地产行业的内卷,竟然已经这么严重了?!

2020-10-27 08:27:58 明源地产研究

前几天,华为内部有一篇文章很火——95后华为新人丘小海,以现在流行的“内卷”和“内卷化”视角,来透视华为这个巨无霸,竟然发现了许多“约定俗成”惯性中的大问题。

而在10月10日,任正非签发了最新的华为总裁办电子邮件,对专业人才的管理,他呼吁到“按照我们现在的考核机制,梵高是会饿死的”,要求人力资源部做出机制调整。

内卷本是一个社会学术语,现在来指代非理性的内部竞争——对社会或机构而言,大量的人默默地做无用功,白白浪费了资源,降低了整体效率,削弱了对外的竞争力。

就整个行业来说,房地产早已内卷,如今,加上三道红线,更是雪上加霜。旭辉总裁林峰在最新的一篇文章中直呼 “冰河期已至,四大杠杆(土地杠杆、资本杠杆、融资杠杆、经营杠杆)已去其三,只剩经营的华山一条路”。 这跟郁亮说的“房地产行业进入管理红利时代”是一个意思。

怎样才能获取“管理红利”?防止企业内卷是关键!任正非是反对内卷化的先锋,带领华为从一个弱小的公司,成长为世界一流的科技大公司,引得美国政客眼红,全球打压围剿。标杆房企有很多对标学习华为的。华为这个老师都有不少轻微的内卷存在,何况学它的。明源君调研了一轮,发现房企典型的内卷降低效率,主要有以下5大方面。

加班是政治正确

而不是为了工作

每天工作7小时,发同行1.3个人的工资,春节放19天假,而且每人发了2-5万不等的旅游经费,还鼓励大家领家人出去旅游……

这样的公司你想不想去?明源君相信,绝大部分地产人都想。

可是,如果告诉你,在这家公司要1个人干其他企业3个人的事情,人均销售额要达到1个亿。你可能会问:what?你在做梦吧,不加班怎么可能完成得了!

之所以会这样,是因为在大部分房企,996都已是福报,007是常态。

地产行业有一定的特殊性,比如拿地即开工、隔夜出图的高周转等,决定了加班似乎很难避免。

地产人“不是在加班,就是在加班的路上”。

某大佬曾提出过“70,80,90”制度,即“底层员工每周至少工作70小时,中层员工80小时,高层90小时。

夜总会,是地产人互相调侃的三个字,因为晚上9点以后开会,凌晨结束是常有的事。

但既然有房企能够做到几乎不加班(财务部在审计的时候可能有几天要加班,销售部在开盘的几天要加班,工程部在抢样板房的时候有几天加班),也能干到人均销售额1个亿,就不得不让人反思:加班真的是必须的吗?

有很多地产人就向明源君吐槽:有时加班确实是因为事多,但并不都是如此, 大多数时候让你加班的不是老板,而是其他愿意加班的人。当所有人都主动或被动加班,996成为标配。加班代表工作努力,加班成为了政治正确。

更夸张的是,还有房企要求“连上7天班,而且正常工作时间不得开会”。那啥时候开会呢?午休时间,或者下班以后。看起来似乎节省了时间,但是,员工晚上睡不好,中午又没时间午休,精神状态必然差,工作效率低,然后通过更多的加班解决问题。

这就是所谓的“内卷化”,这点不改变,怎么向管理要红利?

挖角明星职业经理人

和高学历人才充门面

2004年底上映的电影,《天下无贼》中有一句著名的台词:“21世纪什么最贵?人才!”

那一年,腾讯刚上市;全国的房价也还比较平稳,在很长一段时间里,大家并没有感受到人才贵在哪里。

随后很长一段时间,特别是2015年去库存引发的大行情,各房企的人才争夺战,让人才的价格像火箭一样飙升。2017年,一人力总私下跟明源君说:我现在年薪百来万,有家房企直接开300多万挖我,我是既高兴又忐忑。

挖人大战,到最后,连一些规模房企也觉得有点吃不消,因为实在是太贵了!

明星经理人贵,而且挖过来之后往往水土不服,另外只挖角也不够。还得自己培养。于是,与此同时也掀起了校招抢人大战,你招211/985本科,我招名校硕士博士;你清华北大员工成群,我哈佛耶鲁人才扎堆。

给高学历人才高薪,是特别正能量的事,高素质的队伍,也有利于效能的提升,但走着走着,有些房企就变形了。

比如,明明不需要招那么多人了,但还在大力引进高学历人才,以给外界“这家企业正在飞速发展,前景可期”的印象。

再比如,某博士到一房企面试后被刷了,之后又多次接到同一家房企HR的面试邀请,问及原因,HR的说法是:博士就那么多,我们能连接到的也有限,对你来说也是个机会。

最夸张的是某面临巨大减员压力的房企,为了不中断校招,先优化了部分往年的校招生,然后继续大张旗鼓的去各个大学宣讲,并开出诱人条件。

无论是挖标杆房企的人才,还是校招高学历人才,都是为了提高人均效能。但偏离了正常轨道的招聘,则走向了反方向。

对此禹洲集团董事局主席林龙安表示, 地产行业不少人,就像大闸蟹,很多大闸蟹从其他湖泊来的,到阳澄湖去涮一下,就敢自称是阳澄湖大闸蟹。 禹洲更倾向于自己培养人才……不过分追求高学历。

