来源：金融界网站
来源：国泰君安证券
深度依赖融资的房地产行业2020年整体融资状况有所好转。多家机构的数据显示，上半年房企融资规模相对平稳，与此同时，融资成本则进入下行通道，整体融资环境改善。
值得注意的是，近日，央行发布消息称，考虑到今年以来新冠肺炎疫情对经济金融带来的冲击，金融机构资产管理业务规范转型面临较大压力。为平稳推动资管新规实施和资管业务规范转型，经国务院同意，中国人民银行会同有关部门审慎研究决定，资管新规过渡期延长至2021年底。
【国泰君安地产团队认为，资管新规延期尽管并非宽松，是压降存量非标规模的速度放缓，但对房地产行业确为利好，推盘和销量小幅下降、价格小幅上升。叠加7月销售持续好转，8月迎来地产板块性行情。】
在相对宽松的货币政策推动下，2020年上半年，房企的融资成本有所下行。
中国指数研究院日前公布的数据显示，上半年房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平；平均利率为4.3％，同比下降1.2％。中期票据和短期融资券发行规模上升，公司债和定向工具发行规模有所下降。
同策研究院持续监测的数据显示，今年上半年公开披露融资利率的共92笔，其中74笔融资利率均在7％以下，12笔融资利率在7％-9％之间。与2019年绝大部分在10％以上的成本相比，房企在2020年融资成本有所下降。
大型房企的融资优势更加明显，中指院的数据显示，前10企业信用债、海外债发行总额分别为556.5亿元、755.5亿元，海外债发行规模远高于其它阵营企业，信用债发行规模仅次于11-30企业，海外债融资成本6.54％，其它阵营房企均在7％以上，远低于其他各阵营企业，信用值融资成本均值仅为3.64％，企业融资优势明显。
境内债券相较于境外债券下降幅度更大。TOP50房企境内发债平均利率为4.86％，较去年同期下降14.59％。境外发债平均利率为7.47％，较去年同期下降3.36％。
值得一提的是，上半年境内单笔发行金额最大的为金融街于4月份发行的76亿元ABS，本次债券简称为“金融街优”，票面利率为2.8％。
针对资管新规过渡期延长，国泰君安地产团队表示，“房企盈利模式当中，核心就是权益乘数和土地增值，而资管新规主要影响前者，自2018年以后，给房企报表带来了持续负面影响。”
2018年以前，在地产作为经济早周期背景下，房企负债增速和M2增速严格同步，也即中央的信用投放第一时间反应到了房企的报表当中，收紧时也是如此。房企对信用投放的呈现形式就是借钱拿地，并直接反应在土地市场中，体现为价格的大幅度上行。这一过程当中，企业的拿地速度大幅度超过推盘销售速度，因此体现为资产负债表的大幅度扩张，存货项明显放大。
在经历多次宽松和收紧周期之后，2018年之后出现新的变局，即尽管M2增速见底回升，但房企负债增速持续下行。在此前房地产调控当中，容易出现违规资金绕道进入房地产的情况，而2018年之后，从房企报表就能较为清晰地看到违规进入房企报表内的难度大幅度提升，只能作为表外非并表项目，这是房企披露销售数据和报表数据不一致的核心原因。
资管新规主要涉及表外资产和土地前融，如果压降速度过快，在销售变现速度较慢时，会带来企业资金链风险。收紧融资时，往往会体现为房企推盘的加速、价格优惠力度的加大，反之亦然。因此，当前资管新规延期，预计将带来推盘量较此前预期小幅下降，在短期内体现为销量增速略低于预期但房价略超预期。
在上半年的快速冲刺下，房地产销售在下半年并没有呈现出明显的淡季态势。
克而瑞研究中心8月1日发布的最新数据显示，7月，百强房企实现全口径销售金额10870.2亿元，同比增长24.8％；从累计销售金额来看，今年前7个月百强房企整体销售业绩同比增长1.2％，自年初以来累计销售业绩增速首次转正，今年7月淡季不淡。
从行业龙头来看，百强房企中有超过7成房企实现单月销售业绩同比增长，且增幅大多超过20％。
具体来看，碧桂园7月单月实现全口径销售金额760亿元，同比增长28.8％；万科实现全口径销售金额579.6亿元，同比增长20.3％。前十强房企中，7月单月全口径销售金额同比增幅较大的房企为华润置地、保利、恒大和世茂集团，分别同比增长89.5％、79.3％、60.7％和45.1％。从前7个月的累计销售金额来看，碧桂园、恒大的累计全口径销售金额已突破4000亿元，分别为4483.1亿元和4138.4亿元，万科的累计全口径销售金额为3788亿元。
国泰君安地产团队认为，7月百强房企销售增速继续恢复，叠加低基数，预计在 8月中旬统计局公布数据中也有较好表现。近期制约板块的依然是长期趋势的不明朗和短期各个城市的调控收紧，预计在资管新规延期的货币政策改善下，板块将迎来反弹行情。对于全年的销售判断依然维持倒V，即7月预计为单月增速高点，后期逐步回落。
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