物业或全面取消?国家出台新规,3个权益芜湖业主需知晓!

2021-10-17 07:45:16 芜湖江北网

编者按:交房入住,就真的万事大吉,高枕无忧吗?

答案显而易见。入住以后物业才是影响居住舒适感的最主要因素,同时还影响房子的增值保值。

换言之,物业至关重要!

你对自家小区物业的管理与服务还满意吗?一提到物业,相信绝大多数人都是咬牙切齿恨入骨,怨声载道骂不停。新华社评论员毛振华曾经直言指出,“小区业主与物业的矛盾已经逐渐上升为基层治理的难点与痛点。”

确实,物业在我国的发展历程不过二三十年,但业主与物业之间的“深仇大恨”似乎几百年前就已经结下了,甚至一度演变到了“水火不容”的地步。我们说一组数据,大家就会有直观的感受:在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词,相关搜索记录竟达473万余条,其中“物业管理”超过254万条。

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绕不开的物业纠纷

事实上,我们上网随手一搜就能搜到很多近期发生的业主和物业“闹掰”的案例,我们列举几个典型案例:大河报报道,郑州一小区维修暴雨中倒下的一堵墙,不仅未征得业主同意,而且私下联系施工单位,更可气的是一堵墙物业报出的维修费用竟然高达129万,高出市场价一倍还多;21世纪财经报道,宁波一小区物业,竟然把停车位画在道路中间.....

更值得一提的是,歌星李荣浩和9月份笑星大兵均公开吐槽了小区物业。李荣浩发文称,自己所在小区停水停电找不到人,地库墙壁全是脚印,只有到了收物业费的时候,物业才是最积极最勤快的。

他甚至调侃到,物业就是业主花钱请来给自己气受的,他们比业主更像小区的主人。大兵则是因为实名举报小区物业失职,而上了热搜。

透过上述这些近期发生的纠纷案例,不难总结出物业和业主之间矛盾激化的几个主要原因:其一、物业长期不作为,职责内的做不好,业主投诉建议的干脆不做;其二、自我定位不清晰,反客为主。

明明是业主花钱请来服务业主管理小区的,但却表现得比业主更像小区的主人,更有甚者欺压业主,威胁业主。大多数情况下,业主即便对物业服务有不满,本着“多一事不如少一事”的原则,不得不忍气吞声;其三、物业存在明显的不规范,甚至有些物业已经违反违规了。比如以权谋私、巧立名目乱收费等。

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艰难的维权之路

无怪乎,很多人要用“干啥啥不行,收钱第一名”来形容现在的绝大多数物业管理单位。但是即便如此,每当业主心平气和地坐下来要和物业商量着改善小区的环境,提升服务质量的时候,往往会被物业以“物业亏损经营”、“物业费太低”、“物业费收不上来”等为理由“回怼”业主。最后彻底激化矛盾,导致很多时候,小区会成立业委会,解聘物业,换更好的物业。

但现实是,即便业主通过合法途径解聘了物业,物业还是会露出丑恶嘴脸,死活赖着不走。据惠州电视台报道,惠州一小区老物业被业委会通过正规途径解聘,但是老物业就是赖着不走,导致新物业无法入场,小区管理工作一度陷入停滞。

苦物业久矣之后,大家就不再幻想着物业会“改邪归正”,所以很多人逐渐萌生了“取消物业”的想法。

曾有媒体报道陕西一小区“赶走物业”,业主自己管理后,不仅大大提升了小区环境,5年时间里还给整个小区节省了100多万现金。最后业委会以发放红包的形式,把100多万现金发给了所有业主,共享小区建设成果。这个新闻一出,网络上就爆发了“全面取消物业”的呼声。尤其是最近这段时间,不少媒体更是发表观点认为,物业或全面取消。

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物业真的会取消吗?

