珠海楼市现状：小白在进场，高手在逃离|买房|房地产|楼市|武汉|珠海|限购

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问。你好！我和老公在长春工作居住，有一套140平住宅，公积金贷款（快到期，可以提前还），一套公寓（目前有租约，四年后可卖）。孩子年底本科留学毕业，2022年6月硕士留学毕业，营养健康方向，极大可能会去一线城市（头几年去那工作，但是不一定就定居一线）。目前可用资金100W。年收入50W。想问几个问题。1、前一阵看了珠海的推房会，还有最近珠海资讯又是和广深港澳交通连接，又是人口不断流入，还有大企业落户等，感觉大有发展。如果有发展，孩子可以去那工作生活。值得去那买房吗？如果值得有推荐区域或楼盘吗？。2、如果等孩子毕业后去哪个城市，我们再决定在哪里买房，估计得三四年之后。那这几年我们可以买房投资吗？沈阳或长春有适合的回报率较高的楼盘吗？期待回答，非常感谢！

回答：你好，珠海这么贵投资不看好，有点像厦门了。

内陆随便一个县的人口吊打珠海人口，常住人180万人口，广东省垫底，面积一千七百平方公里，仅比深圳小两百平方公里，金融和政策面和其他二三线城市比没优势，就业岗位少，但有一个中央管辖的横琴自贸区地位，特区除了深圳还有珠海、厦门、汕头、海南、喀什、霍尔果斯，（后面两个说起来都有点尴尬），一般只记得的是深圳特区，大湾区规划、自贸区受益最大的是深圳，广深两市对对周围的虹吸力大，珠海在各个维度都竞争不过的。

珠海的人口未来也不会有大的改善，深圳靠近的香港是有800万人口的全球高度繁荣的国际大都市，在资金、人才、金融、教育上促进深圳的发展，珠海靠近澳门更像一个赌博小镇。珠海一手供应量大，二手市场出售令人堪忧，如果是自住可以在生活半径附近入手。如果是投资考虑，深圳和广州都是更好的城市。

全国做房产的号都在炒作珠海，都在组织看房团，不就因为可以搞定限购问题吗？问题是，不是光搞定限购就有大价值的。产业，人口，货币，土地供应，难道不需要通盘考虑吗？无论媒体炒的再热，我们不凑这个热闹。

资产配置方面，建议开发广州的房票，现在广州是最佳进场时机。公寓也可以考虑出手，置换二线城市，沈阳和武汉都是比长春更好的选择。

投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：新人首问: 非常佩服房姐的超群智慧!我是小白，走了不少弯路，希望您提些建议: 在武汉居住，手上有房3套，均商贷，仅1套在武汉南湖（第一套，属自住），市价约300，还剩近70贷款，当时不懂政策，武汉的房产证是写的两个人的名字，去掉老婆名字得把贷款还掉才能办析产改名，可这样一来30年贷款没了，结果后来JLH后我们买什么房都算第二套，非常吃亏，我还有第二套公积金额度，可以满贷50万。想问一下房姐: 1.第一套房最好转到我一个名下，用我的二套公积金额度，这样月供压力小，怎么操作最有利? 2.手上还有子弹约40~50，是在武汉买老破小练练手比较好，还是在三环附近淘笋? 3.JLH能夫妻对敲吗？谢谢!

回答：你好，南湖这套房尾款不还清，房产证没办法去名。可以试试对敲给父母，腾出你们的房票，还可以扩充子弹。或者直接用老人票买，做接力贷。武汉老破小流通性和涨幅都不理想，除非淘到8折笋。一般是更建议三环内淘次新。有银行内部关系，夫妻直接可以对敲。

提问：刚才付费还有问题没说完，请问兴华御水澜湾两套房，148和180平的已收房，还能继续持有吗，当初卖进就是投资的

回答：继续持有，四新利好还没有出尽，还有空间。

提问：美丽智慧的房姐你好！武汉本地拆迁户急需你的帮助！第一次买房，去年年初在威海买了一套房首付五成，售房人说我年薪二十万，在工行办贷款很快，但老公把信用卡借给别人造成征信问题，没批下来！现在威海方要催付剩余钱，碰上疫情现手上也无法抽出现金付尾款，有什么办法解决吗？急急急！！！

