今年的深圳楼市，不单是二手住宅成交回暖了，就连不怎么受关注的商办市场也跟着火了。
外地资金已经悄悄入场。
从事商业地产的朋友透露，年后咨询深圳写字楼的客户明显增多，大单成交也好过往年。
他所在的福田中心片区，刚刚过去的一季度就录得大宗成交4宗，有港客出手就是2个亿。
荣超经贸中心，成交了两个整层，实用面积约6000㎡，被香港客户以超2亿元的价格拿下；
大中华交易广场，也成交了一层， 成交面积约4165.62㎡，每平米单价约2.8万；
国际商会中心，位于44楼的整层以总价约9000万成交，折合单价约4.2万/㎡......
要知道，深圳商办市场沉寂已久，尤其是写字楼，这几年租金和空置率惨不忍睹。
为何外地资金这个时候入手？
福田中心频现大宗成交
租金回报率高达5.5%？
熟悉商业地产的朋友都知道，商办的核心指标就是空置率和租金。
根据第一太平戴维斯的数据，2024年一季度，深圳甲级写字楼空置率达到惊人的30.6%，租金更是降至十年最低水平163.9元/平方米/月。
对于写字楼投资，一般来说租金的及格线是年化4%，超过5%才算笋盘。
福田中心区租金回报如何？
先从荣超经贸中心说起，目前低楼层出租报价140左右，高楼层180左右，真实成交在140-160左右。
附近做写字楼业务的朋友介绍，近期该楼栋卖出的两个整层6000㎡，投资回报率还是相当可观的。
“像这种原始户型，没有改动过的，大概能租到170左右。”
据了解，该笔成交单价为3.7万/㎡，总价超过2亿元，买家就是用来投资的。
按目前租金报价来计算收益，170*12/（3.7万）=5.51%
可以得出回报率大致是5.51%，已经很不错了，超出正常的市场水平4%，作为投资的确有吸引力。
值得关注的是，这个成交价相比2018年高峰期6万+的均价，已经缩水超40%。
2018年福田部分写字楼租售价格
大中华国际交易广场，近期录得成交的35楼整层4100㎡，成交价约为1.14亿元，单价约2.8万/㎡，据说买家是深圳本地投资客，成交价也是比较低的。
目前该楼栋市场租金约118元/㎡/月，这么算下来也有5个点的回报。 这笔买卖还是划算的。
国际商会中心44楼整层，成交面积约2100㎡，原先这套房源的报价4.6万/㎡，也放盘好长一段时间，直到最近才售出，成交价约4.3万/㎡，总价9000万元。
说实话，这个成交价格还算是坚挺的，周边同时期的楼宇不少都跌到4万以下了。
租金方面，目前中介平台挂牌房源大部分低于180元/平，实际成交价在150/㎡左右，较高峰期260/㎡的租金直接腰斩。
这套的投资回报率，如果按挂盘价180元/㎡计算，也能达到5个点以上。
这个整层目前是一个空置的状态，现场有铺好地毯，还摆放了些办公用品。
从投资角度来看，这几个写字楼的租金回报还是很可观的；
当然，这只是理想状态下的测算，毕竟还要考虑到空置期。
港人购买深圳商办
同比猛增876%！
开始捡漏法拍房了
香港客涌入深圳商办市场，从去年就开始了。
据深圳中原工商铺部的数据显示，2023年港人购买商办共计33宗，成交金额高达3.63亿元；
与2022年相比，成交宗数几乎翻倍增长，成交金额更是惊人地提升了876%！
与此同时，在商办法拍房市场，也出现了港人的身影。
就在今年3月2日，位于华强北玮鹏花园的6套商铺被拍卖，共2人参与竞拍，最终被来自香港的买家以1453.92万元成交。
3月19日，南山泛海城市广场2栋3套商办，以底价951.98万元拍出，一看竞拍者备注为“回乡证”，就能确认是来自香港的买家。
为何此刻选择出手？是为了对经济走势的预判，还是因为其他潜在利好因素的影响？
这两者都存在，尤其是后者，即政策利好的影响。
去年9月，深圳市国土局发布了一则解除了长达16年的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，允许港人购买商办物业。
在此之前，大湾区，尤其是广深地区一直对港人实行一套住宅的限购政策，不允许其购置商办物业。
很多人只能通过公司名义购买，每年还要缴纳各种税，比如房产税等的，增加了持有成本。
另外，自今年2月26日起，《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》出台，使得港人购买商办物业可以使用境外汇款。
更为明确的是，如果购房交易未能成功完成，购房款可以原路退回。这一政策的实施大大激发了港人的购房热情。
当然最重要的一点是，当下深圳商办的价格已经跌出性价比，还有相对可观的租金收益。
大客户更加关注整体市场走势以及物业的长期投资价值。
作为大湾区核心城市、先行示范区和科技创新之都，深圳拥有巨大的城市发展潜力和投资价值。
而且我们也能看到，深圳经济具有强大的韧性和活力，这也是吸引众多资本看好的原因之一。
来源：深圳淘房志
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