错过地产扩张的“黄金时代”，又于近年相继折戟深圳、上海，“浙系一哥”滨江集团还是选择了打道回府，加固杭州大本营。
撰文/ 姚悦
编辑/ 卢泳志
进入二季度，杭州滨江房产集团股份有限公司（以下简称“滨江集团”，002244.SZ）在土拍市场加速活跃。单在刚刚结束的6月，就以211.6亿元的拿地代价获取了9宗地块，单月补仓已超过百万方。
风云地产界就拿地情况询问滨江集团方面，对方称以滨江集团公众号发布信息为准。
从上半年的拿地情况来看，滨江集团依然表现出对浙江的格外青睐。不仅在6月29日一天内斥资76亿在浙江拿下三宗地块，而且据克尔瑞数据显示，2020年上半年滨江集团以262.13亿的拿地金额，位列浙江土拓榜第一名。
尽管在2019年滨江集团业绩会上，董事长戚金兴表示，外地比例随着企业规模扩大，有机会的话规模占比会相应扩大。但从上半年拿地态势来看，在经历了深圳、上海等城市的外拓遇阻后，滨江集团开始加速向浙江回归的动作十分明显。
01
超200亿继续“重仓”杭州
据克而瑞数据显示，2020上半年滨江集团新增土地建面276万平方米，价值共计509亿元。
滨江集团2020年上半年拿地情况不完全统计
风云地产界根据公开资料整理
据滨江集团公众号发布信息显示，上半年滨江集团拿地19宗，其中杭州12宗，宁波2宗，嘉兴2宗；浙江以外仅拿下苏州三块地。
由此来看，滨江集团无疑还是最为重视杭州区域，不仅拓储力度最大，拿地表现也很“豪气”。
比较典型的一次，4月28日，杭政储出(2020)17号景芳三堡单元JG1206-47地块出让时，竞拍仅开始十多分钟，滨江集团就一次加价9.9亿元至上限代价，最终以“56.42亿元上限代价+自持11%”收入该地块。
据了解，上半年滨江集团在杭州的土拍总成交价超过200亿元，近六成溢价率超过20%，四宗地还是以上限价格拿下。
另据克而瑞《2020年1—6月中国房地产企业新增土地TOP100》显示，滨江集团拿地面积排在30，拿地金额却位列8位。“恒万碧融”的面积、金额排名都没有相差超过5个位次。
去年滨江集团首次步入千亿行列，在1120亿销售额中，浙江贡献了1082亿，占比高达92%。
截止2019 年底，滨江集团新增土地面积126.52万平方米，土地款总额503.71亿元。公司总土地储备的57.3%位于杭州，浙江省内非杭州的城市占比25.8%，按照滨江集团目前的周转率，预计未来一年，八成的业绩贡献还是来自浙江，且杭州仍担当绝对主力。
02
外拓两次踩雷损失超20亿
在业内看来，滨江集团“鸡蛋放在一个篮子”里的做法存在风险。滨江集团也并不是没有意识到这个问题，只不过曾经的尝试让其屡屡碰壁。
滨江集团最早于2007年就规划全国战略。2008年地产寒冬时逆势上市，结果上市即破发。有分析认为，滨江集团受此影响，导致全国化进程异常缓慢，甚至停滞不前。直到2015年9月，滨江集团的第一个上海项目才正式落地，但已错过地产的“黄金时代”。
2016年前后，滨江集团又确立了以杭州为大本营、深圳为主战场、上海为次战场、长三角为一面的“三点一面”战略，并打算通过合作开发旧改等作为切入点，打入外地市场，却不料此后又连踩两“雷”。
2016年，滨江集团率先瞄准深圳市场。当时深圳正值“工改热”，在宽松的政策下，工业用地价格较低，且在功能改变、规划调整上有很大空间。
滨江集团看中安丰工业区地块带有30%商务公寓指标，便与深圳安远控股达成合作，共同开发该地块，当时该项目号称价值约200亿。
不过，仅一年时间项目就被迫流产。2017年，深圳出台“史上最严工改政策”，明令规定严禁商业研发用房改公寓。更出乎意料的是，合作方安远控股实控人陈族远涉腐败大案，后因贿赂罪被判处有期徒刑4年。
滨江集团在该项目上斥资高达11.6亿元，安远控股却因腐败案件失去履约能力。
滨江集团经过评估，或可通过深圳和昆明的两宗土地资产变现，预计收回4.36亿元。在2019年年报中对该项投资款中的剩下7.24亿元计提坏账准备。但直到现在，滨江集团没有收回4.36亿元。
有业内人士还特别指出，签订协议时，其交易交手的实控人陈族远就已涉案，并卷入不止一起官员行贿案。滨江集团的深圳旧改或许就是在铤而走险。
此外，2016年底，滨江集团还在与中崇集团子公司崇滨建设的合作中投入9.06亿元，但项目最终搁浅。虽然滨江集团在官司中胜诉，但因中崇集团陷入流动性危机至今未解，滨江集团拿回借款遥遥无期。
滨江这两次“踩雷”，致使超20亿元的损失。目前虽只计提了7.24亿元的坏帐，但剩下的款项还没有着落。
6月8日，深交所对滨江集团下达2019年年报问询函，针对计提安远控股坏账7.24亿等问题要求滨江集团作出回应及合理性解释。在滨江回复深交所的问询函中，关于内部风控不严因素被一再回避。
03
“千亿”头衔背后“增收不增利”
2017年至2019年，滨江集团销售额开启大跃进式攀升模式，销售额分别实现615亿元、850.1亿元和1120.60亿元。短短三年，实现从600亿到千亿的突破。
然而，滨江集团却因“增收不增利”被指千亿销售额含有水分。克而瑞数据显示，滨江集团去年千亿销售中权益金额为422.8亿元，也就是说落入滨江集团自己口袋的钱仅占37.72%。千亿房企中权益占比低于50%的几乎仅有滨江集团。
2019年报显示，滨江集团的财务成本和土地成本降低，营收越来越高，但利润反而越来越少。年报数据显示，2017年，滨江集团的营收137.74亿，归母净利润为17.11亿，2019年，滨江集团的营收为249.55亿，归母净利润却只有16.31亿。
实现千亿销售规模之际，滨江集团的现金流转正，由上一年度的-139.4亿元增至2019年的26.21亿元，增幅达118.80%。滨江集团解释主要系2019年楼盘销售额较上年增加所致。
不过，滨江集团一季报披露，其经营性活动现金流为-25.46亿元，较去年同期的2.42亿元下滑1152.15%，打破了2019年现金流良好的局面。
与此同时，滨江集团的偿债能力也在下降。截至去年末，滨江集团的现金短债比已降至1.14倍，为近五年最低水平。由于过去的长期有息负债逐渐到期，滨江集团的短期有息负债总额逐渐增加，其中，一年内到期的非流动负债增至74.24亿元，在短期债务中的比重达70.53%。
最近滨江集团一次性公布75亿元的融资计划，表示拟新增融资主要用于补充流动资金、偿还公司前期债务、调整债务结构等。
有市场人士分析认为，滨江虽然跨入了千亿门槛，但其权益占比偏低，公司通过权益销售结转的金额不足以支撑规模扩张的需求，因此，企业借贷规模在近两年急剧攀升。
某种程度上，“千亿房企”似乎只为滨江集团争了一个面儿，“千亿”之后滨江集团还需要面临更多状况。尤其是从长远来看，外拓依然是滨江不得不面对的问题，毕竟杭州乃至浙江留给滨江集团未来的想象空间非常有限。
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