渤海信托要端了泰禾总部？泰禾债务困局仍未解|万科|信托|泰禾|泰禾集团|置业|黄其森

撰文 / AI财经社李逗薛永玮

编辑 / 董雨晴

5月8日，一张来自渤海国际信托的公告，悄然出现在了泰禾北京公馆的电梯间。

渤海国际信托在公告中指出，要求泰禾集团在5日内搬离此栋公寓，恢复抵押财产原状。否则，渤海国际信托将采取法律措施，对抵押财产申请查封保全，以维护渤海国际信托债权安全。

对此，一位接近泰禾的相关人士对AI财经社表示，“公司员工确实都在泰禾公馆办公，也确实有人贴了这个公告，但目前我们还没有接到内部的搬离通知。”AI财经社现场了解到，5月10号下午时分，那张引起网络热议的公告，已然不见了踪影，当班工作人员也表示未受到任何影响。但关于泰禾集团的话题却在网络上不断延伸，更有消息称“泰禾总部被查封”。

实际上，渤海国际信托的查封声明，只是泰禾集团近来债务纠纷中的一个。就在渤海信托之前，泰禾集团在前几天刚输了四川信托超42亿元的官司。泰禾近日的一份公告也显示，泰禾仍有14宗重大诉讼、仲裁事项，总金额超过140亿元，其中9宗为金融借款纠纷。

不仅是债权方在等着泰禾还钱，全国各地的业主们也都在翘首等待泰禾的好消息。自2017年之后，一场最严调控令，让房地产行业最闪耀的明星房企—泰禾，就此黯淡了下去。即使经过了“卖项目、求援万科、洽谈金融机构”的两年时间后，泰禾集团依然未能走出债务困局。

总部大楼被“查封”的危机面前，等待泰禾的时间并不多了。

一波未平，一波又起

泰禾集团和渤海信托的合作起源于2019年。

2019年，福州泰禾锦兴置业有限公司向渤海国际信托申请信托贷款，并以泰禾集团总部北京公馆为抵押物，和渤海国际信托签订了抵押合同。

《抵押合同》约定，泰禾集团不得将抵押物出租、赠予、转让等，并且不能被第三方强行占有或者进行其他处置。但从实际情况来看，3年过后，这里已然成为了泰禾集团的总部大本营。

位于朝阳区东四环中路58号的泰禾北京公馆，原本是由远洋国际的一栋烂尾楼改造升级而成的高端酒店式公寓，后又更名为北京泰禾金尊府。

据媒体报道称，2020年底，泰禾由于交不起租金，从原来位于招商局大厦的总部搬了出去。招商局大厦办公的所有高管均搬至泰禾北京公馆办公，其他员工均搬至海航大厦办公。

2021年3月，海航大厦租约到期，泰禾再次由于交不起租金，停止续租，所有员工便全部搬至泰禾北京公馆上班。

和渤海信托的纠纷只是泰禾债务漩涡中的一则插曲。近期，由于债务纠纷不断，泰禾集团陷入了多起官司中。就在渤海信托之前，泰禾才被法院判决输给四川信托超42亿元。

和四川信托的关联则要追溯到3年前。公开资料显示，2017年12月20日，四川信托与泰禾集团签订《信托贷款合同》，以信托资金向泰禾集团发放贷款人民币40亿元，但合同签订后，泰禾集团并未根据贷款合同约定支付剩余本金和利息。

拿不到本金利息的四川信托，将泰禾集团一纸诉状告到了上海金融法院，请求判令其偿还本息、罚息、复利等共计47亿余元，成为上海金融法院建院以来受理的最大标的额案件。

2021年1月6日，上海金融法院公开开庭审理了该案。由于泰禾集团当时对贷款本金及利息计算均有异议，该案件未能得到宣判。4月29日，经上海金融法院审理，判决泰禾集团偿还四川信托本息合计42.56亿元。

