开发商“囤”了多少地?这65家房企土地储备近30亿平

2020-09-16 10:54:30 南方都市报

“上半年拿高价地的企业,预计后面项目入市时,会面临比较大的房价压力”。诚如多位房企高管在中期业绩发布会上的表态,上半年在优质土地的刺激下,一线城市和强二线城市的土地成交量价齐升,土拍热度甚至超过了2018年、2019年。

开发商究竟囤了多少地?南都大数据研究院监测的80家规模上市房企中,发布了土储规模的65家企业,总土储已经近30亿平方米。

30亿平方米是什么概念?来自国家统计局数据显示,整个2019年,全国住宅销售面积约15亿平方米。也就是说,这65家房企的土地储备规模,相当于全国商品住宅两年的销售量。

分区间来看,总土储超过5000万平方米的房企占比25%,总土储3000万-5000万平方米房企占比17%,总土储1000万-3000万平方米的房企占比36%,还有22%的土储规模低于1000万平方米。

哪些房企在逆势扩张?哪些房企又在降规模?

研究员发现,有12家规模房企的总土储同比出现负增长。龙头房企普遍放慢拿地节奏,追求高质量发展的同时,中小型房企对拿地的态度反而更激进。而借道城市更新业务寻找新的业绩增长点,已成为大部分房地产企业的共识。

排位不变!这6家房企土储过亿

伴随房地产行业的集中度不断提升,龙头房企的土储规模还是十分惊人的。南都大数据研究院监测65家规模房企,囤地最多的房企总土储已超过2.4亿㎡,而土储最少的房企总土储仅154万㎡,两者相差近155倍。

分区间来看,恒大、融创分别以24000万㎡(住宅)、24775万㎡的土储规模位居前列。恒大虽仅公布住宅土储,可预测总土储超过融创排名第一。而“一哥”碧桂园因统计口径变化,未纳入此次统计。

总土储1亿-2亿万㎡(不包含)的房企有4家,分别是保利、绿地、万科、新城控股。与2019年总土储榜单相比,仍然这6家龙头房企维持在土储第一梯队。

土储5000万-1亿㎡(不包含)的房企有12家,分别是中海、世茂、金科、龙湖、金地、富力、美的置业、建业、雅居乐、旭辉等。研究员发现,这其中有5家的上半年销售规模已超过千亿,而金科、金地、雅居乐的土储储备同比增幅都超过20%。

总土储3000万-5000万㎡(不包含)的房企有11家,分别是阳光城、奥园、绿城、中梁、中南、荣盛、远洋、招商、中骏、合生等。其中有6家上半年销售规模超过500亿元,而奥园、绿城、中梁、中骏在土储增幅上表现十分亮眼,其大部分为近两年发展快速的千亿房企。

总土储1000万-3000万㎡(不包含)的房企有23家,代表房企有宝龙、融信、天誉、正荣、佳兆业、中交、越秀、金融街、绿地香港、时代、华夏幸福、建发等。

总土储1000万㎡以下的房企有13家,代表房企有信达、泰禾、瑞安、北大资源、五矿、首开等,其中仅4家房企在上半年的销售规模过百亿。

最大降幅38%!12家房企土储负增长

相较去年同期来看,总土储出现负增长的有12家。其中,同比下降超过10%的有3家,分别为路劲、首开、泰禾。

艰难经营的泰禾,2020年上半年仅实现营收24.63亿元,同比减少83.02%;净亏损15.82亿元,而2019年同期盈利15.61亿元,由盈转亏。报告期内,泰禾集团未进行新的土地获取及区域扩张,主要以存量推盘为主。目前泰禾集团的房地产项目主要位于以北京为中心的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区。

作为“京城一哥”的首开股份立足京津冀,上半年通过竞拍或股权收购获取北京、福州、珠海、南京、常 熟等地后续项目共11个,总建面150万平方米,与去年同期拿地141万平方米相差不大。为了扩大全国化规模,首开京内新增土储面积已连续今年减少态势。

路劲上半年仅在常州、苏州和北京新获4宗宅地,楼面面积合计约为31.3万平方米,相较于去年新增土地储备减少近30%。土地储备累计为701万平方米,其中已销售但未交付的面积约为193万平方米。

