被遗忘的老旧小区 房龄仅26岁的楼塌了

2021-11-26 23:57:11 经济观察报

图片来源:东方IC

经济观察报 记者 丁文婷 11月22日晚6时45分,随着一声石破天惊般的巨响,南昌新祺周管理处原白马庙制药厂一栋职工宿舍楼(7号楼)的半个单元发生局部坍塌,成为一堆废墟。

这幢1995年建设的6层砖混预制板结构居民楼,房龄仅26年。此次坍塌面积约430平方米,最终造成4人遇难。

一些事发楼里的居民们聚集在路边思索着、回想着坍塌是否有迹可循。居民们口中十几年前就存在的裂缝、近几年发现的裸露的楼梯钢筋、下沉的门框和无法关上的门都成了一些可能的“征兆”。许多人懊悔和遗憾,也许检修、鉴定过一次,悲剧就不会发生。“但又有谁会想到,房子会塌呢?房子倒塌只是存在在电视里的场景。”一位居民说。

事发后,坍塌的7号楼连同前后的8、9号楼都被一人半高的蓝色铁皮围得严严实实,只有拿着检测设备的专业人员进进出出。白天,一些居民们聚集在铁皮围栏前讨论着、等待着,晚上又四散回到亲戚家或小宾馆里。

“赣江发布”11月25日发布的最新信息显示,建筑设计、结构安全等领域的专业人员目前正在对坍塌原因进行核查,并对周边房屋建筑安全情况进行监测、鉴定。

而在等待检测原因出来的日子里,居民们的生活已经完全改变。7号楼1单元东边的4位居民失去了生命。72户居民暂时失去了住所,更多的疑惑和担忧也笼罩在临近宿舍楼里。“老楼还安全吗?能不能居住?”也有人选择短暂搬离。

(坍塌的7号楼靠近西侧部分,东侧已经坍塌,未塌部分的墙体可见明显裂痕)

坍塌

坍塌是从屋顶开始的。家住7号楼1单元西侧的陈浩刚走出家门,正准备迈步下楼梯时,头顶上方突然开始剧烈抖动,不断有石灰迸出。

不过几秒钟时间,脚下的楼梯轰然断裂、消失。反应过来的陈浩迅速冲回家中,眼睁睁看着对门邻居家在一瞬间垮塌下去。“如果早几秒钟下楼,我人就没了。”陈浩回想起来仍感到有些后怕。

同样“躲过一劫”还有住在1单元西面的韩冰,正准备上楼回家的他绕路去取了个快递。“如果没有拿这个快递,我就在楼梯上,也被埋在下面了。”巨大的轰鸣声伴随着烟尘四起,巨大的灰涌过了6楼的窗户,连带着附近几栋居民楼都陷入一片烟雾之中。7号楼1单元的1到6层楼就像整个从中间被劈成了两半——靠东侧的半个单元连带着中间的楼梯都成了一片废墟。

下去的楼梯没了,陈浩和韩冰的家人们只好原地等待救援,他们最终被消防队员从隔壁单元通过消防绳索救出。而住在东单元的一些邻居们却被永远埋在了下面,这让韩冰感到非常痛惜。

“四楼住的是一对70多岁的老年夫妇,平时在南昌市居住,最近才回到宿舍楼住的,住了没多久。”韩冰回忆,事发时是6点多,那对老夫妻不是出门遛弯就是在家中客厅看电视,但事发时他们刚好在家。

有些时候就是差那么一点,一位住户感叹。“事发时,住在一楼的住户发现自己家的门框歪了,关不上,到二楼去找邻居询问情况,情况不对时,站在门口的两人得以跑出。但二楼住户的老婆没能来得及逃生”。同样让邻居们一直提及的还有一位遇难的阿姨,“她原本准备去别处看病的,但‘挨’(南昌话拖延)了两天没去,就连人和看病的钱都被埋在了7号楼下。”“我几乎全部家当,包括一些金银首饰都被埋在了废墟里。”尽管当晚“万幸”没在家,这名7号楼住户仍充满忧虑,“我身上什么也不剩了”。

(7号楼西同一时期所建宿舍楼,表面可见裂痕)

裂缝

1995年入住时,韩冰一家人就注意到了墙面上的裂缝。墙面涂层用铲子一刮就成片成片往下掉,露出的红砖竟然可以抽动。韩冰一家选择拒绝在房屋验收单上签字,“很多住户也都没有在验收单上签字”。无奈下,韩冰一家决定自己重新砌墙,把墙面全部铲掉后,自己用水泥掺着砂子重新糊了一遍,但二十几年来墙面裂纹仍然时有出现。最让韩冰一家人烦恼的是天花板的涂层,“几乎每隔两三年都要掉落,怎么也砌不牢”。

