编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。文/乐居财经研究院 李奕和
即便疫情反复，2021年，孙宏斌依然跑了许多地方。
2017年“万富融”那笔世纪交易后，孙宏斌的融创站在了巨人的肩膀上，文旅生意做得有声有色。孙宏斌变得更忙碌了，频繁来往于全国各地——跟地方政府谈投资、签合作，还时常现身融创各地开业的文旅城现场。
地产变局，房地产企业人人自危。但孙宏斌似乎总能在关键时刻，抓住机会，逆盘翻身、超越。四年前，万达的那场危机，成全了融创文旅；四年后，恒大的危机，则成全了一个新地产格局。
2021年9月，融创中国年内累计销售4618亿元，以178亿左右的优势，超越恒大，挤进地产前三甲。维持了数年的“碧万恒”时代落幕，地产进入了“碧万融”新时代。
自2017年排进行业Top4以来，融创便一直紧跟前三，差距也一步步缩小，直至2021年终于等来了超越的机会。这是行业下行带给融创的机遇，也是其自身坚守多年的结果。
但商场如战场。没有成功的企业，只有时代的企业。新铁三角 “碧万融”，能延续多久不得而知。至2021年结束，觊觎融创中国之位的，是一直想要重回前三的保利发展。它跟融创的差距不足600亿。
波云诡谲的商业变数下，唯一确定的就是不确定。新的行业秩序正在形成，就像孙宏斌所说，融创要让自己更安全、更从容、更长期、更有价值。等待融创的只有不断围绕地产主业的破局和闯关。
地产“新三甲”
2021年，地产行业巨变，呼唤着新行业新格局的产生。地产进入青铜，甚至黑铁时代，市场艰难，房企如履薄冰，赚慢钱，赚小钱成为行业共识。
一方面，以高周转为主调的规模论英雄时代已然成为过去，但规模仍代表企业的市场话语权。但另一方面，在调控、融资仍趋紧的当下，规模也意味着更多的回款和自有资金。谁能在市场下行之时，实现更大的规模突破，谁就在降杠杆大势下的生存战中获得了更多主动权。
从这方面讲，融创可看作是这一轮赛跑中的赢家。面对下行的市场环境，融创多措并举加大销售和回款，取得不错效果。2021年上半年，融创全面推进数字科技化建设，包括搭建线上销售、在线建造、算量中心、线上采购、线上客户服务等系统，全面提升运营效率，支持公司更进一步的精细化管理。
为了突破数字化营销、管理等瓶颈，融创成立了线上业务推进部，统筹地产、服务、文旅等业务板块整体数字化建设，并引入原微软中国服务部首席数字官尹靖等高量级数字科技领域人才的加盟。
这些主观能动性为融创中国的业绩高增长提供了可能。2021年上半年，融创的单月销售均超过45%的增长，其中最高的1、2月两个月份，融创的销售增长达到89%和172%。
去年1-6月，融创销售额3208亿元，增长率64%。并在多个一二线核心城市占据市场领先地位，20个城市的销售额超过50亿元。其中，北京、上海、成都等9个城市销售额超100亿元；在杭州、武汉，融创半年销售额已超过200亿元。
下半年以来，受部分房企暴雷影响，行业信心大打折扣，融创的单月销售开始下滑，但得益于上半年做了较好的抢收，综合全年还是实现了正向增长。2021年全年，该集团累计实现合同销售金额5973.6亿元，同比增长4%。
更值得一提的是，去年以来，由于恒大逐渐陷入流动性危机，融创等到了一个绝佳的机会，成功实现超越，开启了地产界的“碧万融”新时代。据了解，2017年，融创以3620亿元的销售排进行业Top4，此后一直紧跟前三，步步紧逼。
去年1-8月，融创销售4152亿元，与恒大的差距缩小至235亿元；9月，其年内累计销售4618亿，以178亿左右的优势，超越恒大，挤进地产前三甲。自此，自2016年以来确立至今的“碧万恒”铁三角，最终被打破。
行业危机蕴藏机遇，而融创似乎成了那个幸运儿。一方面， “碧万融”新行业格局得以确立；另一方面，融创在土拍市场的高调表现，也是其过去一年留给外界的一大印象。
特别在2021年上半年，融创在北京、上海、广州、杭州、重庆、无锡、天津、绍兴、徐州、青岛、济南等地均收获不菲，而且，多有土地是经过了数百轮次竞价，以高溢价夺得，让人侧目。
去年2月，融创联合建发以64.52亿元拿下上海普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块，就因36.15%的高溢价被上海普陀区政府约谈。而其在徐州、南通、南宁等地拿地的溢价率多有超过80%，最高竞价伦次达551轮。
文旅破局
被疫情夺走的两年，旅游行业大受影响。2020年国内旅游总人次28.8亿，同比2019年大幅下跌52%；同期国内旅游收入下降61%。而数据显示，2021年上半年，国内旅游总人次18.71亿，同比增长100.8%；国内旅游收入1.63万亿元，同比增长157.9%。
旅游消费快速回暖，融创在地产开发外的文旅业务也接连签约落地，加速跑马圈地。
