重磅！房地产行业迎来了大消息！
暂停12年的房企再融资恢复，房地产的“第三支箭”来了！资本市场助力房地产新政策落地！
01
期待已久的“第三支箭”来了
昨晚（11月28日），证监会发布“第三支箭”，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
以下是部分原文：
一是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。
允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。
二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。
与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。
会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五是积极发挥私募股权投资基金作用。
开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
根据上文来看，这五项措施包括了恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥reits盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等。
其中，五项措施中，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资是“重头戏”——允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。时隔12年，房企并购重组融资再开口子。毕竟这项政策自2010年4月国务院出台“新国十条”通知，明确要求“证监部门暂停批准房企业上市、再融资和重大资产重组”后，一直暂停至今。
再叠加其他几项措施，堪称是房地产业的史诗级利好了。
至此，信贷、债券、股权三个融资渠道“三箭齐发”，合力推动房地产融资。纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。
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但无论是从六大行对房企授信，还是从“第二支箭”出台后落地情况来看，受益房企数量仍较为有限。
此次证监会发布“第三支箭”，支持房企股权融资，最终受益方依然还是优质房企。
02
哪类房企最受益？
作为企业融资端的“第三支箭”，证监会此次在股权融资方面调整优化5项措施，最终结果依然还是利好“优质房企”。
8月至今，直接支持房地产资金规模已经超过万亿，可以说流动性在加速释放，整体房企融资环境迎来改善。
但从政策落地来看，融资对企业资质要求并未有明显放松迹象，惠及面有限，绝大多数民营企业仍然只能依靠自救。
据CRIC对100家典型房企融资的监测，民营房企融资规模占比从2021年8月首次跌破50%之后持续下跌，到了2022年10月仅为10%。2022年1-10月民营房企的累计融资总额仅为2291亿元，同比减少68%，其中债券发行规模仅1376亿元，同比减少了58%。
剔除因为交换要约而发行债券的企业之后，2022年1-10月发行新债券的民营房企仅有11家，发行新债券共约552亿元，其中发行量最多的是万科、龙湖、碧桂园、滨江、美的置业、旭辉以及新城，这些都是目前被首先认可的优质房企。
可以预见的是，随着证监会股权融资调整优化5项措施落地，率先受益的依然还是这些优质房企，绝大多数民营房企依然还是要等待政策效果的传导。
值得注意的是，2023年上半年民营房企即将迎来一波较大规模的偿债潮，其中龙湖、新城和美的置业三家企业的到期规模却仅有163亿元。
由此可见，对于接下来的偿债潮而言，这些“优质房企”本身压力并不大。但是对于其他的民营房企而言，即使有融资政策的支持也可能较难得到资本市场的认可，目前仍然面临较大的到期压力。
03
金融支持地产打出组合拳
2022年至今房地产融资政策不断，多部门表达出了对房地产融资政策的支持。
从目前来看，企业融资端“三箭已出”，第一支箭信贷投放、第二支箭债券融资、第三支箭股权融资。
如今，地产支持政策已形成组合拳，稳楼市三位一体，稳融资三箭齐发，有望显著改善房地产企业资产负债表、更快恢复房地产市场平稳健康发展。
此次地产股具有一个较好的新信号，即开盘即涨停。截止到29日收盘，有40家地产股涨停。
第三支箭对于地产行业带来了明显的提振效应，在输血的同时，不增加房企的负债，市场信心明显提振。这是过去金融16条、第二支箭射出、银行密集授信几个政策所没有遇到的。这也源于第三支箭的优势和特点。
第三支箭没有明显的差别化操作，且第三支箭的应用没有太多的门槛，只要上市房企都可以享受此类政策的利好，所以政策效应的释放会更好。
第三支箭的发射，汇集了多种重磅的金融政策，包括重组、股份增发、私募等，这些都为房企后续资金的状况改善创造了非常好的机会。且此类政策越来越指向“救市先救企”的导向，对于市场信心提振要明显大于其他几个政策。
三箭齐发，本身就形成了非常好的组合拳效应。尽管房屋销售市场依然承压，但这三个政策本身也可以比较显著改善房企的流动性。一些和此类政策靠拢的企业更是可以享受利好。
来源：中国证监会官网、重庆楼市
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