2024年第一季度，深圳经济持续恢复、开局良好，政府通过一系列的调整措施，包括出台促进消费和投资、优化营商环境以及楼市调控松绑政策等等举措，在市场面与政策面持续释放积极信号。
尽管整体经济运行持续好转，但商办市场方面的情况却呈现出一定的复杂性。2024年第一季度，深圳写字楼市场租赁需求总体保持稳定，部分片区空置率回落，但整体全市空置率却再创新高，达到30.6%。
空置率创新高
2024年一季度，中国经济起步平稳、稳中有升，国民经济恢复向好基础更为巩固、态势更为明显、动能更为充沛。
但国家统计局也指出，中国“正处于经济恢复和转型升级的关键期，外部不稳定、不确定因素还比较多，国内有效需求不足等问题仍然存在，经济回升向好的基础还需要加固。”
这或是深圳第一季度写字楼市场复苏未及预期的原因。南都·湾财社记者从第一太平戴维斯方面了解到，2024年第一季度，全市共有四个新项目入市，共带来31.2万平方米的供应面积。截至季末，全市甲级写字楼市场总存量上升至1122.8万平方米，同比增长11.6%。
得益于业主继续执行积极的租金优惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型需求释放，包括宝安、罗湖在内的部分片区空置率持续回落，全市季度净吸纳量录得3.5万平方米。
同样作为商业地产服务和投资管理公司的仲量联行在2024年一季度深圳办公楼市场的数据中也提到，随着深圳加快建设国家新一代人工智能创新发展试验区，人工智能领域相关产业在政策引导落实下集聚前海，一季度该片区甲级办公楼录得数笔业内企业租赁成交。
但尽管如此，全市平均空置率仍因大体量新项目入市而结构性环比上升1.7个百分点、同比上升6.2个百分点，至30.6%。
租金仍处于调整窗口期
那么深圳甲级写字楼的行业需求呈现怎样的变化？其租金表现又如何？第一太平戴维斯数据显示，行业需求表现方面，除信息技术、金融及专业服务行业需求表现较为稳健以外，零售及贸易与消费者服务行业的租赁需求亦保持相对积极。
租金表现方面，第一季度，深圳绝大部分租户仍对租金价格敏感度高，业主继续执行更多大力度优惠方案。截至季末，全市租金指数环比下降1.8%、同比下降6.7%，平均租金降至人民币每平方米每月163.9元。
“由于市场供需预期仍显失衡，业主普遍采用积极的租赁策略，以价格优势与附加服务推进成交，因此一季度深圳办公楼市场仍处于租金调整窗口期。”仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示，值得注意的是，部分已经成功通过降低租金门槛推动去化的项目，租金降幅有所收窄。
仲量联行数据指出，一季度深圳甲级办公楼市场租赁需求仍受成本节约诉求驱动，租户优势市场利好搬迁升级需求。尤其是部分新近落成的项目，凭借其高品质的硬件、服务以及高性价比的租约条件，吸引来自成熟标杆项目中的租户，并带动不少非甲级楼宇的租户升级搬入。
空置率水平年内仍将上浮
展望2024年，全市新增供应预计达89万平方米。其中，第二季度预计将有七个新项目交付入市，共为市场带来约37.2万平方米的供应面积。
第一太平戴维斯认为，随着经济活动的增长及政府在战略性新兴产业持续布局发力，源自信息技术、金融及现代服务业的需求有望继续增长，并提振相关行业写字楼租赁表现。尽管如此，整体市场去化或随年内大体量新增供应而进一步承压，写字楼业主仍需积极调整租赁策略、提升运营水平以适配当前市场竞争环境。
“随着企业盈利情况不断改善，投资信心持续加强，深圳办公楼市场需求面的积极因素有望进一步累积，产业政策端利好也将有效增强市场活跃度。”仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，但短期内市场存量项目间竞争仍将持续，标杆项目为保持入住率倾向于以较为贴合市场的条件实现续约，因此全市办公楼租金水平或将继续受到一定的下行压力。
预计到年末全市还有近百万平方米的新增供应入市，尽管自用需求一定程度上支撑去化，但鉴于整体市场需求动能尚待改善，年内办公楼空置率水平仍将有所上浮。
采写：南都·湾财社记者 孙阳
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