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本月观点
政策及热点总结:
9月1日，上海市规划和自然资源局公布《上海市国土空间近期规划（2021-2025）》住房方向具体任务包括新增住房中，政府、机构和企业持有的租赁性住房比例大于20% ；8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。
商品住宅市场:
9月份上海商品住宅市场较8月相比供应规模持续走低，“金九银十”现象不复存在；本月共有5个楼盘开盘或加持，其中金山1个，闵行3个，宝山1个；从区域来看供应总面积为9.9万平米，环比下跌明显，成交总面积下跌至63.78万平米，本月去化周期上涨，部分项目去化优异；本月成交的刚需型房源增加，均价受供应成交影响小幅下跌。
本月数据快报
▲数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体 去化周期为3个月移动去化
政策与热点
公布《上海市国土空间近期规划（2021-2025）》
9月1日，上海市规划和自然资源局公布《上海市国土空间近期规划（2021-2025）》，指出立足长三角区域一体化和上海大都市圈协同建设，加快形成“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间格局。其中，住房方向具体任务包括新增住房中，政府、机构和企业持有的租赁性住房比例大于20%，中小套型住房占总套数的70%，卫生、养老、教育、文化、体育等社区公共服务设施15分钟步行覆盖率可达到85%，社区综合为老服务中心数量500个，公共开放空间（400平方米以上绿地广场等）5分钟步行可达覆盖率82%。
▶分析：
从政策本身来看，作为全国首个获批并公开发布实施的升级国土空间近期规划，细化了未来城市发展方向，体现了近期资源流向的具体决策。
从市场需求来看，规划明确指出了对租赁性住房和住宅房型的要求，推测将与接下来的上海集中供地挂钩，房企需在短期对购地竞拍策略和商品住宅产品设计上有所准备。
《虹桥开放枢纽中央商务区“十四五”规划》公布
9月7日，上海市政府新闻发布会介绍了《虹桥开放枢纽中央商务区“十四五”规划》相关情况，以“强化国际定位、彰显开放优势、提升枢纽功能”为主线，虹桥国际中央商务区建设重点聚焦“一区五新”，具体包括6方面、22项主要任务，以2025年基本建成虹桥国际开放枢纽核心承载区为发展目标。具体任务包括：促进产城融合，打造功能完善的品质生活圈，加强新型基础设施建设，打造绿色低碳发展商务区，提升城市精细化管理水平等。
▶分析：
从政策本身来看，规划力求通过虹桥商务区达成长三角产业联动、企业互动、资源流动，形成长三角区域流通国内及国际双循环的交通枢纽，并在多项领域为长三角城市群企业和各类市场主体对接全球经济提供便捷可靠的服务支持
虹桥商务区将加持本市其他区域发展建设，加强与“北向拓展带”和“南向拓展带”的功能衔接，形成商务区与闵行、长宁、嘉定、青浦、松江、金山等周围区域基础设施的连通和拓展。
上海二手房涨幅比例大幅下降
8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。
▶分析：
上海二手房涨幅比例大幅下降主要是受到7月底开始实施的二手房核验机制的影响，政策颁布后，上海二手房成交量价齐降，二手房市场热度明显降低，但供需矛盾带来的负面影响，未来需持续观察。
二线城市新房市场涨幅放缓，二手房市场房价维稳；今年以来，多个热门二线城市新房、二手房市场均受到严格政策调控，部分需求已在上半年释放，市场逐步回归理性。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
9月份上海商品住宅市场供应规模大幅下跌，金九银十趋势不明显；本月仅有5个新盘入市，均集中在外郊环和郊外环这类区域，外环内项目供应较少；从区域来看供应总面积为9.9万平米，环比大幅下降，成交总面积回落至63.78万平米；本月供应大幅下降的情况下，成交消耗存量房规模较上月有所增长，均价受供应成交影响小幅下跌，本月市场对刚需型房源需求得到满足。
商品住宅-成交排名
9月，嘉定区嘉定北部板块的金地峯范项目为商品住宅成交面积冠军，该项目均价约46016元/平米，三期入围分数为43.4分，四期加推楼盘户型为高层和叠别户型，满足改善型购房者需求。
公寓市场
9月公寓市场供应规模持续大幅下跌；本月供应面积仅9.9万平米，环比下降52%；本月成交量为48.55万平米，较上月环比上涨，成交均价受区域结构性影响上涨到52276元/平米；本月成交TOP10楼盘大部分为郊外环和外郊环地段，唯一中外环项目为宝山区大场板块的大华朗香公园里项目。
