文|凯风
这几天，取消限购的传闻突然多了起来。
近日，针对“郑州市户口可放宽购买第三套、外地户口可放宽买第二套”的传闻，郑州市住房保障和房地产管理局有关人士表示：
没有接到相关通知，以官方消息为准。
无独有偶，就在上个月，天津传闻“外地客群，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格”……
天津住建委、发改委双双辟谣：传言不实。
再往前追溯，几个月前，地处环京区域的河北怀来传闻“购政策已经废止，购房不再受套数限制”，这一消息一度得到媒体证实，但随后当地回应：
没有废止限购政策，也没有放松对房地产市场的调控。
如今，强二线城市传闻“取消限购”又遭辟谣，释放了什么信号？
01
每隔几年，楼市总会出现“取消限购”的传闻。
了解中国楼市周期的都明白，每一次 “取消限购”传闻涌现之际，一定是楼市遭遇横盘乃至下跌的困扰。
这些传闻有些是利益群体纯粹的炒作，借此托市；有些则是无风不起浪的试探，旨在试探舆论反应和上级态度。
这一次也不例外。
天津、郑州作为北方经济第二城和第四城，均为万亿GDP城市。但2020年以来，两地楼市同时遭遇调整，房价出现明显回调，同比跌幅均在4%以上。
这种场景在北方城市尤为常见。
根据国家统计局数据，在纳入统计的70个大中城市里，有24个城市房价同比下跌，郑州、天津、太原、济南、青岛、石家庄、呼和浩特等北方二线城市在列。
由于这一数据只统计70个大中城市，三四线城市被排除在外。参考第三方市场数据，多数北方城市房价都出现了明显回调，而南方城市则是涨跌参半。
不仅如此，这些二线城市二手房挂牌量集体创下了新高，不少城市已经突破10万套，而许多城市二手房的年成交量只有五六万套。
02
事实上，相比限购传闻，已有北方城市率先祭出了“救市”大招。
近日，哈尔滨出台稳楼市政策，除了备受关注的“鼓励房企降价促销”之外，监管资金只留存3%、公寓水电按民用执行、缴纳6个月公积金即可贷款等政策更具实质托底效应。（参阅《楼市公开降价第一枪来了》）
郑州虽然没有取消限购，但同样打开了潘多拉魔盒。近日郑州出台土地开发新政，重提“鼓励货币化安置”。
货币化安置，正是棚改的标配，成为许多城市房价上行的催化剂。
与之相对应，不少南方城市仍在加码楼市调控。从7月至今，深圳、东莞、杭州、南京、成都、无锡、常州、厦门等地的楼市调控一波接过一波。
这种楼市格局的出现，为“楼市分化”提供了再清晰不过的注脚。
03
回顾过去，中国共有两波取消限购的浪潮。
第一波是2014年。
北京最早于2010年出台限购政策，这是楼市限购首次登上历史舞台，到2013年已经覆盖到绝大多数一二线城市。
然而，2014年，中国楼市陷入高库存的困境，取消限购成了几乎所有城市的共识。
那一次，除了北上广深之外，所有城市最终都得以取消了限购政策。伴随涨价去库存、大水漫灌、棚改货币化等政策，房价迎来一波大幅上行。
从2016年开始，限购重回楼市调控舞台，与限贷、限售、限价一道成为楼市调控的基本标配。
到2020年，除了重庆等个别城市外，几乎所有一二线城市、部分三四线城市又回到了限购的桎梏。
第二波则是2020年至今。
最早是在疫情期间，面对疫情冲击，以青岛、济南、柳州、赤峰、海宁、宝鸡、驻马店为代表的10多个城市试图变相松绑楼市调控。
然而，这些政策最终都遭遇了“N日游”的尴尬。即便疫情冲击之大前所未有，楼市调控仍然守住了相当的底线。
毕竟，限购不同于其他楼市调控，这是最核心的楼市政策。一旦限购取消，相当于打开了楼市的潘多拉魔盒。
如今，疫情冲击逐渐消退，但许多城市的市场行情并未好转，“取消限购”的传闻再度沉渣泛起。
这一次能如愿吗？
04
必须承认，地方政府不乏取消限购的冲动，但楼市向来存在“央地博弈”。
与地方政府只顾眼前利益相比，中央看到的是全局和未来，更在乎金融风险，也更在乎实体经济。
就在刚刚出台的十四五规划建议里，再次提及了房地产，重点有三：
一是，坚持房住不炒的定位。虽然房住不炒看起来只是例行重申，但置于十四五规划中，相当于为未来5年——2021-2025年——定了调。
二是，促进住房消费健康发展。注意，这里的着眼点在于住房消费，而非住房投资。消费与投资，可谓天壤之别。
三是，金融、房地产同实体经济均衡发展。这一定调至为关键，没有否定房地产的重要地位，但同样传达出房地产不能继续位居压倒性地位的信号，房地产仍旧要发展，但必须与实体经济相均衡。
显然，无论是十四五时期还是更长远的未来，房地产作为拉动诸多产业的重要行业，轻易不会大幅削弱，而任由房价上涨，同样不利于经济的长远发展。
所以，政策的主基调是稳，稳房价稳地价稳预期，这一定位一直没有改变。
在稳楼市的大原则下，大热必有调控，遇冷则有一定松绑，这是一再得到证明的楼市铁律。
