撰文：55
假设我们来玩一个游戏：
你穿越回30年前，拿到了金融城起步区临江的一块地，拥有先知能力的你，会怎么运营这块地，完成人生逆袭？
近期，各种政策调控、限价限贷的消息满天飞，似乎可以预见，广州楼市正在迎来一场大变革。
在这种情况下，无论是想捞钱的开发商，还是想买房的刚需，都面临难题。
我们不如稍微调转一下视角，看看那些曾经没有太多调控与政策，却硬生生作妖把自己作死了的盘。
本期，我们的踩盘对象是正位于金融城珠江边的江源半岛。几个关键句了解它的作死之路：
① 1993年拿地，捂盘近30年，产权严重缩水。
② 2010年首次开盘2万/平，比珠江新城还贵，而当时金融城还只是不毛之地。
③ 2012年再次开盘，推出了10万/平的毛坯价，当时还有人误以为10万是首付钱。
④ 至今去化仅约五成，且还有土地在开发，目前一手价格10-12万/平，二手9万+/平，跑输金融城其它优质房源。
看完后，有没有觉得这个盘多多少少有点不知好歹？
连销售自己都很无奈，以前定价太高无人问津，现在还要面临产权严重缩水、户型过时、江景被遮挡等困境……
而即便如此，开发商还是心比天高，觉得现在卖还是亏了，得再捂捂，以后肯定能卖更高。
一手好牌，打得稀巴烂。如今，路过江源半岛，就仿佛一座“鬼城”、“空城”……
江源半岛
可以说，这房子就是有钱开发商的玩具，一场豪赌。
那么，赌赢了吗？我们不妨来看看它是如何一步步“作死”的。
十年前比珠江新城贵
2012年打出10万/平的毛坯价
是梁静茹给你的勇气吗？
江源半岛的地段，可谓是占据了天时地利人和。
位于金融城起步区，距离珠江新城仅15分钟车程，一江之隔是电商新星琶洲，距离地铁4/5号线车陂南站仅百米距离。
北近黄埔大道，南临沿江大道，是广州市中心不可多见的南向望江盘。
如此天秀开局、王者身段，一般的开发商，估计早就赚得盆满钵满了。
但江源半岛的老板，有名的客家儒商，偏不走寻常路，掐指一算，一个字：捂！
据说地块是1993年拿的，老板没靠一分贷款，资金十分雄厚，实力有目共睹。
当时地产政策较为宽松，“囤地”是一种潮流。
这块地直到2005年才传出要开盘的消息，最后还拖到了2010年，一出手就是2万+！
要知道，当时的珠江新城还是个萌新，房价也不过2万，而金融城连规划都没出，荒芜之地，冒出2万+新盘，震惊了广州人的三观。
至于销量，呵呵，在当时的人看来，老板很明显不是诚心卖，你这不符合市场规律啊，谁买谁吃亏。
转眼2011年，金融城一纸规划重重落下，打出“打造全球金融资源配置的中心”的口号，十分高大上。
隔年，江源半岛再次开盘，这次更不藏着掖着了，A/B区涨到3-3.5万+，新推出的C区5万+，部分高层200平推出10万+毛坯价。
“疯了吧？”这是当时很多人看完沙盘的感受，“我以为10万是首付才过来看看的。”
江源半岛，广州第一个喊出10万+的楼盘，超勇的。
自此之后，江源半岛卖卖停停，完全看老板心情，据报道，有销售称“有一次老板心情不好，临时加价30万。”
如此任性的开发商，也仅此一家了……
江源半岛A区
卖了11年，去化不到五成
品质比不过旁边的回迁房
根据阳光家缘的数据，A/B/C区去化仅约五成，其中C区只卖了一套，老板特意留着C区不卖，生怕卖亏了。
而从沙盘上看，项目还有二期在开发，未来规划有8栋住宅、1栋3层幼儿园和1栋商业。
从现场的施工告示看，二期要到2023年才竣工，根据开发商的尿性，估计又要拖很久了……
项目营销中心，门可罗雀，造型过时。
最早开盘的A区入住率高一点，不到3成，而B区就更是只有寥寥几户人家亮着灯，C区就更不用说了，宛若空城。
并且，裙楼底商也空荡荡，没有一家商家入驻。
另外，由于二期的开发，导致一期的公共空间被严重占用，原本规划的园林，业主也是一点也没享用到，苦不堪言……
一期的公共空间仅剩一条过道
江源半岛旁边的回迁房龙蟠花园，看起来都比它要优秀。
左为龙蟠花园，右为江源半岛
配套稀巴烂，自信心爆棚
房价却打不过其它一二手房源
说了这么多，会不会是我们和开发商眼界格局太不相同，指不定人家根本看不上这十几年房价飞升带来的红利，目光放在了金融城更加长远的未来呢？
听起来是有点道理，但江源半岛不得不面对的事实是：
其一，有价无市。
金融城确实是在如火如荼建设中，尤其是去年限高解除以来，金融城二手更是迎来一波红利收割，该涨价的都涨了不少。
例如美林海岸，挂牌均价11万/平，最新成交价也逼近10万/平，一年内涨幅高达75%左右。
而反观江源半岛，涨幅有是有，可惜有价无市。
其二，江源半岛的对手也是来势汹汹。
如佳兆业壹号诞生之初就是冲着江源半岛而来，誓要挫挫其嚣张气焰，如今报价14-17万/平，卖的都是限高解除后的高楼层。
以江源半岛的视角看对手佳兆业壹号
而臻溋·名铸，金融城新贵，江源半岛另一位实力强劲的对手，据说吹风价高达20万+。
臻溋·名铸楼盘
如此对比起来，10年前就敢打出10万+的江源半岛，如今也还是10万+。
其三，产权严重缩水。
该地使用权从2002年起算，70年缩成50余年，买家的心理预期大打折扣。
其四，南面的地块，如今正作为金融城起步区如火如荼建设当中，一旦建成高楼，那么望江便成空话。
由左至右为保利南方财经大厦、回迁房、江源半岛
金融城起步区临江项目，位于江源半岛南面
其五，配套稀巴烂。
底商没有一家入驻，最近的车陂南地铁口商圈，要经过一个车流量极大的路口，有时候等几个红灯都要七八分钟。
江源半岛旁的黄埔大道
学校更是没有，只能去车陂小学或者车陂中学，尊贵的10万/平的业主的小孩，只能上“村小”，道理何在？
目前，链家上江源半岛二手均价为9万+，只有5套房源，最新成交的均价已经高达9万/平。
同时期和它一期开盘价格类似的楼盘，命运如何？
中海花城湾，2013年均价3.7万，如今二手最新成交价去到18.8万/平。
保利心语，2010年均价不到1.9万，如今小区均价14万+，最高16万/平。
而对于江源半岛，只剩一句：廉颇老矣，尚能饭否？
在之前的文章中，淘房志便提出一个观点，金融城目前已经透支了未来5年的房价空间。
而江源半岛还将继续捂盘，不知道捂到何年何月，老板才觉得时候到了，价格可以见顶了？
这一场豪赌，在笔者看来，其实是输得一塌糊涂。
只能说，开发商真会玩，金融城这么好的地段，却生生捂出了一个“老妖盘”，实在是可惜啊。
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