昨天下午一条关于二手的消息刷群了
不仅核验房源信息，还要核验房源价格
从年初到现在的一系列动作，我们可以看出今年上海市对二手市场的态度很明确
就是对虚高挂牌等扰乱市场的行为零容忍，还二手一个干净、健康的市场
而健康包含两方面，一方面是保障二手市场正常交易，另一方面就是让市场恢复以往的平衡
这点，我们从这两天出炉的6月二手数据中就能看出
这两天上海6月二手房交易数据出来了
上个月上海市二手住宅共成交了21806套
这个数据可能比你看过的其他平台数据都要低
事实上，我们每个月跟各位公布的二手成交数据都要比其他平台低
这是因为二手网签数据，不仅仅包括住宅，还有非住宅，比如商铺
而我们每月公布的成交数据，正是其中纯住宅部分
不仅如此，链家还对网签数据多了一层“清洗”
它利用内部数据库算法，又另外剔除掉了比如亲属过户、虚假网签这类无效成交
2道工序之后，才是我们对外公布的数据，而这也是我们认为更无限接近于真实二手成交、更能反映真实市场的成交情况
那卡在6月这个年中节点的成交数据，21806套又意味着什么呢
公众号：真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
二手市场，正在一步步回暖
我们拉出今年以来各月的成交数据
可以看到自从4月成交量腰斩之后，后面的每个月成交量都在稳步上浮，平均涨幅在8.7%左右
要知道随着贷款周期拉长，成交流动性逐渐放缓，市场上大量置换客户需要等上家放款，才能再去购买下一套
这样背景下依然能保持成交量的稳步提升，可以想见这背后的刚需购买力的活力
那“稳步上浮”，和8.7%，这两件事又说明了什么
我们拉出过去1年的二手住宅成交量可能会有些发现
过去3个月成交在逐步回暖没错，但放到全年成交的背景来看，21806套还没达到全年的平均水平
而稳步上浮的节奏也只是把成交量往平均水平拉
所以回暖的主旋律其实是回归
回归到平均水平，回归到平稳状态
我们对比过去一年每月之间的涨幅就能看出这一点
过去一年每月成交量环比涨幅平均在6%-8%之间，而过去稳步上浮的这三个月的涨幅就是8.7%
而回归这件事在其他数据上也是藏不住的
比如6月议价空间开始回归全年平均值
房源、客源成交周期也在逐渐企稳，回到平均水平
就目前成交情况来看，市场在经历行情+调控之后，正在一步步企稳，回到平衡状态，回归理性
那价格呢
至于大家都比较关心的价格问题，我们可以参考下挂牌/成交价格
实话实说，单看每月挂牌/成交数据，无论是整体还是分环线，均价都在轻微上浮，这也是为什么板块成交均价上涨的板块>下跌的板块
注：剔除成交量<10的板块
我觉得比较能反映未来市场情况的，可能是涨幅本身的波动
除了今年3月新政调控之外，我们看到5-6月的挂牌涨幅呈现明显下滑趋势
而涨幅波动变小，也说明挂牌均价正在逐渐平稳的事实
如果说挂牌反映的是房东对未来市场预期，那成交更体现买卖双方需求抗衡后的真实市场
跟挂牌价涨幅一路走低不同，成交价格受影响比较明显，3月小阳春和4月政策发酵都能得到体现，然后到了年中成交均价的波动依然还是回归稳定
总的来看，无论是挂牌还是成交，均价都在上浮，不过波动幅度走稳
而从成交价段、面积段来看，也有两个比较明显的特征
800-1200w依然是主流价段
这部分我们查看了链家6月总体成交样本，虽然不能100%说明市场在总价段、面积段的完整选择，但是作为市占率22%的链家来说，它的成交样本具备一定的说明性
可以看到成交量占比比较大的还是800-1200w的改善客群
三个月加起来，下跌幅度比较大的是<300w的低总价段
面积段的成交呈现两极分化，连续3月成交量不断上涨的，要么是50-70㎡，要么就是>120㎡的改善大户型
说到这，其实想分析下板块的变化情况，不过进入6月，最大的区域分析，可能都离不开浦东，我们在后台也看到粉丝留言对浦东的关注
6月浦东二手，有什么变化
但看浦东的成交走势，跟全市二手住宅成交走势，没什么不一样
不过如果加上浦东在全市的成交占比，就不一样了
3-5月二手成交，浦东的占比都在轻微下降，但是6月不降反增，而且涨了4个百分点
这个反弹其实不小，相当于以前上海成交5套有1套是来自浦东，现在每成交4套就有一套来自浦东
更重要的是，在浦东&上海同样的成交走势的下，浦东在全市的成交份额增长了，从另一方面也体现了浦东在6月交易中的特殊
再来，我们看下浦东二手价格走势
每个月份都是节点数据，所以浦东均价的转折点，应该在5月底-6月初
那哪些板块波动比较大呢，我们也找出了涨幅前十的板块
最后
结合六月数据，我们可以看到，二手住宅的成交量，在4月被腰斩后，并没有一蹶不振，而是处在平稳过渡且缓慢回升的阶段
而且需要区分的是，与其说近三月的数据在逐渐上浮，更应该说这是一次对楼市正常水平的回归
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