可以料见，热门城市的调控还会不断叠加而来，而冷门城市也能获得一定的松绑空间，但松绑是有底线的，不是什么松绑都会被允许。
这一次，“取消限购”能否突破重围，我们拭目以待。
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楼市“限涨令”！房价每年涨幅不得超5%，影响有多大？
文|凯风
稳房价，又一个城市出手了。
近日，厦门发布《厦门市住房发展规划（2021～2025年）》（公示稿），未来5年将新增住房38万套（商品房12万套），同时表示“保持住房价格平稳”：
逐步使住房价格与经济社会发展和居民收入水平相适应。新建商品住宅价格年度涨幅不超过5%，住房租金价格年度涨幅不高于城镇居民人均可支配收入增长幅度。
新房价格年涨幅不得超5%，释放了什么信号？
01
厦门之所以值得关注，是因为它是中国内地房价第四城。
深圳、上海、北京是中国内地房价最高的三个城市，而第四城不是广州，也不是杭州，而是厦门。
厦门虽然是副省级的计划单列市，且有金砖五国峰会等一系列国际盛会的加持，但厦门本身经济体量并不算高。
2019年厦门GDP为5995亿元，位居全国第33位。而同省的泉州、福州均已超过9000亿，而同为计划单列市的深圳在2万亿以上，青岛、宁波也早已跻身万亿GDP城市。
不过，厦门虽然GDP总量不高，但人均GDP却位居全国前列。即便如此，仍不足以支撑高房价。
目前，厦门二手房价高达4.8万，而广州仅有3.6万元左右，杭州刚刚触及3万元。房价过高，导致厦门房价收入比位居全国前列，而租金回报率在全国垫底。
2019年，厦门租金回报率仅为1.2%，比深圳还低。这意味着，在厦门，一个家庭不吃不喝要80年方能供得起一套房子，这显然已经超出普通家庭的承受水平。
厦门房价之所以如此之高，有两个原因。
一是厦门与深圳相似，城市体量过小，作为核心区的厦门岛更是寸土寸金。
深圳城市面积接近2000平方公里，而厦门仅为1700平方公里。加上厦门岛内长期缺乏大规模的土地供应，由此导致土地供不应求，房价自然居高不下。
二是厦门是旅游城市，也是福建人置业的首选地。
旅游城市给厦门带来了天然优势，而民营经济极其发达的福建，又对厦门情有独钟。大量民间资金将厦门作为置业首选地，这就为厦门房价提供了长期支撑。
02
房价涨幅每年不得超5%，意味着什么？
事实上，厦门不是主动限制房价年涨幅的第一城。早在一两年前，东莞、宁德、昆明等城市都曾出台过类似政策。
这一数字，有城市是5%，有城市是6%，还有城市是10%，背后并无统一标准。但似乎都或明或暗地默认了这一点：
房价只涨不跌，所以才要特别强调控制涨幅。
房价熔断不新鲜，但这一“涨停板”标准是怎么来的？
从各地的政策表述来看，这应该是基于GDP增速、收入增速和物价水平而定。
要知道，2019年全国GDP增速已经下探到6%，2020年疫情影响之下刚刚转正。未来随着经济放缓，GDP增速有可能降到5%以下。
就此而言，房价涨幅每年不得超过5%，未必没有合理性。这也是房价随着经济增长而上涨的健康姿势。
我们看到，过去20多年，房价基本上都是每隔几年翻一倍。如果按照5%的年涨幅，房价至少要15年才能翻一番。
如果房价年涨幅真能控制在5%，那么楼市本身将会失去赚钱效应。
毕竟，房子本身的折旧成本、房贷利率成本、物业费乃至未来可能的房地产税等，加起来已经超过5%。
所以，在中国房地产界有一句话广为流传：房价不涨就是跌。
03
重要的问题来了，这一目标能实现吗？
毕竟，房价本身早已脱离经济基本面。与其说房价受制于GDP和收入增长，不如说更受M2（货币供应量）、土地供给、人口流入以及限购限贷等政策的制约。
所以，想要控制涨幅，说难也不难。只要扩大土地供应，同时限制楼市投机，房价想要暴涨并不容易，这方面，长沙、北京都堪为标杆。
不过，在土地财政、房地产经济面前，想要遏制房价上涨，并非那么简单。
我们看到，这几年，有些城市房价在数字上虽然相当稳定，但一二手房出现明显倒挂，滋生出摇号抢房的套利游戏，还有些城市则是双合同泛滥，市场价格严重扭曲。
更关键的问题是，房价上涨时可以限制涨幅，房价下跌时是否要限制跌幅？
事实上，厦门房价并非只涨不跌，2018年到2019年，厦门房价曾出现明显回调。即便强大如北京者，如今房价也没回到2017年的高点，房价与三年前相比仍旧是下跌的。
同时，虽说深圳、东莞等楼市热度居高不下，但济南、郑州、天津、哈尔滨、青岛、太原等城市已经步入调整状态，部分城市房价跌幅在5%-10%之间。
楼市分化之下，既要遏制房价上涨，又要防范房价大跌，注定是相当艰难的任务。
未来如何，我们拭目以待。
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