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上周六，备受关注的主城大平层豪宅万科古翠隐秀第一次开盘，去化超过八成，成为市场寒冬里一个让人惊喜的信号。
我很喜欢古翠隐秀，这个产品第一次落地在杭州申花，是杭州这几年最难得的大平层豪宅产品，就算是在产品力爆棚的杭州，也是数一数二的，我前前后后一共去看了三次。
当我知道郑州万科将经二路地块落地古翠隐秀时，很兴奋，毋庸置疑的是，它一定会成为郑州主城豪宅的代表作，因为它的产品力领先了这座城市好几年。
这里面蕴含了郑州万科对于郑州住宅的产品生态、对于主城稀缺的宅地，以及对于万科自身为这座城市赋能所做的深度思考。
所以在最稀缺的经二路地块，万科做出了最好的作品，如今市场做出了积极的反馈，这一切都水到渠成。
很长时间以来，郑州万科有一个特点，很少有人提到，这就是穿透周期的能力。
只有在行业下行期的时候，你才能知道这种能力有多难得可贵！
穿透周期，通俗一点讲，就是别人挨饿你吃饭，别人挨冻你穿衣，别人失业你高薪，别人停工你交房！
但对郑州万科来说，穿透周期，就是能抹平市场冷热带来的波动。在市场好的时候，能乘胜追击；在市场差的时候，在所有人都悲观的时候，能做整个市场的中流砥柱和安全感基石。
所以，这读起来虽然不过四个字，但能做到这一切，却无比艰难。
半个月前，我和峰回老师一起去看了万科世曦的交房，效果很不错。
▲万科世曦实拍图
在世曦之后，这个6月30日，万科将迎来集中交房季，万科新田湖与城一期，万科大都会五期第二批，万科荣成兰乔圣菲二期第三批，万科荣成云图一期，以及周口万科龙堂二期第一批，都要交付。
▲万科新田湖与城一期实拍图
这无疑是给市场注入了很强的信心。
这也让我们开始思考一个问题，一家能够穿透周期的企业，是如何做到的？
我想到的是三个维度：对城市的理解力，对产品的理解力，和对服务的理解力。
我们来详细说一说。
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一家能穿透周期的企业，它一定对城市有足够深的理解力！
只有对城市有足够深的理解力，才能懂得并且满足一座城市的深度需求！
如果复盘万科在郑州的十年，你会发现有两个关键时刻：
第一个超级大盘万科城；第二个是拍下郑纺机地块做出的万科世玠。
它们代表了万科对于郑州这座城市，居住需求的深度理解。
10年前，或者说在2012年以前，整个郑州楼市都处在一个初级时代。
那个时候，市场供应端的认知也很简单，就是造房子，无人关注品质是什么，也无人关注服务是什么！
所以，市场的需求端也很简单，以刚需为主，不在乎品质，不在乎绿化。
这就是郑州市场曾经长达20年的特征。
万科城的作用在于，2012年横空出世，凭一己之力，将当时整个城市所流行的产品特征做到了极致。
人们知道了刚需盘也是要做系统化精装修的，知道了装修的时候要做人性化设计，知道了物业服务可以达到一个很高的标准，知道了开盘前五证要公示。
万科的一系列标准化动作，对整个行业都产生了震动，继而成为这个城市很多项目的学习母版。
但是，很多时候，大家发现，真的是坚持不下去的。比如说，先验房再交房，这个前几年很流行的提法，又有几家坚持到了现在！
所以，当整个郑州市场90%都是刚需产品时，这是众多的地市人民进入省城所带来的庞大的首套刚性需求所决定的。
这就是万科城的意义，它不仅接纳了众多离乡入城的初代移民者，更是让他们直接融入到了最一线、最现代化的城市生活。
我们以这个视角来打量2016年万科所做出的战略改变，则一切都如同水到渠成。
此时，郑州市场已经集体进入到了二套刚改或者改善需求为主的阶段；那些外来大牌开发商的蜂拥而入，让购房者的品质认知已经集体觉醒。
需求升级和认知觉醒，倒逼着市场变革。
万科的改变，既是市场所需，也是在城市需求转变之前迅速布局的应激行动。
最终，万科世玠从拍地之日起，就对市场产生不断的暴击；在过往很多年，都是这个城市中最受关注的楼盘之一。
万科也以此开启了在郑州改善市场攻城略地之路。
从郊区大盘到主城豪宅，万科的转身举重若轻，似乎轻描淡写就完成了从刚需到改善和豪宅的市场心智占领。
有人问，这是为什么？万科为什么能轻易做到？
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对于为什么，在我看来，这就是我们要说的第二点，万科对于产品的理解。
你一定已经发现了，万科在郑州落地的几乎每一个产品，都能给郑州带来一些惊喜、一些改变。
比如说，万科城的惊喜，是为郑州市场树立了一个城郊大盘系统化营造的标杆和样本。
这是一个涵盖了居住体系、教育体系、商业体系、公园休闲体系——多维一体的内生系统。
从世玠开始，万科开始思考建筑与城市之间的关系，进而提出了那个震撼人心的口号——与城市共生长。
建筑不是独立存在的，必须溶于周界，溶于街道，溶于城市，这象征着郑州住宅营造从蛮荒到精细化的转变。
