10月23日，大渡口，龙湖焕城，开盘！
首开8亿，400+套！
虽然有龙湖的号召力、产品力、TOD、商圈等因素加持，但S姐认为，焕城的热销，价格也是一个关键因素！
S姐从焕城内部的销控表上看到，此次开的小高层（12、16层高），建面单价在1.2-1.3万/㎡之间，远低于之前“传说中”1.5-1.8万/㎡的“报价”。
这个价格与目前板块内华宇锦绣玺岸、中南上悦城等项目的小高层产品的价格，几乎齐平！自然吸引了大渡口甚至全城的投资客蜂拥而至。
事实上，进入10月，像龙湖焕城——今年4月土拍拿地的纯新盘——陆续入市，虽然当时地价并不便宜，但受9月二批次土拍限价、市场观望情绪渐浓等因素影响，不少纯新盘采取“低价入市”的策略，对于自住需求人群来说，算是值得薅的羊毛。
（龙湖焕城首批次开盘）
1
这些首开让利型项目可以关注
除了龙湖焕城，近期主城市面上还有哪些首开让利型“羊毛”可以关注呢？
从大渡口来看，除了龙湖焕城，大渡口的爱情天宸万象也可以关注，爱情地产是长城汽车旗下的地产公司，项目同样也是4月拿地。
虽然号称打造TOP级产品，但做的却是刚需、刚改，8层洋房，1梯4户，没错，S姐听到置业顾问介绍时，恨不得揉揉耳朵，主城是多少没出现过1梯4户的产品了，虽然楼层不高，但是连2梯4户的产品都要被购房者嫌弃不是纯正的板式洋房，1梯4户，好吧，真的没见过这种TOP级产品。
说回价格，项目首推的是建面90㎡以下的三房产品，单价约1.6万/㎡，总价在135-145万，价格并不比焕城便宜，但胜在是装修房。对于刚需购房者来说，相当于将装修费用也打包贷款了，算是性价比还行吧。
（龙湖焕城首批次开盘）
从性价比来说，除了大渡口，S姐首推蔡家板块，毕竟这是除了中央公园、西永大学城之外，4月土拍成交热门板块。
佳兆业江山和鸣即将开盘，首开的12层洋楼，推出90-99㎡装修产品，现在置业顾问报价是1.5-1.8万/㎡（建面），带装修配有地暖、新风等，乍一看这个价格在蔡家算是平均价位，理论上来说开盘还会有些折扣优惠，可以适当关注。
同样在4月拿地的融创都荟十里也即将开盘，97-103的8层洋房产品，同样也是装修产品，报价比佳兆业还要更便宜一点，总价是138-155万，单价预计在1.3-1.5万/㎡（建面）。
佳兆业胜在便宜，项目离曹家湾轨道站以及规划中的蔡家天街都不远，马路对面还有中南的大体量商业；融创项目交通相对不如佳兆业方便，但与融创之前的映湖十里一起组成了一个近百万方的融创大社区，项目自身有17.1万方的商业体量，据说将被打造成一个滨水商业。目前，雅高旗下的高端酒店品牌铂尔曼酒店已经与项目意向签约。
（融创项目位置相对较偏，图片来源：铭腾机构）
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这些核心地段的产品值得关注
除了低价首开入市的产品，从购房价值理论来说，S姐还建议大家关注主城核心地段的新项目。
今年8月重庆发布《关于全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升工作的实施意见》，提出未来5年要改造1亿㎡老旧小区，也就是说拆迁力度将会变得较小，那么主城核心地段的新盘，可以说是买一套少一套。
A、中海花卉园项目
目前售楼部还未出来，但是从施工现场平面图能来出，这个项目仅2幢高层，单层面积100㎡，很有可能会打造成与寰宇时代相似的装修房。
从价格来看，楼面价15306元/㎡，建筑成本不到2000元/㎡，加上装修、营销、利润，大致售价在2.3-2.5万/㎡。除了轻轨花卉园站、花卉园之外，周边配套较弱，以刚需、投资为主，理论来说产品会走控面积、控总价的路线。
（中海花卉园项目施工平面图）
B、香港置地启元
观音桥核心地段的改善产品，相信很多高端购房者都在关注。
这个17.4万㎡来说的项目，由5块地构成，S姐拿到的消息是，首批次开盘的是3号住宅地块。3号地块，分别有2幢130㎡的“小户型”，2幢160-190㎡“大户型”。
2幢“小户型”总共15层，2梯4户；2幢大户型总高23层，5梯4户。全是高端装修大平层产品，没有阳台，全玻璃幕墙，据说是香港置地近年来最好的创新产品！