回答：（1）退房，威海一年去一个月，投资完全不值得，火坑不要踩以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。 2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。 3.找合同里的漏洞。 4.找关系协调。 5.打市长热线 6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用) 7.若以上方法都行不通，让销售帮你重新卖出去，给点红包。（2）实在想买，建议用你的名义并发1-2笔信用贷补上空缺，等交房之后做抵押。

提问：房姐你好，目前计划在武汉购置第一套自主房，在线上看了关山附近几个楼盘，有昆瑜府，正荣紫阙台、清江山水，其中倾向正荣紫阙台洋房，但价格较高，房姐可给个意见吗？谢谢

回答：首选琨御府

提问：智慧的房姐，北京能把户口入到没血缘关系的朋友房里吗？买房子的A没指标，所以户主是空的，想让有指标的B迁户口进去。有点迷惑，1，可以迁入吗？ 2，怎么操作？ 3，迁入的要给多少费用？望房姐解惑，多谢！！！

回答：迁不了，必须是房产证有名字才行除非对敲一次，再对敲回来

提问：智慧的房姐，您好！关于接力贷的情况，最近问了沈阳那边几个中介说是像我母亲66岁做不了，女的年龄不能超过65岁，在网上查了，借款人年龄加上贷款年限最长不超过70岁，假如我母亲66岁按规定最长贷款年限不超过4年，但是将我纳入共同还款人在审核贷款年限的时候就可以参照子女年龄审核，我的年龄现在38岁，最长贷款年限就可以做到30年了。想问一下沈阳那边可以操作我这样的情况吗？感谢

回答：沈阳银行不支持接力贷

提问：新人首问，房姐你好，本人在山西太原，有一男孩大二，出国的费用已有不需考虑，为了孩子以后就业负担轻点，现在想就手里的一点房产做个规划，在老城区有两套地铁站口房，一个在万达商圈，一个在宜家商圈，都出手能有240W，地铁年底开通，想都卖了在太原买一个自住房控制在100W，再去不限购的沈阳或重庆纯投资，现在的问题是:一，现在出这两套还是等地铁开通再出。二，还贷能力差2500以内，应该如何组和能利润最大化。请智慧的房姐帮忙解惑。

回答：地铁利好已经反应在价格里了，地铁刚规划和开始施工的是2波涨幅，开通之后上浮空间比较小。如果沈阳和重庆有性价比高的盘，可以直接出手太原。出手之后如果能入手一套一线城市是最好的，如果破不了限购买重庆和沈阳这个思路也没有问题。重庆2N+沈阳2N，剩余子弹加上租金收入足够还5年月供。

提问：您好房姐，新人首问，坐标呼市，40岁，孩子一年级，有4套小房子.1、一套商铺位于通辽，价值40万，2、一套住宅位于呼市万达90平130万学区自住，3.一套一楼带小院位于和林格尔新区，商贷26万，可卖70万. 4、一套恒大住宅总价68万商贷贷48万. 想做房产优化，像您请教！

回答：你好，长远并不是特别看好呼市房地产，会弱于全国大盘的平均涨幅。呼市人口逐年内迁，一个门户城市人口逐年下降，这是绝大多数北方城市的现状；孔雀东南飞，中产阶级都有了来一线城市投资房产的意向，这是新时代的“六个钱包”，会进一步让人口、资源、资金向东南部大城市倾斜；呼市、兰州、太原以及其他三四线城市房产的未来。或许真的会回归居住本质，丧失投资土壤； “只有大城市才有房地产”！商铺租售比5%以上可以保留，作为现金牛奶。保留一套自住，剩余子弹投资到回报率更大的城市。北上广深宁杭蓉汉这些top15一二线省会，都是适合建仓的城市。

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