事实真的如此吗,物业真的会全面取消吗?答案是否定的。首先,物业服务失职、缺位,带来的危害确实不容小觑,比如同地段的小区,就因为物业服务水平存在差异,导致小区的市场价格竟然能相差20%-30%。但即便如此,全面取消物业也不现实。根本原因是物业不是国家职能单位,它是一个经济服务,可以类比家政保姆这些职位。所以,业主可以通过投票解聘物业,自主管理小区,但是想通过国家出台新规明确“全面取消物业”这根本上是不可能实现的,说白了这在逻辑上就说不通。

其次,对于物业会不会全面取消?其实央媒新华社早就回应了——2020年7月13日,新华社主管的半月谈发表了标题为《物业不应是城市“火药桶”》的文章,明确提到,“近几年,有关取消物业的呼声不绝于耳。在没有找到更好的替代服务方式之前,物业仍有其存在的价值和必要。”话外之意物业公司管理商品房小区已经成为城市主流居住模式,更何况,现实中也确有不少兢兢业业、服务有方,深得业主信赖的物业。所以对于物业的“存废”不应该“一刀切”对待。

再者,平心而论,物业也不能取消。前面我们虽然提到了,陕西西安某小区赶走物业自主管理经营后,不仅提升了小区品质,也节省了开支。但这样的案例并不是每个小区都可以效仿的。因为一栋小区涉及上千户家庭,数千居民,每年管理的资金可能高达数百万,甚至上千万,管这样一个大摊子绝非易事:一方面是缺乏经验,另一方面缺乏监管,业委会可能更不洁身自好。这绝非危言耸听,现实中有太多“赶走财狼老物业,又迎来虎豹新物业”的情况发生。

基于以上事实,物业是不可能全面取消的,但是种种信号显示,物业的好日子已经到头了,因为国家开始大力度整治物业乱象,开始对物业行业进行规范建设了。首先,2021年起国家出台并已经正式实施的《民法典》新规,赋予了业主3个权益,业主需知晓:

第一个权益是:业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理;对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。简单来说就是,业主对物业的管理和服务如有任何不满意,都可以单方面解聘物业。而且很多地方,已经出台了物业管理条例,“简化了”业主更换物业的流程,也更加明确地保障了业主的合法权益;

第二个权益是:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。一言概之就是,业主有权对物业花过的每一笔钱追根溯源,这等于是赋予了业主对业主的监督权。这某种程度上杜绝了物业乱收费、乱花钱的问题;

◇图源:江淮晨报

第三个权益是:物业利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。比如电梯广告位投放产生的收益、社联合作收取的赞助费、利用业主共有公共空间出租性收益等。这条规定不仅仅是简单地赋予了业主商业盈利的属性,更明确了业主对小区的所有权;

其次,7月23日,国家八部委联合发布房地产市场整顿文件,明确将“力争用3年时间,实现房地产秩序明显好转”,这次对房地产的整治行动,主要包括4大项整治内容,其中物业行业乱象也被纳入重点整治。主要包括五个方面:

1、未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务;
2、未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息;
3、超出合同约定或公示收费项目标准收取费用;
4、擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益;
5、物业服务合同依法解除或者终止后,无正当理由拒不退出物业服务项目。

国家出台新规及大力整治物业,可以肯定的是,物业的好日子到头了——物业行业的乱象将在未来几年得到有效纠正,物业赚黑心钱的时代也结束了。但是寄希望于新规能一蹴而就解决所有问题并不现实,因为物业的问题积弊颇深,想彻底根治需要一定的时间,所以我们要保持耐心。

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写在最后

最后,对于物业的管理与规范,热线君认为我们还应该学习加拿大的成熟经验:第一、物业管理可以采用“分包制”,简单来说就是物业公司只提供管理服务,而小区工程、维护、保养人员都是小区业委会雇用的。

物业只起到“协调”的作用,更大的决定权一定要牢牢掌握在业主手中,这样就可以杜绝一切以权谋私的行为;第二、国家强制要求小区商品房销售过半时,就强制启动业委会成立流程,同时直接进行“业主选聘物业”环节。这样就省去了后期成立业委会流程繁琐的问题,也能很好地避免地产和物业“利益输送”。

信息来源 芜湖热线

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