜系加持。
值得一提的是，中海拥有峰境系、天镜系、源境系三大产品系。
中海会根据不同的地块去匹配不同的产品系，峰境系和天镜系各有侧重，都是中海豪宅产品。
▲中海镜映南开效果图
我了解到，中海镜映南开的准业主以教师、医生、公务员、私营企业主、企业高管等高知圈层为主，户型面积区间跨度不大，圈层更纯粹。
作为天镜系洋房首作，中海镜映南开占地约3万㎡，建面约7万㎡。
涵盖8栋4-10层到顶的纯洋房，1栋17层到顶的小高层，只有372套。
▲中海镜映南开鸟瞰效果图
建面约103㎡-125㎡户型，可满足不同置业需求。
这个面积段其实也适当控制了总价，让更多年轻的高知客群有了在南京路上住洋房的可能。
出房率约82%-83%，拥有高得房率+可拓展空间，居住舒适度也随之提升。
顶层带露台，首层有小院，肯定会格外抢手。
建筑立面采用现代流线方案，以雅奢石材、鎏光铝板，搭配大面积玻璃，让整体建筑看上去更轻盈通透。
▲中海镜映南开效果图
而园林景观的定位，则是臻藏于老城之中的雅致庄园，与洋房府邸的主人气度相匹配。
在社区主入口轴线上，打造了一个水吧盒子与大堂呼应，即为业主专属沙龙会所，形成具有生活腔调的归家空间以及高定生活感的社交场域。
传承天津老洋房一墅一园的经典布局，规划设计楼栋间的专属花园空间。
▲中海镜映南开私享庄园布局示意图
相较于其他市区高端改善项目，中海镜映南开的差异化优势主要在于市区核心区低密洋房产品。
在这个赛道，中海镜映南开没有对手。
04
虽然地处南开区，但中海镜映南开其实享受的是和平区+南开区两个区域的配套。
在某种程度上，住在中海镜映南开，就相当于坐拥了两个核心区域的叠加资源。
一条南京路，串起了海光寺商圈和滨江道商圈，见证时代发展。
一条卫津路，形成了天津人文景观轴。
双轴线交汇附近，即为中海镜映南开所在地。
这种地段站位，叠加上洋房社区的低密属性，其实也给资产配置多加了一道保险。
▲中海镜映南开区位图
与地铁1号线海光寺站直线距离约800米，步行可达。约2公里范围内，覆盖7条地铁线路。
如果自驾出行，沿南京路、卫津路可通达滨江道、水上等商圈。
逛街购物，海光寺附近的天津大悦城，南京路沿线的国金汇、滨江道步行街等，可以随心选择。
当然，如果你偶尔想解解馋，也可以到万德庄、西湖道感受一下人间烟火。
约2公里范围内，有9家三甲综合性/专科医院为你和家人的健康保驾护航，总医院、血液病医院、肿瘤医院、中医药一附属……都距离不远。
还有教育加持，中海镜映南开归属南开北片，由中海代建的五马路教育集团步行可达。
而且，我查了一下周边二手房金融街融府的价格，3月挂牌均价68942元/㎡，1月成交均价64077元/㎡。
这也就意味着，目前中海镜映南开和周边二手房金融街融府存在明显的价格倒挂。
目前，中海镜映南开已启动首开前的内部认购，从相对“洼地”的定价来看，大概率会延续中海天空之镜低开高走的价格策略。
再加上，未来随着周边道路的开通，以及中海产品力兑现，中海镜映南开还有肉眼可见的价格空间。
05
还有一点很重要。
中海是房地产行业最稳健的头部央企之一。
根据财报，2023年末中海持有现金1056.3亿，经营性现金流入352.8亿，其现金流指标属于行业标杆，毫无争议。
基于优秀的财务指标，境内外评级机构都给予了中海非常高的评价，信用评级行业最高。加权平均融资成本仅3.55%，行业最低之一。
不仅如此，中海还拥有压倒性的市场占有率。
2023年，中海北京、上海、广州、深圳、天津、成都、西安7座城市销售额均破百亿。
其中，中海天津无论是按照操盘口径、全口径还是销售权益，销售金额都稳居天津市场第一位。
▲来源：克而瑞
早在2019年左右，中海内部就确立了“三个主流”的发展战略，这也成为今天中海能够逆市增长的基石所在。
即：主流城市、主流地段、主流产品。
作为头部央企，中海的品牌实力和豪宅基因也已被市场反复验证。
今年3月28日，应该会被计入中国房地产发展史册。
这一天，中海创造了一个楼市新纪录，震惊了整个地产圈。
位于上海市区核心地段的中海顺昌玖里盛大开盘，去化率98.5%，单盘单日热销196.5亿。
据说，光认购金就收了28.7亿，比很多项目的总销售额还高。
中海顺昌玖里位于上海市中心新天地板块，这里是上海最为繁华的商业区之一。
从上海到天津，与中海顺昌玖里南北对望，中海镜映南开位于天津市中心海光寺板块，同样坐拥天津塔尖的资源、配套和圈层。
一线城市已经开始动了，是时候，持有核心地段核心资产。天津南京路，作为强二线城市的核心地段，价值不言而喻。
不妨抓紧时间，卖掉被时代抛弃的房子，换仓更有价值锚点的房子。
可以确定的是，中海镜映南开具备差异化的稀缺性，市区核心区的洋房生活难以复制。同时，作为资产配置，值得收藏。
据了解，中海峰境南开实景示范区预计于4月30日正式开放，一定要去现场感受中海新一代全新盘的视觉盛宴。
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