从独立的住宅小区到城市界面的整体契合与融入，这是郑州楼市的蜕变，这也是万科对于郑州楼市的意义所在——
不断将最新的营造理念和对于住宅的最新思考，带入这个城市。
后来，万科将这个理念，更好的落地在了山河道和二砂文创园的融合中。
2021年，郑州万科的惊喜是翠湾中城，这是万科在郑州所做的未来社区的代表作和样板。未来社区这个概念起源于杭州，是郑州万科第一次将这个概念引入并实际落地。
在2022年，郑州万科的惊喜则来自于两个豪宅项目，在2012年万科城，2016年万科世玠之后，2022年的古翠隐秀和拾谧森语，则成为万科郑州的第三个高阶进化。
自此，万科完成了从刚需到刚改、到改善、到豪宅的全体系布局。
作为这个城市中终极改善的代表作，古翠隐秀和拾谧森语彼此独立又互为影响，它们分别代表了在大平层和低密两种不同的住宅形态中，万科自己的思考。
最终万科的这种思考，也得到了市场积极的反馈，古翠隐秀首开热销，成为世玠之后，万科主城大平层豪宅开创的另一个时代。
最终，这些看似是一个个独立的产品，但却能带给郑州市场持续的惊喜感。
我们单说品质，至少从万科民安云城开始，到江山府、山河道、世曦、未来时光，你会发现万科的品质，一个项目比一个好。
▲万科民安江山府实景
市场就在这样的惊喜之中，一次次加深对于万科的认知，最终牢牢占据客户心智层面的品质认知。
主管验房的主编峰回说过一句话，郑州大盘很多，但是能一期一期做加法的，最后一期的产品反超首期的开发商，一定是万科，
所以，不管是刚需盘还是改善盘，万科有个一以贯之的内核，是对品质的把控极其之强。
这也让客户对于万科的品质认知深入人心，而这种认知，也超越了单个项目本身，成为万科身上的核心标签。
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在产品之外，郑州万科另一个用力最多的、做加法也最多的地方，是服务体系。
我的理解中，万科服务体系是应该分为两个部分的：一个是社区；一个是超越社区之上，建立在郑州万科全系统之上的文化。
你可以把它们理解为，一个是万科的世俗生活，一个是万科的精神生活。
万科是郑州第一个提出全周期服务理念的开发商，这个理念，被称为万科“理想万家”。
所谓全景式，就是涵盖了从前期的开盘买房、到中期营造过程中的工地开放、交房，最后延伸于交付后的一整套服务体系。
万科的创新在于，将这一整个链条的每一个环节都进行便于落地和执行的标准化。
只有标准化的，才是可普世的。
我们说一个最让我动心的环节，就是交付后的延伸服务。在万科内部，叫做焕新家。
很多小区，基本都是两年的质保期，在质保期后，基本维保就停止了。
很多人都没注意到的一个细节是，这个质保期还是以工程交付时间为主，而不是业主收房时间，也就是说如果你收房晚，也许质保期就已经过了。
但是万科却制定了一个长期的服务计划，针对交付2年、5年、5年以上的小区，制定了不同的内容。
比如说，交付一年后，会重点围绕可视对讲、消防报警设备，以及基础性的家居细节进行全方位的检查维护。
交付五年后，万科会针对客户需求，对小区智能设备、园区绿化、娱乐设施等进行焕新。
这个为什么重要，因为它关系到一点，就是出售二手房时的溢价。
两个小区同时期交付，在物业和焕新家的加持下，一定会比另一个小区有更好的溢价。
我们再看文化。
在过往，我们已经知道了万科和郑州城市文化的多维互动。
并且，万科还乐于构建万科式美好社区生活，万般社群、繁星计划、乐活计划等丰富多彩的活动，与业主共建丰富的精神文化生活。
在2022年，万科在过往社群生活的基础上，将构建全新的四大社群IP：亲子马拉松、万想少年的夏天、热血篮球赛、小万的饭局；进一步加大业主共建共享社区生活，增强业主的社区生活参与感。
而在2022年，郑州万科在文化层面，最大的一个惊喜，是“纸间吾同”。
这是进驻郑州十年，万科厚积薄发，做的首个文化实验IP。
郑州万科的志向，是将其打造成郑州城市文化的精神地标！
纸间吾同会随着万科项目散落在城市的一角。在将来，每一间纸间吾同都如同是一个精神原点，向周界扩散文化和精神生活的感召力。
这是建筑之外，从文化层面，郑州万科最值得期待的一个作品。
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郑州万科的十年，是不断学习、不断变革的十年。
在十年后的今天，郑州万科已经成为这个城市中，少有的能将产品力和服务力囊括于一身，综合实力非常优秀的开发商。
从住宅开发，到城市共生，再到文化共情，在过往的十多年，其实万科在郑州就做了三件事。
但就是这三件事，让万科与这座城市深度融合。
也让万科具备了极强的穿透力，穿透地产周期，也溶于整个城市。
我非常喜欢一句话，一个伟大的公司必然是一家充满目标感的公司。
万科的野心在于对郑州这座城市更多引领和影响。
但这野心又是如此的优雅，因为这野心的内核，正是对美好生活不断的营造。
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