公寓市场-成交排名
本月公寓市场销冠为嘉定区嘉定北部板块的金地峯范项目，成交均价为43551元/平米；成交排名第二的则是位于嘉定主城区板块的路劲悦茂府项目，该项目距地铁11号线嘉定西站仅约50米可实现高效出行，周边商圈配套完善，开盘当天去化超八成。
别墅市场
9月上海别墅市场本月无供应，成交规模下跌至15.23万平米，环比下跌32%；成交均价受区域结构性影响回落至53696元/平米；本月别墅市场停止供应后，成交规模受影响回落显著。
别墅市场-成交排名
9月，南汇区临港新城板块滴水湖馨苑悦湾项目为本月成交面积第一，宝山区顾村板块的央玺项目为本月成交面积第二，继上月后此次加持推出116套叠别房源。
商品住宅存量
9月上海商品住宅存量环比持续下跌，少量供应导致存量房消耗减少，去化周期增长至6.6个月。
上海各环线商品住宅存量
9月，上海外环外商品住宅存量占比环比增长，内外环存量占比环比回落，因供应不足的影响，全市商品住宅总存量面积环比回落，存量依旧主要集中在外环外区域。
上海各区域商品住宅存量
9月金山区为存量最大区域，其次为浦东新区、奉贤区。
上海地区单月访客指数
本月上海地区访客指数为8，较上月（30）下跌，环比回落73.4%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
9月成交区域结构中，嘉定、青浦、奉贤区成交量排列榜单前三，黄浦区成交均价最高；嘉定区嘉定北部板块的金地峯范项目仍为本月成交量榜首，成交256套，成交均价为46016元/平米。
成交板块结构
9月，嘉定主城区板块位于成交榜首，其次为徐泾板块和朱家角板块；其中，海湾板块的路劲悦茂府项目为成交主力，均价为44015元/平米；徐泾板块的远洋虹桥万和源项目为成交主力，均价约为59417元/平米；朱家角板块中环镜秋月项目为成交主力，均价为41201元/平米。
成交环线结构
受供应影响，郊外环成为成交主力，9月整体占比环比浮动不大，内环内成交占比较上月下跌5%，外郊环成交占比增长5%。
成交环线结构-项目排名
9月，龙盛福新里项目为内环内销冠，均价为14.02万元/平方米；内中环，金虹桥板块的古北中央公园为销量冠军；中外环，大华朗香公园里项目销售占比最高，其中户型80%为中小型，符合刚需购房者的需求；外郊环，远洋虹桥万和源项目为本月销售冠军，该项目触发积分制，入围分数为66分。
成交总价结构
9月，上海300-500万和500-800万总价项目为市场成交主力，两个总价段成交占比和为70%，较上月上涨14%；200-300万总价项目成交占比下跌4%；1000万以上总价段的商品住宅占比减少至8%，本月市场刚需化趋势显著。
成交总价结构-项目排名
9月，总价300-500万项目销售占比最高，其中销冠为嘉定北部板块的金地峯范项目；总价500-800万项目中，徐泾板块的远洋虹桥万和源项目销量占比最高；央玺项目是800-1000万总价段中的销量冠军；而徐泾板块的安墁西郊项目在总价1000万元以上的商品住宅中销售面积最大。
成交均价结构
9月，3-5万元均价段依旧为成交主力，成交共2728套，占比49%，较7月相比成交占比大幅上涨6个百分点；均价5-10万的商品住宅成交量占比大幅上涨6个百分点，10万以上的豪宅总成交246套，相比7月成交占比大幅回落6个百分点。
成交均价结构-项目排名
9月，受市场供应影响，均价3-5万项目的成交量最高，其中嘉定北部板块的金地峯范项目在该均价段内销量最高；均价5-10万元项目中，位于徐泾板块的远洋虹桥万和源销量最高；均价10万元以上的项目中，位于闸北区不夜城板块的中兴路一号项目成交套数最多，该项目位于内环内，地段位置稀缺，去化优异。
成交户型结构
9月，成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数居多，占比总成交量的54%，成交占比环比上涨5个百分点；受供应影响，此次140至200平米新房成交占比下跌4个百分点，200平米以上新房成交下跌2个百分点。
成交户型结构-项目排名
9月，90-120平米户型销量最高，金地峯范项目在该户型段成交第一；90平米以下的面积段中，嘉定主城区板块的金地嘉悦湾项目成交套数最多；120-140平米的面积段中，位于朱家脚板块的中环境秋月项目销量最高；140-200平米面积段中，位于南汇临港新城板块的滴水湖馨苑悦湾项目销售面积最大，均价在32734元/平米。
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