房地产市场，始终存在一组悖论：还没买房的时候，急切地希望市场下滑、价格下跌。然而一旦买了房子，那又急切地期待房产上行、价格上涨。
为什么人们会有如此“反复无常”的心理呢？西南财经大学在《家庭金融研究报告》中给出了结论，西南财大的报告显示，在购房目的中，超过85%的人买房第一目的便是炒房（为了寻求房产升值而购买，说白了买房之后就是为了涨价赚差价）；只有不到15%的人买房的第一目的是为了居住（居住为主要目的，附带其他需求）。从这组数据可以看出，当前的住房市场，几乎人人都是炒房客，人人都在为“实现住房增值”而努力，所以才有如此“前后不一”的心理变化。
进入2022年，房地产一扫前些年“高热”的局面，从土地端到需求端，纷纷表现出收缩和遇冷的态势。千亿级房企破产倒闭已经数见不鲜，开发商为了实现销售回款，花样促销也司空见惯，二手房东也开启了“抛售”模式，有的房子降幅达到500万元，还是无人接手。
那么，今后的房市究竟如何，该如何买房呢？不要再误判2022年楼市，有买房打算的人，不妨先看3条建议！
一、不要对房市抱有多大的“上涨预期”。
当前的市场，依然有不少人“看多”房市，认为随着“救市潮”的出现，再叠加国际通胀的输入性影响，我国的房产价格还会迎来一波大跨步上浮。2020年，全球各个国家都遭遇了“黑天鹅”的侵袭，在TOP前20的国家中，除了中国继续正增长之外，美国、日本、德国、英国、法国等GDP纷纷出现收缩和后退。进入2021年，为了恢复GDP、保障居民生活和就业等，全球多数国家开启了大手笔的印钞票、降准降息的动作。
日本发布73.6万亿日元计划，折算人民币4.4万亿元； 美国大大小小的举措中，累积释放出3-4万亿美元货币（兑换为人民币达到30万亿元左右），仅仅单月就一次性通过了1.9万亿美元的增长方案； 欧洲央行发布1.35万亿欧元的方案，2-3个月之后，再度追加5000亿欧元，总投入量达到3.87万亿人民币。
可以说，现阶段的国际资本市场，正在被新一轮的资金笼罩，王石就直言不讳，全世界都在发钞票，国际大宗货物（例如钢铁、原油、大豆、有色金属等）会迎来新的上涨，2021年以来，全世界超过89%以上的国家迎来房产上涨风。
正是基于这个背景，所以才有人预估，随着我国不少城市接连放开房地产、救市潮的到来，会有更多的资金涌向住房市场进而带动房产价格出现新的提升。这种预计正确吗？笔者的看法是：不用过于担心房产价格，高层早就已经多方面做出铺垫，为今后的住房平稳奠定了基础。
年初，住建部王蒙徽在接受人民日报专访的时候指出，今年以及今后几年对于房地产重点是实现“3稳”目标，确保行业向着平稳健康方向前进。如果说仅仅 “4限”调控的话，还不足以让楼市热降温。2021年至2022年，央行加码了“3+2”双限令，从资金渠道切断了楼市继续跨越式前进的可能性。央行组织龙头房企座谈会，第一次提出了“3红线”，房企们将在限期内完成降负债等目标，否则融资增幅受限，与此同时再次开启了“2上限”，为各类房企划定向房企和购房者贷款的最高比例，所以，房贷利率不断提高，二套房甚至直接停贷出现。
过去20年里，房产高速推进，根源就是“巨额融资”，所以黄奇帆才建议直接拒绝贷款，就可以把价格打下来。现在来看，黄奇帆的建议正在逐步成真了。失去了资金的情况下，如何有较大涨幅？
二、现房首选、避开期房。
有房产学者给出了预测，21年至22年或许会成为历史上房产质量集中出现的年份。道理很简单，在央行收拢了资金流向房地产的前提下，住房市场发展举步维艰。过去的20年里，开发商之所以能维持高利润局面，关键的支撑点在于“银行源源不断”的资金注入，高周转、高负债、高融资成为了巨型房企发展的根本。
随着市场3个新变化的出现，房企的资金流短缺了：
1、购房预期改变。央行在2022年第一季度储户调查报告发布后，向市场传递出了一个非常直观的结论，当前房产市场中，购房预期正在逐渐降低，看涨楼市的比例不到20%，多数人持有“看空”态度。而经验显示，我国的房产是一个买涨不买跌的市场，一旦市场上购房预期降低，则意味着购房需求正在减弱。
为了促进销售、提升销售额，所以几个月以来，住房市场打折促销不断涌现出来。有的开发商买房送车位、有的开发商买房送物业抵扣券。都在切切实实减轻买房人的负担，以期增加销售额。
2、人口格局改变。第七次人口普查数据显示，总人口为14亿人，老年人数进一步增加，达到了2.6亿人，占比18.3%，与此同时，新生儿的数量逐渐减少，2021全年出生人口只有1062万人，同比2020年大幅下滑。而我们知道，房产市场的根本是需要消费的，人口才是根基，一旦青壮年人口减少，人口年龄呈现出倒金字塔形，家庭421的合并趋势明显，那么今后年轻人不买房也不缺房子住，所以人口的改变则意味着住房需求的减少。
3、资金格局改变。随着“央行3+2”限令的出现，房企们还想继续依赖金融机构的大额融资获得快速前进显得几乎不可能，2021年，曾经的“宇宙第一房企”董事长宣布退出，正式开启了一波千亿级房企的改革潮。一方面负债居高不下、另一方面销售不畅、再加上没有新的融资渠道。
房企们如何解决这个难题？有人说“可以降低成本”，所以建房质量就出现了，在预售制下，期房首当其冲。
三、学校房等附加价值房产，少触碰。
房地产高速前进20年，哪一类房产的溢价率最高？估计了解房市的人张口就可以给出答案：优质学校房，在房地产大跨步上升期，学校房翻倍上浮；在房地产平稳下滑期，学校房依然在跨步向前。笔者身边就有一个误打误撞购买学校房的朋友，在6年前，他以单价1.3万元/平米的价格入手了一套100平米房产，总价值130万元。随后这个小区被划入到了周边一个“资深”初中，小区的身价开始快速崛起。
2022年4月末，这位朋友这套房子市场单价已经升高至5万元/平米，而且还在继续提高。在买房市场里，学校房始终被看做是金字塔尖儿上的房产。
那么，未来这类房产依旧会翻倍收益吗？答案是否定的。近些年来，多校划片正在蔓延开来，北京西城区正式开启多校划片，有房东连夜乘坐飞机奔袭2000多公里回京把房子降价500万元甩卖，还有的房东连夜把房子降低700万元出手。深圳大学区制、老师轮流制相继开始，根据《澎湃》的报道，在福田区的一个“双学校”小区里，房东们纷纷开启了“抛售”模式，一套房子市场价值2500万元，短短10天不到，市场价值就只剩下1980万元，而且即便是降幅达到500万元，这套房子依然没有卖掉。
可以说，随着教育资源均衡化的逐渐推行，今后“房产+学校”的优质资源小区将不复存在，房子将真正回归到居住属性上去。
今明两年有买房打算的人，不妨先听听3条建议，建议收藏备用！
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