此外,荣盛、中海、中南、远洋、时代、富力等9家房企的土储呈现个位数降幅。

2018年迈入千亿的中南建设,关键词一直是“高周转”“三四线”。2019年上半年新增新增项目27个,规划建筑面积合计420万平方米;2020年上半年新增项目45个,规划建筑面积合计约689万平方米。同时,上半年竣工交付规模大幅增加,竣工面积大幅增长303%至527万平方米。中南建设董事长陈锦石对外表示,“中南不依赖高有息负债去扩张”。

北辰实业在财报中披露,受疫情叠加、政策严控、市场遇冷、信贷收紧等多重因素影响,公司整体项目施工周期延长,销售签约率出现大幅回调。面对严峻的市场形势,北辰实业决定在拓展土地储备上更加审慎,上半年只新增了廊坊和宁波余姚两宗土地。

作为大湾区的“大地主”之一,时代持续深耕大湾区,大力提升所在区域市场份额;同时逐步布局长三角、长江中游、成渝城市群等高增长潜力区域。上半年43亿拿下7宗地块,相较于2019年上半年斥资188亿大举拿地21块,放慢了扩张脚步。不过,其城市更新业务具备想象空间,项目总数超150个,多数位于大湾区经济发达城市,潜在总建筑面积约5200万平方米。2020年6月份成功转化4个城市更新项目,总货值约425亿。

富力积极采取措施处理近期到期债务,将近期到期或需要赎回的债务及贷款延期。上半年严格控制支出,在现有土地储备规模充足且拥有足以应对近期开发目标的可售资源下,进 一步放缓购置土地储备的速度。于上半年,所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米,涉及合同金额仅为60亿元。所购置的土地中,主要集中在12个月内产生现金流回报快速的资产周转项目。值得注意的是,富力在城市更新项目转化方面取得进展,拥有80多个项目处于城市更新的不同阶段,上半年有3个项目转化为460亿元的可售资源。

11家增幅超过30%!最大增幅实现翻倍

从总土储的同比增幅来看,三盛控股以142.44%的增幅位居增幅之首。此外,同比增幅超过50%的还有佳源国际、建发、大发。

在三盛集团的支持下,三盛控股在今年上半年在土地招标上非常进取。今年年初,疫情所带来的短期冲击对中国内地包含房地产业在内的各行各业的经营及财务状况产生了不少影响。但三盛却认为,这是一个机遇,在此基间,反而取了积极的应对措施,发掘对中小型、项目型的房企的收并购的机会等。截至今年6月底,手中已握有35个开发及持开发项目。

佳源国际控股此前主要在江苏和安徽布局,这两个省的土储分别占总土储的36%和23%。今年上半年,该集团进行了较大力度的拓展,通过公开市场招拍挂与合作开发模式,以较低溢价在珠三角,贵州,内蒙古,甚至柬埔寨等地区新增了19个项目,进一步开拓了在粤港澳大湾区城市群及“一带一路”沿线城市的业务版图。

同比增幅30%-50%(不包含)的有7家,代表房企是力高、绿城、广宇、首创、雅居乐、金科、世茂。

虽然上半年土地市场明显升温,但雅居乐仅新增20个项目,预计总建面375万平方米,相较于去年减少了46%。但受益于旧改,雅居乐城市更新已锁定预计建筑面积逾700万平方米。董事会主席陈卓林表示,“要留一定资金用于收购合并。如果没有好的好项目,这部分资金可以留到2021年”。在雅居乐看来,下半年各地供地节奏会加快,上半年洽谈的合作项目也会在下半年逐步落地,从而完成年初拿地目标。

上半年世茂获取土地84块,权益前总价约647亿元,占全年投资总量50%左右。截至6月30日,世茂权益土地储备约8393万平方米,货值超过14500亿元,较19年底增长11.53%,对于拿地,许世坛表示,“市场需要冷静冷静”,最近两三个月地价很贵,国家密集约谈开发商,可能会在金融端作收紧,土地市场或将降温,此刻可以选择静待机会。