去年1月11日，规划总建筑面积131万平方米，总投资额达338.3亿元的深圳融创冰雪文旅城开工。项目由融创联合华发于2020年11月以底价127.1亿元拿下，列入2021年宝安的重大项目计划。建成后，将成为广东地区除广州文旅城外的又一冰雪文旅城。
除此以外，其在江苏、河南、安徽、四川、贵州等地的多个文旅项目也相继签约。而融创济南文旅城、桂林融创国际旅游度假区经过多年的建设，也在2021年迎来开业。让人应接不暇的动作，似乎宣告融创文旅已进入全面爆发的阶段。
随后于2018年，融创文旅集团成立；2019、2020年，融创广州、无锡、昆明、成都、重庆文旅城相继开业。并斥资152亿收购成都会展51%股权与时代环球51%股权，成立环球融创会展文旅集团，融创文旅布局至今，已走过四年余。
截至目前，融创文旅已在全国布局13座文旅城、5个旅游度假区、43个文旅小镇、9个会议会展中心、22个主题乐园、19个雪世界、19个水世界、6个海世界、4个体育世界、9个飞行影院、97个商业、150家高端酒店。
随着贵阳融创文旅城项目在去年6月签约，融创的第14座文旅城也将落地。
2018-2020年，融创文旅城建设及运营收入分别为20.3亿元、28.5亿元以及38.8亿元，同比分别增长86%、40%、36%。这一切，均起源于对万达文旅的收购。
数据显示，2016年融创文旅收入及其他收入仅0.1亿元，2017年，其文旅城建设及运营收入10.9亿元，实现了逾100倍的增长。这起收购，让其实现了从“0”到“1”的质变过程，随后快速发展突破。
这或许也正是融创在全国各地持续签约落地文旅项目，寻求破局的原因。曾经对于收购文旅资产，孙宏斌就有自己的一本账，他表示，文旅、文化业务看的是5-10年后的表现，这些资产投资成本都很低，未来其价值可以值5000亿。
在长期主义战略下，孙宏斌寄希望于，服务、文旅等“地产+”业务能与主业协同并互相赋能，助力融创实现均衡、高质量的发展，成为支撑融创未来发展的重要部分。
回款“过冬”
事实上，纵观整个2021年，融创中国在上、下半年走出了完全相反的投资路径。特别一点，上半年经过了多轮的高光夺地，其下半年在土地方面的投资明显放缓。
为严控拿地总量并把握节奏，确保流动性充裕的同时支持财务指标的持续改善。其此前表示，下半年权益拿地销售比会控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。中期业绩会上，孙宏斌也说，融创要让自己更安全、更从容、更长期、更有价值。
安全的重要前提，是确保自己手中有足够的的资金，以应对行业下行的不确定性风险。为此，融创不仅从土地投资上进行“节流”，也在各个层面进行“开源”。除了加快销售和回款，去年下半年以来，融创已通过出售项目股权、贝壳股份等进行变现。
2021年6月1日至10月28日期间，融创中国累计出售约1863.9万股贝壳美国存托股票，总代价5.54亿美元；12月8日，融创公告，继续于10月29日至12月7日期间出售贝壳美国存托股票约2671.3万股，套现5.3亿美元。
连续两次减持后，融创合计套现10.84亿美元（约人民币69.1亿元）。其剩余贝壳股票705万股，约占贝壳总股本的0.59%。
不仅如此，2021年下半年以来，融创还通过退出杭州滨江合作项目；配股融资；将商管业务转给融创服务；出售上海、杭州酒店及写字楼三项目；孙宏斌提供美元无锡借款等进行融资变现，加强现金流。
但受累于整体行业环境以及连续配股的影响，融创中国股价进入下行通道，市值连续跌破。1月13日配股当天收盘，融创中国报收9.13港元/股，跌破10港元，总市值456亿港元。仅相比三个月前最高峰的20.65港元/股，已跌去56%。
在三道红线方面，其去年6月末的净负债率为86.6%，较2020年末下降9.4个百分点；非受限制现金短债比升至1.11，剔除预收账款后的资产负债率降至76%。仅剩一条踩及红线。但按照孙宏斌中期业绩会上的说法，基于目前公司自身战略选择的考虑，融创不但要降负债率也要降负债规模。
根据此前标普披露，融创中国有250亿元人民币左右的境内外债券将在2022年末前到期，其中包括两笔总额为8.45亿美元的私募债券以及将在明年进入回售期的约109亿元人民币债券。加快回笼一部分资金，无疑将有效缓解其未来一段时间内的偿债压力。
安全性还来自外部融资。按孙宏斌计划，融创还要在未来三年内将成本从目前的8%左右降到5%以内，信用评级做到投资级。其在2021年发行的多笔美元优先票据多在5.95%-6.5 %，发债利率均为融创上市以来最低水平。融创似乎正在向目标逐步靠近。
责任编辑：梓译
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