四川信托的官司总算打赢了，但从泰禾的相关债务数字来看，想让泰禾集团如期赔偿巨额资金，这并不容易。据泰禾集团最新发布的年报显示，2021年，泰禾集团经营活动产生的现金流量净额为-29.49亿元。截至4月30日，公司到期未归还借款金额仍有431.5亿元。

泰禾何以至此？

虽然员工们都在泰禾公馆办公，但其老板、泰禾集团董事长黄其森的身影，更多还是出现在位于通州的中国院子内。每逢重大会议，泰禾高管们都得集体奔赴中国院子开会。这里才是泰禾真正的根据地。

中国院子，满载了泰禾的荣辱兴衰。在中国院子，黄其森曾经历过数百家金融机构蜂拥而至上门送钱的喜悦，四年过后，他又切身体会了债务挤兑借钱无门的悲凉。

时过境迁。现在的中国院子，不似从前热闹非凡。身处其中，黄其森不免会回想往事。作为福建籍闽商，他15岁考上了福州大学建筑系，毕业后顺利进入福建建行工作。12年后，孤注一掷投身商海，凭着商业的直觉和大胆的决策，让泰禾成为闽系房企里最翻腾的那朵浪花。

图 /视觉中国

这种顺风顺水的经历，是黄其森的幸运，但也为泰禾埋下发展隐患。金融系统出身的黄其森，之前最常挂在嘴边的话是，“不懂金融，就不懂房地产。”但事实却是，本应最注重风险的他，却成为被风险玩弄的人。

熟悉黄其森的人评价说，黄一方面对于金融风险视而不见，另一方面更愿意把牌面押在政策上。相比最擅长的财务风险控制，他认为，泰禾最核心的竞争力，是对政策的理解力。几轮房地产调控周期里，他把泰禾的净负债杠杆拧到了400%以上的水平。

在赌对时运这件事上，黄其森是常胜将军，充满自信。比如2005年份，福州房地产市场萧条，黄其森反其道而行之，以1000元/平米低价拿下福州近2000亩地，泰禾一战成名。又如2013年，业内对楼市普遍观望的态势下，泰禾拿地金额200亿元，其中三成以上押宝北京。即便是在2015年市场洗牌的环境之下，泰禾也是“闽系”房企里排名最靠前的企业。

销售数字的连连攀升下，黄其森开始对规模有了更多的渴望。几番幸运地踩准了调控周期后，让他坚定地沿用这一策略。2016年之后，黄其森展开了更新一轮圈地运动，在一些核心一二线城市大幅收并购。

比如，2017年进驻广深区域时，黄其森曾明确要求，在广深拿地不惜代价，要迅速站稳脚跟。在南京、厦门，业内人评价“老黄有点疯”、“明明拿贵了地”。但风险也由此埋下。由于进广深的时候太操之过急，泰禾拿下了很多“问题项目”，有些土地价格极高，有些项目不能顺利变更土地性质，之后它们都出现了清退、去化难的问题

2017年，房地产市场迎来了史上最长的一次调控周期，持续3年的限价、限售等政策，让走高端项目路线的泰禾陷入去化困境。

后面发生的故事大家都知道了。陷入破产传闻后，黄其森开始“卖卖卖”之路，2019年年中，黄其森出售了千亿货值给他的福建友商世茂。但直到那时，他仍然坚定地认为泰禾的地买对了。他常挂在嘴边的一句话是，泰禾货值6000亿，负债只有1000亿，卖几个项目就能平衡。

即使如此，泰禾还是栽了个大跟头。咬牙熬过2019年寒冬的黄其森，进入2020年，又迎来疫情以及新一轮调控的打击，泰禾不得不卖股权求生。

万科救得了泰禾么？

“我已经不是壮士断腕，而是壮士割肾”，2021年2月21日，黄其森在泰禾北京区域汇报会上如是说。

过去一年里，泰禾最重要的一件事就是积极“引战”，进行债务重组。2020年7月，泰禾宣布了与万科的战略合作。在厘清债务的交易前提下，万科以24.3亿元受让泰禾19.9%的股份。

但，万科为最终的交易达成设置了两大门槛：一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可；二是泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。