强调产品力但缺乏创新

只是升级硬件打磨细节

过去几年,去库存带动了行业的一波大行情,冲规模的浪潮下,一批房企一跃成为黑马,冲到了前面。

可是,大干快上也带来了一系列的问题,最典型的是产品质量问题,维权的数量特别多。

调控之后,注重有质量发展的房企,不断强调要强化产品力。这当然是好事,值得大力宣扬。

不过,明源君认为,在越来越多的房企都在强调产品力的同时,产品「内卷化」的迹象也比较明显。

最典型的特征是, 市面上的住宅审美,越来越一致了;甚至连样板间也越来越雷同——不仅跨企业,而且跨地域。

以中式住宅为例,大多是月洞门、大白墙、小青瓦、卵石铺地。其实,这些只是古建筑里面常用装饰元素的一小部分。

是开发商、设计师不知道吗?也不是。因为大部分客户习惯了这种审美,如果你换一种风格又没有质的突破,客户不认可,可能就栽了。

大家都在玩,怎么玩出花来?无非是研究怎么把卵石铺得跟人家不一样,把月洞门的弧度调整的更美。

其他住宅也是一样,你的洁具不错,我就用高端进口的;你人造大理石,我天然大理石…… 有大突破,让人眼前一亮的产品创新不多。

当楼市进入存量搏杀时间,采取保守态度,复制经典款的产品线,似乎是最为安全的做法。

但这就不可避免的造成——售楼部盖得越来越高档、示范区做得越来越豪华,可是,交房的时候,要让业主满意却难。

营销拼人海战术

宣传靠强制转发

前不久,恒大宣布7折卖房,瞬间让很多中小房企哀鸿遍野,甚至部分规模房企也觉得压力山大。

一些地方的房企赶紧开会,达成共识:降价不利于市场稳定,也不符合“稳”楼市的主基调。

不过,生存比“共识”更重要,该降的还是要降。近两年,不少房企的营销总,基本是走马观花。

市场一疲软,营销男神女神瞬间少一片。

一边要快速销售回笼资金,一边市场不给力,销售端只能拼刺刀,随之而来的是各种无效的动作和竞争。

现在一个项目,N家(N>3)代理公司,那是最起码的,每天困在一个售楼处,疯抢客户。

有次,明源君去看一个大湾区的项目,现场中介渠道的人乌央乌央的一大片,客户反而屈指可数。

营销、销售,都在拼消耗,拼人海战术。竞品有什么,全部来一遍,最好还能多它几个。

全员营销,那是基本操作,管你策划、财务,还是工程、人力,是个活人,人人都有带看和销售任务,就差没把旗下物业公司的保洁阿姨以及保安大叔算上了。

这让想业余时间兼职赚钱的人,多了一条赚钱的门路。

朋友圈也被充分利用,各种楼盘广告和海报刷屏,有的是自愿,有的是强制转发,并且还要规定数量,不符合要求还得罚款。

明源君问过几个地产人:这么干有效果吗?

他们的答案几乎一模一样:或许有吧,因为发得太频繁了,很多好友跟我说,已经屏蔽我的朋友圈了。

开会不能有效解决问题

而且,自身成为了问题

一份调查显示,职场中,每个人一生开会的平均时间超过9000小时。而在会议繁多的房企,各种启动会、实施会、开工会、开盘会、入伙会、评估会,加起来的时间只会多不会少。

开会本来是为了高效解决问题,但很多时候开会恰恰成为了问题本身。

一是将简单的问题复杂化,一句话能讲明白的事,要整一个报告,几十页PPT,然后区域集团开各种会议,报告还要各种修改。

对此,有人一针见血地指出:有些职业经理人,较劲的不是业绩,而是谁把简单的事情做复杂了,好体现专业能力、敬业程度。

二是会中不聚焦,而且容易一言堂,不聚焦就是过度分散,要解决A问题,却谈了BCDEF……浪费时间,最后A的问题也没有很好得到解决;一言堂也是类似,各公司为了避免一言堂,出台各种规章制度,但依然难以避免,如果参会人员里面最高领导最先发话,基本也不用讨论了。

某房企为了避免开会耗时太多,提倡站着开会,刚开始有些效果,后面依然一开就是几个小时,因为大家站习惯了。

三是缺乏知识管理,同样的问题,下次接着开。将简单的问题复杂化,折腾一番,如果能形成一套通用的方法论,进而固化成为一个流程,倒也不错。毕竟,折腾一次,往后轻松了。可是,不少房企缺乏知识管理,过段时间,可能这个区域这个部门的人,都找不到某次会议的成果了,更别说其他区域或者新入职的员工了,至于固化成为一个流程,那更是难上加难,导致同样的问题,继续开会。

一经历过几家规模房企的地产人表示:项目部人少的时候,大家都在干活,人一多,为了显得很忙,会议就多起来了,各种报告,流程似乎也变得复杂起来了。可能有点偏激了,但不得不承认,现实中确实也广泛存在。

小 结

明源君遇到很多地产人表达过这样的困惑:我们公司跟某某公司很类似,但是他们的人均效能比我们高出一大截,实在搞不懂问题出在哪里……

搞不懂,是因为对很多东西习以为常 ,典型的就是上面提到的这些。 改起来很难,但不改不是不能享受管理红利的问题,而是会被人消灭的问题。

还有一个十分可怕,却不太容易被人意识到的内卷是“行业文化的固化” ,什么意思?就是以前不少房企转型,最后只是借转型拿地,最后还是干地产,现在这条路越来越难,在这条道上走上绝路的也不少,但还是有人想去尝试,这很危险。可见,行业文化的固化是非常可怕的。转型当然要尽可能的与自己的主业有关联,但是不一定是业态上的关联,也可以是能力上的关联,带着陈旧的思维转型,那还不如不要转。 (作者:明源地产研究院 凌峰)

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