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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

提问：房姐好，请问买房是不是面积越大越好，得房率越高越好？

回答：“得房率”影响的是自己所购置住宅的使用面积，衡量着一套住宅在使用中的舒适度。 但在对于“得房率”的数值大小进行选择时，不应该片面的一味选择高数值，应该结合实际情况，全面的进行考究。 一、多层和高层的差异，高层需设置电梯，往往得房率低于多层。同样建筑面积，高层是两房，多层可能是三房，原因就在这里。 二、公共门厅等部位的差异，往往越气派的楼盘得房率越低。为什么？气派通过大门厅、大走道、大电梯来实现，但是也消耗了套内面积。 三、房型搭配的差异。一梯一户、一梯两户、两梯四户等不同户型组合形式对得房率影响也很大。 一梯一户，一个电梯的共用面积需要一户分摊，当然比一梯两户得房率低。 一般的高层，得房率在75%以上就可以接受了，80%左右就很好了。

提问：孩子四年级，户籍朝阳。望京有一套120平的三居，门头沟有一套100平的三居，现想卖了门头沟的房换到海淀永定路学区摇号上初中（看中了十一晋元分校），离我爱人工作单位也近，不知道是否合适，永定路学区主要看中了晋元庄，离我爱人单位和十一晋元都比较近，请帮忙分析一下投资价值和其他建议

回答：你好，门头勾属于养老区，从投资角度涨幅也很差，你有学区需求换筹到海淀完全可以，晋元庄属于比较好的上车盘，但永定路的中学其实一般，也看你们的需求。投资价值上换筹肯定是更好

提问：房姐你好。我是sfsd，自己手里有500w，最多再借家人朋友100w（最好少借点），打算公积金贷款120w（不想商贷）。家庭收入不高，而且很稳定。在中关村三桥附近上班，小孩24年上学（还想生二胎）。 现在想在双榆树附近买个700w以内的小三居，解决自住+学区的问题。但看您之前说双榆树是危险地段，又有点犹豫。是否改成买个小一居解决学位，剩下的钱双榆树附近租房住+再其他区域买个小一居投资？ 自我感觉，第一个方案接送、居住便利性会好一些，但保值方面差一些；第二个方案长期租房生活品质差一些，而且买完学区一居，剩余的钱只能考虑总价300以内的房子了，目前也没有目标区域。你能帮忙分析、指教一下吗？多谢！

回答：你好，“危险”是指从投资角度，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 投资角度看，我们更鼓励投住分离，买入一套小户型挂学位，剩余子弹入手潜力盘。 但是牺牲居住环境换取投资收益，租房6年，大部分人做不到。 加上700万总价比较尴尬，硬买2套 在选筹上范围很小。 双榆树板块属于中关村片区，学区溢价不算多，风险更小。 建议直接入手双榆树小三居，先把自住问题解决了，未来孩子上完学，或者子弹充裕之后再考虑出手裂变。

提问：房姐好，请问富力十号和广渠金茂府哪个好一点儿，或者还有没有其他推荐，感谢。

回答：广渠金茂府要明显优于富力十号 金茂府的优点： 1.地段更好，九龙山＞双井以西 2.产品更标准，户型标准豪宅设计，不大不小，功能合理，绿化物业管理都是上乘 3.距离地铁更近，周边配套更好 4.产品本身具备良好的IP，附加价值高

提问：房姐你好，sfsd，投资性需求请教。 子弹有1000+，明年3-4月回笼，但是也有其他投资渠道，并不希望全部投入房产。准备年底前出手，稍微谈一点周期。目前考虑是刚改标的，600-700两居，700-800三居，可以适当上浮，我认为是未来跟得上、跌得少的稳妥价格区间。这个观点和总价，请房姐指导思路是否合适。 区域方面，以这个总价来看，目前看了东城以回迁为主的几个小区的小两居（例如：国瑞城），优势是位置非常好，学区也还凑合，缺点是单价高、房子小，恐怕很难吸引改善和二胎需求；房姐怎么看呢？ 另外是朝阳百子湾区域，看了后现代城附近的几个小区，综合来看觉得后现代城不错，离地铁近、社区品质ok，户型也不错，流动性好，租金还可以，2居价格在600多，三居800以内，这个区域，房姐对于小区和房型大小的选择是否有什么建议呢？ 此外，这个价格区间（700-800可上下浮动）有什么其他区域和小区建议呢？纯粹投资，完全不考虑自住。 万分感谢！

回答：你好，国瑞城回迁品质不行，而且国瑞城学区也不太行。 这2个板块，更倾向朝阳。 青年汇佳园、风度柏林、后现代城都可以关注下

提问：房姐好，我是非京籍，社保已满五年，准备买首套房，sfsd，因考虑积分落户额外加分因素，打算在北京城六区外购买，首付能在300-350以上，总价款希望上限控制在650左右（最高不超过700）。因新房拿本晚，所以目前考虑城六区外二手房，三居室（考虑将来有小孩方便），购买考虑因素包括自住（小区及周边环境可以，生活便利）、通勤（地铁方便，工作在金融街和大望路）、和保值增值（上学因非京籍暂时不太考虑学区了）。目前枣庄、旧宫、回龙观几个区域都看了不少，主要看次新房，目前，在枣园区域关注中建国际港，旧宫区域关注富力盛悦居和朗润园，回龙观区域关注国风美唐和公园悦府。 因为目前根据普遍说法，买北城还是比南城好（昌平毕竟属于北城），但回龙观整体感觉人口密集、生活环境一般，而枣园和旧宫区域的话，环境不算差。 最后想咨询房姐，像这种情况，买哪个区域比较好？（包括升值潜力）。此外，目前回龙观关注的国风美唐和公园悦府两个小区价格在年底已经上涨，现在购买是否合适？ 另外，上面的小区是否有推荐，或者有其它购房意见。

