结束7连跌,二手房成交量止跌回升!专家:深圳楼市不可能迎来趋势反转!

2021-12-01 21:51:15 证券时报e公司

今年以来房地产进入深度调整阶段。11月,深圳市房地产信息平台正式上线新版二手房交易网签系统,通过与多部门的数据对接,将挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等二手房交易全流程纳入政府监管体系。

有业内人士认为,官方此类针对二手房交易问题的“重拳”,对提振市场信心有一定的积极作用。

据深圳中原研究中心最新数据显示, 11月,深圳二手住宅成交量突破2000套,达到2211套,超过10月份1605套的成交数据,结束七连跌。新房住宅成交超过5000套,环比增长了近20%。

二手房成交结束7连跌

据中原最新数据统计,11月,深圳新房住宅成交5644套,环比上升19.8%;成交面积为55.6万平,环比上升14.5%。

二手住宅过户套数止跌回升。过户套数为2211套,环比上升37.8%。二手住宅成交20.9万平,环比上升39.1%。从样本房源的涨跌区间上来看,房源变动幅度在-10%到10%之间。有50%的样本房源跌幅在5%-10%之间,另外50%的样本房源价格涨幅在10%以内。

全市租金下滑。11月,全市住宅租金为70.1元/平·月,环比下滑2.3%。租金回报率与上月持平,为1.10%。

11月19日,深圳正式上线二手交易系统,深圳正式步入单边代理时代,买卖双方及中介机构都需要在新系统登记认证,这样政府就将整个二手房交易环节都纳入监管,更好的管控房地产市场,有利于防止市场交易乱象的发生,保障市场健康平稳发展。中原统计的过户数据显示,11月,深圳一二手住宅合计成交7855套,环比上升24.3%。更多内容请戳《》

从实时市场情况来看,11月,深圳有18个住宅项目开盘,整体开盘去化不足五成,仅有两个项目开盘售罄,虽然新房供应大幅回升,但是市场热度继续下滑,客户更加趋于理性。二手市场实时成交量止跌回升,但幅度不大,整体依然处于低位。

二手房触底反弹趋势显现

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,深圳楼市正走入触底反弹的通道。

李宇嘉分析,国家不断强调保持楼市平稳发展,按揭贷款增加了,利率也下降了。成都督促银行放贷、对优质房企降息,广州优化预售资金监管,缓解开发商资金链。政策吹暖风,各地的小动作来了,按照往常的逻辑理解,楼市应该走入触底反弹的通道了。

他认为,过去几个月,深圳单月二手房成交连续在2000套以下,创十年来新低(除2020年2月),这本身是不正常的。过去10多年,考虑到房价上涨、刚需规模、供应结构(深圳90平米以下存量住房、老破小等占比超过了70%)等因素,深圳正常时期月均二手房销售规模应该是3000-6000套。再怎么也不可能跌到2000套以下的月均规模。

其次,超预期下调,这是调控政策收紧、信贷政策抑制、预期快速下行等综合导致的。特别是二手房参考价、去年7月份以来的严厉调控、近期房企信用风险事件,各地大面积出现降价促销等叠加在一起,对市场预期打击比较明显。现在,政策开始纠偏了,超过三分之一的房子以参考价来成交,市场预期也会纠偏,会认为这可能是一个入市时机,否则可能会迎来反弹,像过去一样。

再者,深圳买房需求非常多,特别是刚需、换房需求。前期市场明显下调时期积累了很多需求等待释放。市场稳定了,就会有需求入市。因此,今年最后两个月和明年的第一季度,市场会温和回升。

但李宇嘉同时也提到,深圳楼市不可能迎来趋势反转。一是参考价对房价的上涨制约还是比较大,加杠杆的难度非常大了,这就掐住了深圳楼市反弹的“七寸”。二是,信贷释放的空间不可能像过去那么大,贷款集中度管理还是一个紧箍咒,大多数银行房地产贷款额度空间并不大;三是这几年建立的长效机制、调控政策也不可能松绑。

(责编:张骞爻)

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