除了屋内,7号楼1单元的楼道里也出现了一些裂缝。几名住户表示,曾经看到楼道墙面上出现有手指那么宽的裂缝。有的不到20公分,但也挺明显,一些楼层的钢筋有些部分裸露了出来,“这么多年破破烂烂的过来了,也没特别的重视”。

在一楼一些住户的家里,裂缝则更明显一些。住在与7号楼相邻的6号楼一楼住户表示,由于地面下沉,自己家的大门在几年前多次出现关不上的情况。“以为是门的问题,就换了个新门”。在几年前,他家的阳台开始出现变形,底部向外倾斜,而墙角也出现了一些裂缝。他去年把阳台也休整了一番,但一些裂缝仍然遮掩不住地出现。

经济观察报注意到,在7号宿舍楼西侧,一条两三米小路相隔的另一栋宿舍楼外墙上,一道裂缝从6楼楼顶一直蜿蜒至1楼门框顶部,在白色墙面上格外显眼。“这栋楼与东面的6、7号楼是同时代集资建成的,这三栋楼楼里楼外脱落比较厉害。”多名居民告诉经济观察报,7号楼的墙面原本也有裂缝,只是两年前外立面粉刷把裂缝遮盖住了,而西边这幢宿舍楼墙的裂缝在粉刷后又露了出来。

(图为7号楼西面同一时期所建宿舍楼,裂痕蔓延至楼底)

这次粉刷也是这三幢楼龄26年的宿舍楼建成以来的唯一一次整体改造。韩冰依稀记得是在2019年一项政府工程,在单位“总厂”江西桑海集团出面安排下,每户获得15000元的改造经费。改造内容包括统一对宿舍楼屋顶增加了隔热层、外里面粉刷。剩下的钱又给每家每户换装了一扇大门。

江西桑海集团有限责任公司官网显示,南昌白马庙制药厂曾是其下属工业单位。“职工宿舍楼是白马庙制药厂在90年代集资建成,每户两万元。”一些居民表示,白马庙制药厂被卖以后,居民的一些问题会向总厂反映。

但除了有人打扫小区和街道的卫生,26年来,小区没有物业管理公司,也不交物业管理费。在一栋宿舍楼的顶楼住户家中,阳台的一角因为常年漏水已经变得黑黄。“我和总厂反映过四五次,但是始终没人帮我解决。”平时一些管道堵塞问题都是我们自己处理的,但楼顶铺了隔热瓦片,再加上涉及高空作业的问题,只能让水就这么一直漏着。

一些居民告诉经济观察报,他们也曾经向总厂反映过墙体开裂问题,但是并没有得到解决。经济观察报就此事故联系赣江新区新闻中心与桑海集团,但均未得到回应。

记者用手轻轻剥了宿舍楼外墙,白色的涂料混杂着水泥、砂一起脱落下来,漏出更大块的墙体水泥色。

(楼外墙皮脱落)

被遗忘的老房子

根据建设部《城市危险房屋管理规定》,危房鉴定由房屋产权人(使用人)向当地鉴定机构提出鉴定申请,鉴定机构按照法定程序,进行现场查勘、测试和检测验算等,进行全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议,并签发鉴定文书。“通常情况下,如果是一栋楼或者小区建筑出现问题,一般途径是找到物业,或者通过当地街道、居委会反应,再由房屋管理部门协调一些专业机构进行房屋安全检测。”上海同宴土木工程咨询有限公司负责人方经理告诉经济观察报,行业内很少会接到个人提出的房屋安全鉴定需求。“我从业十几年间,只接到过两、三例居民个人的检测需求,还是新房交房质量疑问和房屋受到了一些改造工程影响,发生地面下沉等明显变化。”他表示,普通居民个人能意识到这种问题的非常少,一般人很难去判断什么情况下需要请专业机构进行鉴定。所以鉴定机构服务的对象也多为企业和政府。

方经理介绍,政府也会组织一些危房排查,近十年来,他参与过上海市政府组织的学校、幼儿园、医院房屋质量排查,一些区的老公房也在区政府组织下进行过排查。目前他正在参与上海市农村自建房的安全检测排查。“上海这边管理条线比较清晰和精细化,除了市、区统一的排查,居委也会对房子的状况进行摸底,房管局有统一的管理系统”。

而近年来,全国范围内房屋倒塌、坍塌事故并非个例。今年7月份,苏州吴江区四季开源酒店辅房坍塌,造成17人遇难;今年6月,湖南彬州市一居民自建房倒塌,造成5人死亡;2015年,遵义市一栋7层居民楼倒塌;2009年上海某幢在建的13层住宅楼全部倒塌,造成1人死亡。其中的原因多种多样,如建筑物年久失修、建筑施工不当、建筑材料问题、建筑加固不当、住户私自改动建筑结构等。

