部分城市首套房贷利率下限有望下降，暗示了什么市场信号？
文/金立成
（注：本文1400字左右，阅读大概需要3分钟，这是“立成说投资”第460篇原创文章）
就在昨日晚，央行在其官方网站上宣布重大有关房贷利率的政策：阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
这一特别政策的宣布，暗示了哪些市场信号呢？下面做一个简要的分析。
与房贷利率紧密相关的是长期LPR，当前我国5年期以上的LPR为4.3%。基于利率调整后的LPR，目前我国首套商业性个人住房贷款利率最低可至4.1%（最多可在长期LPR基础上下调20个基点），二套房房贷利率最低可至4.9%。
今年以来，一些房贷的新客户已经拿到了4.1%的房贷利率，这与几年前相比的动辄5%以上的房贷利率有较大差距。
央行阶段性继续下调首套房贷款利率下限，这意味着首套房最低利率可以低于当前的4.1%，不过要想获得这样的优惠贷款利率是有一定条件的，并不是全国所有的城市都能享受这样的房贷利率。
对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
这意味着能够享受优惠首套房贷利率的城市是指近期那些商品房销售不景气的城市，根据公开信息数据来看，这些城市主要集中在三四线城市以及少量二线城市。
至于这样的首套房贷的优惠利率还会不会进一步扩充到全国其他城市，后续还要看市场的回暖情况。不过长期以笔者的观察来看，我国的房贷利率持续下行是大趋势。
这一政策的执行和落地，主要暗示了如下市场信息：
（1）虽然当前长期LPR已经在下行，但是我国三四线城市以及少量二线城市的新建商品房去库存力度仍然不够，需要加大政策刺激。这从侧面上讲，三四线城市房产目前仍然处在销售的低迷期，销售困难较大，老百姓大都仍然处于观望态度。
（2）阶段性房贷利率持续下行，可能会对当前冰冷的房地产市场带来一点温度和热度，但是很难改变长期趋势。毕竟，长期来看，三四线城市的房产并没有太大的投资价值，其金融属性大大降低，与一线城市和强二线城市的房产差距很大。
（3）对于那些有在三四线城市布局的房地产开发商来说，此项政策是一项利好消息，有利于他们的资金快速回笼，降低投资风险和债务风险。此项政策的落地，资本市场会解读为利好消息，龙头地产上市公司的股价很可能会有所反弹和上涨。
（4）这项阶段性、区域差异化的降低房贷利率的政策，会对长期房贷利率的下降有明显的暗示作用。随着我国房地产资产的金融属性下降后，买房投资不再是稳赚不赔的生意时，投机性资金流进房地产市场就会越来越少，加上人口老龄化日益严重的影响，我国所有城市的房贷利率将会持续下行。
（5）当长期LPR不断下行时，这势必会影响到银行的利差收益。商业银行的主要利润来源就来自利率差。当贷款利率下降，银行为了保持自己的利差收益不受损，不让利润大规模缩水，就会降低存款利率，因此，存款利率也会有持续下行的趋势。
随着我国经济的不断发展，宏观GDP增速的持续下行，银行的存贷款利率长期看都是下行的，这是不可逆的大趋势。
对于之前房贷利率较高的购房者而言，如果自己的投资能力有限，投资收益率无法超过房贷利率，尽早还清房贷是一个高明的投资策略。另外，如果手里有一些资源的投资者，可以通过房贷利率的置换，来达到降低长期贷款利息的目的。
热门跟贴