绿城适时把握投资机会,加大投资力度,上半年新增土储总建筑面积1097万平方米,对应新增货值达1756亿元,较去年同期大幅增加181%;其中,一二线城市的可售货值占比75%,进一步扩充在长三角及环渤海等核心区域的优质土储。随着周转效率提升,绿城中国预期25%的新增货值可在年内转化为合同销售。绿城土地储备总建筑面积4801万平方米,总可售货值约7427亿元,一二线城市占比达74%。

同比增幅10%-30%(不包含)的有19家,代表房企有金地、奥园、融创、华夏幸福、中梁、中骏、阳光城、旭辉、绿地等。

同比增幅低于10%的有17家,代表房企有越秀、绿地香港、弘阳、合生、招商、华润、正荣、佳兆业、龙湖、美的置业、万科、新城等。

受疫情影响,上半年万科开工、竣工节奏有所放缓。对此万科称要“坚持审慎投资,确保投资质量”。同时万科表示,上半年土地市场竞拍激烈,在项目拓展的同时,要把“安全与发展平衡、风险与收益匹配”放在首位。

龙湖上半年新增53个项目,当中13个为收并购,40个来自于招拍挂,相较于去年同期略有增长。就像公司管理层在业绩发布会上说的:“龙湖在今年1-2月份的时候拿的项目还是比较多的,到了3月土地市场热起来以后,我们反而是比较节制的。”龙湖集团CEO邵明晓明确表示,考虑到近期火热的土地市场,龙湖不会为了冲规模在短期内高点拿地,而是会在坚守净负债率50%-60%的投资纪律下,按照既定节奏,在预定的城市里获取合理价格的土地。

研究员发现,一方面,上半年销售规模400亿以下的房企在拿地上更加激进,而包括龙头房企在内大部分企业,从单纯的规模扩张型向“规模与质量”并重转型。尤其在“三道红线”融资新规下,把握拿地后销售去化的确定性,才能规避可能存在的风险。诚如孙宏斌等多位高管在中期业绩会上的表态,现在是土地市场风险最大的时候。上半年拿高价地的企业,预计后面项目入市时,会面临比较大的房价压力。

另一方面,借道城市更新业务寻找新的业绩增长点,已成为大部分房地产企业的共识,比如雅居乐、富力、时代等多家企业在中报中详细介绍了旧改进展,伴随政策红利,其城市更新业务具备想象空间。

“三道红线”融资新规下,房企表示将“审慎拿地”

整体来看,2020年上半年,土地市场整体向好,不少城市在抗击疫情的同时,加快促进市场恢复,放宽竞拍规则,集中放量的优质地块提升了土地市场交易热度。

对此,一方面,房地产行业市场集中度不断提升是大势所趋,规模化仍是房企的主流选择。相较于往年,销售规模400亿以下的房企在扩张上更加激进,而包括龙头房企在内大部分企业,从单纯的规模扩张型向“规模与质量”并重转型。

在“三道红线”融资新规下,企业只有把握拿地后销售去化的确定性,才能规避可能存在的风险。针对土地热,大部分房企在发布会上表示下半年“审慎拿地”,这是资金避险行为,有限的资金应该往比较发达的城市以及量级比较高的城市,有流量、去化能力不错,所以导致城市地价推得很高。在他们看来,上半年拿高价地的企业,预计后面项目入市时,会面临比较大的房价压力。

另一方面,2020年以来,城市更新领域政策利好不断。7月20日,国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作,推进城市更新和开发建设方式转型。在此背景下,借道城市更新业务寻找新的业绩增长点,已成为大部分房地产企业的共识。

而刚刚结束的年中报季,城市更新也成为了“高频词汇”。恒大集团总裁夏海钧就表示,“城市更新是未来必争之地”。万科集团总裁祝九胜也称,“城市更新和TOD是万科在这几年的两个重点。”此外,碧桂园、雅居乐、富力、时代、佳兆业也详细阐述了旧改进展,未来极具想象空间。不过这一赛道周期长、斥资大,存在着不确定性,不乏十几年仍未完成一个旧改的企业。

策划:林广

牵头人:王艳玲

研究员:王艳玲 伊晓霞 邱永芬 林广

出品:南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组

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(责任编辑:麦雅婷_NO6242)

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