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6月19日，厦门国企开发商建发进军帝都的第二个项目——建发.珺和府取得预售证，预计本周末将会开盘。
届时，昌平南部，就有三个新项目在售了。另外两个，是去年10月开售的“奥森春晓”和“北清云际”。
另外，回龙观的紫金新干线三期，即“紫金书院”，本周末售楼处也会重新开放，预计最快下月就能开盘。
而刚拍出不久的平西府地块，进展也相当迅速，目前已经确定了做“橡树湾”系列，按照华润一贯的进度，外界猜测：最快8月中旬预计就会入市。
昌平南的项目，历来都非常受欢迎。因为它离海淀足够近，因为海淀的购买力足够强。再加上海淀刚需新盘稀缺，很大一部分刚需客户自然而然就外溢到了昌平南。
近几年，昌平南逢盘必热：
从“公园悦府”到“万象悦府”，从“奥森one”到“奥海明月”，再到今年初的“龙湖云璟”，哪个不是红盘，哪个不是一开就被疯抢？
想当初，奥森春晓和北清云际刚入市那会儿，业内称它们为昌平南“双子星”。
再加上建发.珺和府、以及快要入市的“紫金书院”和“平西府橡树湾”，就暂称他们为昌平南“五小龙”吧。
那么，五小龙究竟哪个更值得买呢，接下来我们来详细分析一下。
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首先来看一下明天就要开盘的建发.珺和府。
今年第一批次集中土拍，建发以27.715亿竞得昌平生命科学园A地块（项目案名建发.珺和府），楼面价4.06万/㎡，溢价率15%。
除了住宅部分之外，该地块还包含了综合性商业金融服务用地，还需配建社区服务站、残疾人托养所、养老设施，还有3500平米“保障性租赁住房”。
它位于“北清云际”的南侧，距离地铁“生命科学园”站大概2公里，销售指导价6.2万。
户型面积段为87-130㎡两居至四居，少量56㎡、60㎡、98㎡非标准户型，得房率约73%左右。
从位置来看，它离地铁有点远，还不如北清云际呢。但，它得房率比北清云际高一些，北清云际和奥森春晓的得房率只有70%左右。
另外，北清云际是工业装修，而建发.珺和府是精装，并且是绿建三星节能高标准配置。
从产品来看，珺和府胜一筹，而从位置来看，北清云际胜一筹，两者各有优劣。
那么，奥森春晓又如何呢？
奥森春晓和北清云际，是去年5月第一批供地中，中交和卓越联合体拿下的“双胞胎”地块，两个地块配建条件一样，销售指导价接近，楼面价也接近（奥森春晓指导价6.3万，楼面价5.3万；北青云际指导价6.2万，楼面价5.03万），就连销售时，两个项目都是共用销售。
▼奥森春晓位置图
两个双胞胎项目，差别不太大，个人认为从位置上来看，奥森春晓更胜一筹，因为它离地铁更近，周边发展更成熟，而北清云际靠近高速和铁道，难免会有噪音污染。
这两个项目去年10月正式开盘，到现在还没卖完。北清云际小户型基本没有了，大户型可选房源还有不少，截止到现在，还剩近200套房源。奥森春晓，剩的更多一点，还有200多套。
这个成绩，只能说非常一般。
究其原因，主要有以下几个方面。
第一、得房率实在太低了，平均只有70，部分户型得房率甚至不足70，这个数字，实在是差强人意。
第二、两个项目都配建公租房，还不隔离开来，这会影响将来的楼盘品质和居住体验。
第三、市面上还没有更好的产品。
双子星刚开盘那会，万橡悦府还有两栋楼没开，价格比这俩便宜了近一万，均价5.4万左右，而且户型也比这俩好。另外，万橡悦府的隔壁，还有一个龙湖云璟，均价5.7万左右。这两个项目，分流了一部分客户。
这两个项目秒光之后，双子星的销售又开始稍微好起来了，因为昌平南没有在售的竞品了。
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而“紫金书院”，一直都非常神秘。
这个盘的售楼处，和海淀红盘“园明天颂”的售楼处挨着，去年9月份我还带米公子看过。
售楼处开放了半年多，但项目却迟迟不开盘。市面上有一种传言：开发商出问题了。这个项目的开发商叫“新领域”，是个小民企。这个时候，小民企资金容易出问题，估计这也是项目一拖再拖的原因。同时，对于购房客来说，开发商的问题，也是一个不小的隐患。
抛开这个问题，其实项目本身还是非常不错的。
▼紫金书院位置示意图
图片来源：北京大房子
第一，它离地铁非常近，且挨着回龙观三大神盘（首开国风美唐、公园悦府、紫金新干线）的两个，周边配套齐全，发展完善。
第二，它定位比较高端，是低密洋房。
整个项目是6-10层的洋房设计，容积率只有1.8，建筑风格为红砖校园风，
另外项目自身配建商业。
第三，它离人大附属昌平学校很近。虽然现在新建项目不确定学校，但目前紫金新干线的一期二期都是可以上的，紫金书院距离学校更近，估计问题也不大。
第四，价格合适。据开发商方面透漏，它的售价只有六万出头。这和奥森春晓北清云际以及珺合府比起来，简直太合适了。
但，前面讲过了，它最大的问题在于开发商。
平西府橡树湾，目前并没有太多信息，毕竟拿地还没两周。这个项目销售指导价6万，楼面价3.53万/㎡，1000平米现房销售，套内7090，不配建保障房，相对而言更纯粹。
从位置来看，在平西府地铁站往北1.1公里，北清路路南。
而橡树湾，又是华润的中高端产品，品质应该不会太差。
综上所述，这五个项目，各有优劣。
紫金书院各方面都不错，可开发商是个大问题。
建发.珺合府产品也可以，但位置不太好，离地铁远，而且周边有高速路和铁道。
奥森春晓位置还行，但产品不太好，得房率太低，有配建，还是工业装修。
橡树湾应该产品会不错，可离地铁不太近。
世上没有十全十美的产品，大家根据自己的需求选择吧。如果是我，我会选择橡树湾。
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