回答：回龙观虽然睡城，但衔接望京和西二旗两个产业区，所以价格上还算坚挺，也是很多码农置业首选，旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，最近三年旧宫枣园也是降幅较大的板块。我建议优先选择回龙观，年底上涨幅度不大，国风美唐和公园悦府还可以上车，还有新龙城、流星花园、矩阵二期 也可以淘下

提问：老师好，今年打算把老人清缘里的小三居换到亦庄或旧宫，同时把翠城的2居换到同一区域，先生在亦庄上班，我在北二环上班，孩子今年上大学，想选新一点的楼盘，如何操作更好？

回答：在亦庄上班，不一定要买在亦庄。 亦庄，北二环，两个地方都不是特别适合建仓，一个远郊产业和人口偏不足，一个老城区没有产业人口交通弊病较多，除了学区基本没有价值支撑。 清河一带地段没有大错，码农一时半会儿不会跑光，清缘里比较老可以考虑这轮过后出掉优化； 翠城是指翠城馨园？ 翠城目前中规中矩，2居也没有必要更换，同样，这两套都可以抵出来。 先计算这两套抵出来，以及手上的资金可以到多少？ 然后计算下一步的选筹。 你们距离这么远，要么周末团聚，要么还是以其中一人工作为主。 投资+居住的话，建议首选双井； 投资，首选望京-朝青。

提问：房姐您好，新人首问。 个人情况： 首房首贷，社保个税连续60个月，现金130W，公积金余额有20W，月供可以1.5W以内，工作地点在中关村附近。 个人述求: 1. 打算买60、70多平的两居室； 2. 想找一个交通方便的地方； 3. 希望房产可以保值。 龙华园的老破小，北七家和昌平县城这几个地方应该怎么选择。或是其他区有合适的地方吗？希望房姐给一些买房位置的建议和买房过程需要注意的风险。

回答：推荐看看龙华园或者佳运园的两居室，还有清河的毛纺厂南小区也可以淘一下，昌平县城超出了城郊结合部，不建议碰，北七家可以做为备选

提问：您好房姐，小白一个。准备在成都买房。刚需自住。准备卖掉老家房子可得子弹25万左右。请问买得到哪里能住的住宅？

回答：1、你的预算有限，主要有两种打法， 一种是在成熟商圈附近找小房子，考虑攀成钢、万象城、金融城一带。 另一种是在近郊新区买新一点的大房子，比如三圣乡、华阳、南湖一带。我更加倾向于第一种，买的比较稳一点，自住配套也会好一些。 2、二手房买的话，现在就可以买了，都是市场比较冷的时候。 3、成都房龄普遍比较新，优先考虑房龄新的房子。 给准备买房人的一些建议： 1、一线城市超过30公里和二线超过25公里通勤距离的郊区，请谨慎购买。 2、没有地铁规划的郊区房子和离地铁站超过3公里的房子建议回避。 3、三四线城市，哪怕一手房名义价格上涨，投资的话也不要买，小城市房产金融属性弱。 4、存量人口决定当前房价，增量人口影响未来房价。一条地铁，一片产业能带来多少人口，决定版块的未来涨幅。 5、远离远郊一手CEO盘，新手买房，往往不关心菜市场，只关心“逼格”这个词，于是到豪华的售楼部，买一套的远郊精装房，每天在上下班路上3小时，房子也没什么涨幅。 6、便宜的版块不一定是洼地，可能是永远的坑。聚焦于头部城市，判断未来能变好且目前还很便宜的的版块才叫洼地，现在因为差而便宜将来预计持续差的叫坑。 7、小城市老破小不能碰，大城市老破小也只能挑着买。必须是中心城区核心地段老破小才有价值，城乡结合部、郊区老破小慎入。 8、一二线大城市的郊区才叫郊区，小城市郊区价值有限。 9、不要问当地人买哪里，当地人从小都生活在城里，对中心城区有着极为深厚的地段情结，他们鄙视城乡结合部，你问他们郊区怎么样，他们一般都建议你不买，而扩张中的城市便宜被鄙视的城乡结合部才是将来涨幅最大的区域。

提问：房姐好！新人首问！ 1，如果想买在房山长阳或者良乡，自住兼投资，400万子弹，二套，主要从保值增值角度，哪几个小区最为推荐？ 2，如果不买在房山，仅为投资，400万子弹，二套，北京投资回报率最高的小区有什么推荐？

回答：1. 长阳：紫云家园、新悦都、长阳国际城、熙悦山 2.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 2. 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里 投资角度，首选城区内

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