北京市盈科(苏州)律师事务所律师陈会军告诉经济观察报,房屋出现质量安全问题时,要根据出现问题的具体原因而定责:究竟是房屋自身质量问题,还是第三方因素(如住户装修时误拆承重墙)。如是房屋本身质量问题的,则看是否在相应的质量保修期内:保修期内的,开发商应当承担保修责任;保修期外的,应由住宅所有权人自行承担维修费用。但设计缺陷或偷工减料造成质量问题的,不论质保期届满与否,开发商都应承担质量责任,而且还涉及到设计单位或施工单位等单位的相应责任问题。

他还提到,根据《建筑工程质量管理条例》和《住宅建筑规范》规定,正常使用条件下住宅都有最低质量保修期。其中,漏水的质保期为5年,地基基础和主体结构的质保期一般为50年。“只要还在质保年限内,老房子在无外力因素的情况下出现坍塌都可以向相关单位追责。保修责任大致可分为两类,即房屋本身的修缮责任,以及房屋质量引起的侵权(比如外保温层高空坠落造成伤人)的责任。”陈会军表示。

而如果是单位集资房出现质量事故时,除考虑上述因素外,还要考虑房屋的产权主体、集资的具体方式等因素。如单位仅仅是扮演牵头发起角色的,是不需要对住宅质量问题承担任何责任的;如单位扮演开发商角色的,单位则应承担起作为卖方的责任。

“事后的追责是一部分,在国内有许多90年代,甚至60、70年代的老房子都缺乏物业的管理,检测和维修都处于空白状态。”方经理告诉经济观察报,而社会资本,物业公司也很少会介入这一块的管理。“一方面因为老旧小区不成规模,购买意愿可能也不足,甚至维修基金都没有。”这也导致一些老旧小区的“健康”处于长期被遗忘的状态。

(杏林白马药业,原南昌白马庙制药厂)

新祺周位于南昌市北郊,距离南昌市中心有30公里左右的车程,也是现在中国(南昌)中医药科创城所在地。白马庙制药厂就坐落于这里的国药北大道,一工厂厂区与职工住宅小区之之间有一方窄窄的水塘分隔。

白马制药厂曾经是这里的三大制药厂之一,国药北大道曾是新祺周最繁华的老街,一位住户自豪地回忆。而20世纪初,随着白马庙制药厂被卖,一部员工并入杏林白马药业工作,更多老职工则下了岗。近十年来,许多人都选择卖房离开,留下的只有退休的老职工和外来的租户。这里鲜有年轻人的身影,老职工们的日常生活就是遛遛弯、聊聊天、下下棋,有时候也聚集在一起跳舞和打麻将。

夜幕降临,前一晚还挤满了政府部门工作人员、救援人员和各路媒体的国药北大道显得格外冷清,饭店将许多椅子摆到人行道上供夜宵使用,但几乎没有食客。街上行人也寥寥。

几位当地居民告诉经济观察报,由于行政关系和经济关系都复杂,这些年来,住宅区几乎处于“三不管”地带。居民介绍,制药厂原本属于江西国营蚕桑综合垦殖场(桑海集团前身)管理,而后归属到新建县(现南昌市新建区),但是桑海集团仍在。2016年,又被划归到新成立的赣江新区。“也就是近几年我们的从属关系才彻底理清,之前连所属的社区都没有,最近才挂靠到隔壁的济生社区”。

经济观察报看到,住宅区不远处,一栋破旧的两层小楼上挂着白马庙制药厂字样的牌子。“那是以前制药厂的办公楼,现在租给别人住了。”一位住户介绍。

(事发两天后的国药北大道)

11月24日,事故发生两天后,职工住宅小区内的一些居民趁着大太阳将香肠腊肉挂出晾晒。“这几天是南昌人晒腊肉的日子,南昌人自己做的香肠不麻不辣,但很香”,一位阿姨把家中的几串腊肠、腊鱼做好挂出窗外后,跑到楼下向聚集在路口的老同事们发出“搓麻邀约”。“不打,没心情打”“家都没了”老领居们回应。

人们三五个一群聚集在一起,高声讨论着下午开会得到的临时安置方案——每户每月先安排2000元的救助资金。争论时有发生,“我们家5口人,租房和吃饭不够的”“你家就两口人当然够了”“我们7号楼不允许拿东西,我连一件换洗的衣服都没有”“你缺这么点钱,为什么要接受?”

突然“砰”的一声闷响,所有人都猛地一回头。原来是隔壁宿舍楼晒着的香肠腊肉连同着杆子从一楼屋顶掉了下来,砸在地上。是虚惊一场。

(文中陈浩、韩冰为化名)

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