大家好，我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。
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经常在买房咨询中，我们听到最多的投资问题就是：
家里有房，但是手上还有闲钱，就想再买上一套小户型作为投资。最好是总价低、升值空间大，前期可能出租，以租养贷。后期如果需要用钱或者市场行情好就转手。
那么这样的情况下，买哪儿好？
房产，确实是资产保值最有效的办法之一，能够有效的冲抵通货膨胀所带来的资金贬值。
另外，咱们乌鲁木齐已经连续两年蝉联全国50城租金收益率榜首。在乌鲁木齐，能够投资一套房产出租似乎真的不错。
那么问题来了，买哪儿好？
想要搞明白这个问题，那么我们就要搞清楚各个区域的房价情况。
乌鲁木齐不算大，但是各个区域真的让人眼花缭乱。
新区如雨后春笋，主城区依然坚挺。
到底哪个区域的房价是洼地，哪个区域的房价全都是泡沫？
到底哪个小区的房子值得买，哪个区域的房子明显割韭菜？
而衡量房价是否合理，有一个很重要的指标，就是租金回报率。
一般来说，租金回报率越高，房价泡沫就越小。
房价影响买房人，房租取决于普通人。
房价可以无限高，但是房租不能一直无限涨。无论房地产的供求关系如何，房租的价格都脱离不了租客的承受力和收入。
所以，租金回报率的高低，可以作为房价泡沫高低的重要参考。
那么带着上面的问题，咱们就来扒一扒，当下乌鲁木齐哪个区域的保值能力最强？租金回报率最高？
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但，问题又来了，有没有一个简单直接的概念来表示房子租金回报率的高低呢？
那么最为简单粗暴的就是租售比了。
售，就是房价；
租，就是租金。
为了方便大家直观的了解各个区域的出租投资收益率，我们简单的根据目前乌鲁木齐几个租房片区，综合这一片区的二手房均价及平均租金，来简单的计算当下乌鲁木齐，哪个区域的租金回报率最高？房价泡沫最小？
这张表格，值得点赞收藏！
值得注意的是：从房地产市场行情来看，乌鲁木齐的房租水平必然是持续走高的，所以目前所计算的租售比为最低租售比。这一数值将在未来伴随着乌鲁木齐房价的走高而持续上升。
这里需要注意以下两点：
1、上表中的售租比只能作为一个静态的初步判断，仅供参考，重要的房价涨幅、租金变动均未考虑在内。
2、平均租金为普遍水准，一般带装修、家具家电齐全，具体一房一价，与装修层次、家具家电、房东个人要求等相关，上下浮动。
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一般来说，租售比的百分比越高，说明租金回报情况越好。
通过以上表格，我们可以发展，乌鲁木齐这12个区域中租售比情况最好的是友好商圈。
这一点毋庸置疑，毕竟友好商圈可以说是乌鲁木齐的地理核心和商圈核心，这一片区老旧小区较多所以二手房价格并不高，但是租金价格却实属不低，有所不足的就是人口密度大。
紧接着是长春路片区和南湖片区，租金收益率分别为3.6%和3.5%。
对于长春路片区来说，早期房价并不高，但由于高新万达、上海大厦的落地以及长春路片区自身的发展，这一片区的就业人口明显增高，从而对住房的需求也有所增加。
南湖片区的新房较少，二手房也大多为老旧小区，但是胜在地理位置好，交通路网四通八达。所以这一片区的房租也是不便宜。
会展片区、美居商圈、新北园春片区和德汇万达片区，这四个片区的租金收益率都在3.3%~3.4%，都属于乌鲁木齐近两年新崛起的热门租房地，周边有不少的写字楼，对租房需求有一定的刺激作用。
白鸟湖片区和高铁片区的租金收益率明显偏低，其优势是新区的环境较好，且有新引进的教育资源加持，但是劣势也较为明显，就是容纳的就业比较少，与市区的连通性还不够强，很多人还是在主城区工作、生活。
最后就是天山区了，天山区的土地已经趋于饱和，再加上教育、医疗、商业发展都比较成熟，更多人倾向于买来自住。从投资角度来看，这里的投资价值不大。
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如今，乌鲁木齐住宅的租售比已经在向我们发出了一些信号。
1、房地产投资已经进入常态化，投资时除了要考虑房价的上升，更要考虑市场流通性和出租价值。房产的投资不再依赖于房价的快速攀升，在未来，可能房产价值与租金的关系更加紧密。
2、主城内虽然较为拥堵，人口密度大。但是抗风险能力依然是最强的。
3、高租金收益率的房产旁，大多有人流密集的商圈或通达的交通路网。
4、现阶段，对于远郊盘的投资，需要慎重再慎重。投资是为了更好的生活，不要让其变成烫手的山芋和沉重的包袱。
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再次强调，以上只是一个静态的初步判断，仅供参考，重要的房价和租金变动没有考虑在内。而房价和租金一旦变动，结果可能也会有所变化。
那么，回到文章开头的问题，为了保值，重视租金收益，乌鲁木齐哪里最合适呢？
可以看看乌鲁木齐主城内租金回报率相对较高的区域。毕竟是更注重租金，位置不能差，选择有潜在地铁和学校的，都可以在未来博取回报。
但，如果你更偏自住，那又是另一套购房逻辑了。欢迎加房一奇微信（13201327617）进行免费的咨询了解。
聊房侃盘
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