网上一搜“西红门”，打造“北京第二大望京”的标签赫然入眼。作为一个活在南城20多年的人来说，这个标签，我自己说出来都不信。我对西红门的理解，自住一点毛病没有，但要是对标望京还有太远的路要走。
西红门其中从板块来讲并不大，南五环以北，京开高速两侧。京开的西侧就是西红门最主要的活动区域，熟悉的荟聚，西红门地铁站上盖，福利了整个西红门镇的群众们，往东还是未建或在建的地，也就是这两年在西红门供的三块地。
先说京开西侧的老西红门板块，我给您讲一段小历史，西红门从辽金时代就有了，当时叫西綦里，綦是车辙印的意思，就是形容这地儿道路难行，我相信不少人深有同感，因为这是有史可循的，后来随着南海子的建造，许多工匠就在这落户，这地儿改名叫“千户屯”，直到康熙年间，因为这是去南海子西门的必经之大村，大门又是朱漆刷成的，因此“西红门”得名而来。说这一段是因为啥呢，因为你放眼西红门去看，大多数都是80-90年代的经适房，回迁房，像什么兴海家园，瑞海家园，宏大系列等等，无论是居住的舒适度还是未来置换的角度，都不可取。能作为一二梯队可选的小区，我觉得有三个。
第一个 鸿坤礼域府
要说西红门的二手房，我可以大致分为鸿坤系及其他，而其中鸿坤礼域府就是这个系列里，体量最大，品质相对较高的小区了。小区一共24栋楼2800多户，10年的小区，人车分流，小区的环境和物业都做得不错。出门对面就是鸿坤广场，生活起来非常方便，唯一一点不足就是离地铁有点远，1.5公里，走着怎么也得20分钟。这个小区主力在售的户型有90多平的两居，500-600万之间，另外还有130左右的三居，总价在700-800万之间，可以碰一碰好户型，刚需上车不成问题，少量50-60平的一居，在300-400万之间，不太建议考虑。
（95平南北通透两居，报价约530万）
第二个 鸿坤理想城曦望山
曦望山其实从品质来讲与礼域府相差不大，距离地铁站基本也是同样远，不过离鸿坤广场相对比较远，而且小区体量很小，就7栋楼，可能是因为中间隔着一个林语墅的别墅区，价格倒是略微有些上浮，基本成交均价在6万左右，在售的户型可选的也是很少，不过户型上都还比较不错，比较方正的纯南两居或南北通透户型，如果真是在礼域府选不到合适的，可以来这儿碰碰运气。
（84平纯南两居，报价约530万）
第三个 世嘉博苑
这个小区，按我的话说是您得挑着看。小区位置紧挨着西红门地铁站，小区总共就9栋楼，09年的小区，不是人车分流，物业管理上比较差，三角形围合式建筑，东边因为有高压线，2345号楼不建议考虑，南边6、7号楼可以直接看到荟聚，但是会有噪音问题，西北侧楼栋挨着兴华公园，为什么能划在第三选择里，是因为真的方便，价格只能说相比上两个便宜一些，成交均价在5.6万左右，位置好的会贵一些，性价比是真的不高。主力在售的是80-90多平的两居，和少量loft和130多平的三居，户型真的是一言难尽。一个词建议，非必不选。
（86平南北两居，报价约508万）
以上基本就是西红门老城区可选的小区了，您再看其他的要么老、要么破、要么贵，咱要真选别墅，也不往这儿看呀。
再说这京开以南的新房板块，去年入市的两个商品房，新城熙红印和首开龙湖熙悦宸著，在售均价都是6.4万/平，基本就是和二手房一万的价差，说交通地铁配套是真没有，但是新房，有新房执念的，在这个五环以里的地界儿，找6开头的新房，您怕是难于上青天了。户型不错，离经开也不远，唯一区别就是熙悦宸著是精装交付的，户型有81平和89平的三居，128平和136平的四居，熙红印是毛坯交付，户型从40平-135平的一居到四居都有，不过这两个新盘都是开盘卖的差不多了，能不能选到心仪的房子还是得去现场看看了。
不过，今年第二次土拍中西红门东的这块地，6.6万的均价，和去年的相差2000块钱，据说靠近在建的19号线的西红门东站，要真的是这样，那还是值得期待一下的。
回归到开头，从自住角度来讲，西红门这个区域的交通还是配套，都不缺。从位置上讲，五环内，交通路网“一纵两横三站地铁”，京开高速，西红门站，新宫站，和在建的19号线的西红门东站，无论是新老城区，地铁一通，什么都有了，从配套更是不缺，荟聚就不说了，在建的北大医院的新址也不久落地，旁边还有个南海子公园，相比黄村，旧宫，往南的高米店还是天宫院，性价比都是相当高的。
但你说对标望京，19年西红门这个板块的小区均价在4.1万/平，而21年年底了，这个板块的小区均价也仅仅在4.4万/平，3年3000块钱，原因还是因为不仅仅是西红门，南城这些年产业和高新企业的入驻还是相对较少的。
2021年，北京的第四轮“城南行动计划”也开局了，五年之内计划布局轨道交通、航空航天、生物医药等260多个重点项目，如果在五年内都落地实现，南城的发展利好肯定是毋庸置疑的，可是通州和亦庄在侧，大兴是不是能对标望京，在北京是何定位，我仍然要画个问号。
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