目前价格还未公布，从香港置地项目一贯以来的高品质、高价格来看，启元项目的建面单价3万/㎡起跳。
（香港置地启元项目效果图）
C、新希望D10天际
项目位于动物园附近，虽然不是在杨家坪这个传统商圈，但位置也算是比较核心。
整个项目17万㎡，除了楼王是252㎡的装修大平层之外，其他楼幢是110-170的清水平层产品。首批次推出的是118㎡的三房、140及170㎡的四房清水产品。
坦率的说，从户型来看，因为并不是板式结构，即便是172㎡的四房产品，新希望的这个大平层产品并不算出彩，与重庆人喜欢的龙湖、香港置地、绿城等项目有大平层产品相比，还是有较大差距。
价格方面也并不便宜，清水平层产品，置业顾问报价给的是2.4万/㎡的起价，面积最小的118㎡三房，总价大概需要300万元，也就是说140、170㎡的总价400-500万左右。
这个价格在北区，可选的余地其实很大，不管是江北核心区，还是中央公园都有大量产品，但是考虑到重庆人较强的地域居住属性，对于九龙坡区有中高端改善需求，又不愿意到其他区域居住的人群来说，这个项目也算是一个不错的选择。
（新希望D10天际户型图）
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这些潜力新板块新盘值得关注
除了核心板块，4月土拍新项目还有不少位于潜力板块，如科学城、国际物流园等，目前价格算是较有性价比，值得大家关注。
//A、物流园板块
4月首轮土拍，国际物流园就是一个热门板块，绿地、花样年、招商等企业均在此拿地，而且还有不少“万元地”。
物流园板块，近期有多个利好：
1、沙区政府将搬迁至此：虽然目前搬迁流程还在进行中，但据说发改委已批复同意，搬迁的可能性极大，这将带来大量的居住人群，活跃整个板块；
2、礼嘉大桥、隧道通车：9月底礼嘉大桥及隧道通车，从物流园至礼嘉仅一洞一桥之隔，对于未来拉动北区人到物流园消费（佛罗伦萨小镇、绿地项目等）有极大作用。
（土主隧道已通车）
目前板块内即将开盘的项目有：
绿地重庆世界中心
这个“万元地”项目离未来沙区新区府极近，只有600多米，附近还有高铁站点、离佛罗伦萨小镇也不远，项目自身还有20万㎡商业。目前绿地项目首批次将推出套内70-110㎡洋房、洋楼产品，目前价格未知。
招商渝天府
对，就是那个土拍溢价率达到130%的地块，又是一个传说中的TOP系产品。首批将推出99-142㎡装修洋房，全是1梯2户的板式产品，虽然价格还未公布，但S姐听说的是装修产品2+万/㎡，瞬间觉得附近花样年霍克尼的好时光180万起的别墅好香。
（招商渝天府项目地理位置，图片来源铭腾机构）
//B、科学城板块
科学城板块的利好就不用说了，不管是火热建设中的各项高精尖企业、院校，还是新落地的七龙珠学校，都是全城热议的焦点。
作为4月土拍的热点板块，目前板块内即将开盘的项目也不少：
林与麓&桃李序
这两个项目都有一个共同点，都是融创合作开发的，林与麓是与象屿，桃李序是与大发。还有一个共同点就是楼价都不便宜，1.1-1.2万/㎡，这也意味着这两个主打洋房、叠墅的项目，可能会将科学城（大学城）板块的房价提升至2万/㎡+。
（林与麓外立面效果图）
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结语：按需购买 莫让羊毛变成过度消费！
4月集中土拍的项目，正在集中入市。
可以肯定的是，受整个市场将浓的观望氛围影响，这些纯新盘，不管是刚需还是高端，首批次开盘的价格，都会低于整个项目的平均价，甚至会低于成本价出售。
但是房地产税已在路上，不管重庆是否为试点城市，或早或晚，它总会来的！
对于刚需、刚改客户，现在确实是一个不错的薅羊毛时机，而对于中高端客群来说，合理的淘汰更新固定资产，也是一个好时机！
总的来说，按需购买，切勿盲目投资，过度消费。
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法律顾问丨北京盈科（重庆）律师事务所
主编丨熙依丨作者丨地产S姐
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