今天和大家聊聊近期一些市场观察。
最近和粉丝交流，很多人的感受就是跌麻了，跌麻了房子还卖不掉。
经常就是冷不丁的出现一单成交价格特别低的房子，让大家都没法卖房。
降价的原因有很多：
有的是买家大刀砍价，有的是中介刻意压价，还有的是房子太差实在没客户……
但是你有没有想过，更多时候，“跳水”这个事情反而是你的邻居干的最凶。
1、背刺这招绝对好用
“临时反水，背刺一刀”绝对是卖房的利器。
最近我们的一个粉丝朋友吐槽，真是被邻居坑死了。
他已经卖房半年多了，眼看就有成交的希望，结果让人截胡了。
去年上海松绑政策后，他就开始考虑卖房置换了。
当时的预期比较高，结果挂出来以后价格高一直卖不掉。
经过半年多的纠结后，终于是降到了市场水平。
降价后的两周明显多了很多看房客户，而且有了一组意向很强的客户。
朋友的房子是小区的洋房，本身比较稀缺，挂牌1165万的价格已经是小区性价比最高的房子了。
同户型的房子只有一套在挂牌，据说卖房意向度并不高，装修也不如自己的房子。
本来以为十拿九稳的事情，谈判当天客户说家里有事不买了。
朋友也是一脸懵逼，我都想好了准备接受客户再砍一刀，最后客户不谈了。
后来通过其他中介了解到，客户恰恰就买了另一套。
“人家知道我这边的客户成交可能性高，悄咪咪的直接降了100万，把人撬走了”。
谈判现场又让了一点，1063万的价格客户迅速就签字了。
这感觉就和吃了苍蝇一样恶心。
我相信，有同样遭遇的房东不在少数。
邻居不仅先跑了，还留下了个很低的成交参考价，其他房东的房子都没法卖了。
再降下去可能连置换的钱都不够了。
这真是房价砍多少刀，不如关键时刻背刺一刀。
2、有的是办法恶心你
邻居卖房跳水可能还不是最坏情况。
如果人家抹黑你，那才是最惨的。
之前看到有网友在卖房时，遇到被邻居捣乱的。
只要有带看，邻居就说这家S过人。
实际上人家是正常“生老病死”，并不是什么特殊情况。
但是传出去的话就不一定被说成什么样，一般买家也都是宁可信其有不可信其无。
降价比较狠的时候，肯定会触动到其他人的利益，被人造谣也没什么奇怪的。
更离谱的还有为了自己卖房子，给别的房东“无中生有”。
这种人在摸排了小区的竞争对手以后，对威胁比较大的房子针对性下手。
比如小区曾经有过跳楼事件，他就到处散播这个房子价格低是有原因的，千万别买。
明明不是你房子发生的事情，但是描述的内容明里暗里都指向你。
主打一个：
我卖不出去，谁也别想卖出去。
这和市场好的时候，“团结业主”的“神操作”形成了鲜明对比。
曾经听过牛市时前滩业主是如何卖房的。
着急卖房的房东会在卖房群里广告，其他业主配合他提高挂牌价，让他变成小区价格最低的房子。
在不砸盘的情况下，“变相降价”顺利卖房。
不得不说，淘宝双十一的套路真是让他们玩明白了。
3、这是卖房还是逃命
背刺的背后，核心问题是是上海多数的房东都不会卖房。
他们的问题是两方面造成的。
一方面是，卖房时流的泪是买房时脑子里进的水。
很多人买房子的时候从来没有想过自己有一天卖房会面对什么问题。
他们买房时逻辑很简单，自己的预算上限能买啥样的，就买一个离工作单位近的就行了。
至于房龄、户型、小区环境、配套什么的能将就就将就了。
市场一直好那没问题，市场不好，问题越多的就死的越惨。
因为，大多数的房子都没有什么核心竞争力。
本质就是同质化竞争。
另一方面是，不了解市场，盲目焦虑。
熊市的时候，房子不好卖是情理之中的事情。
除了房子本身的好坏因素，市场信心和预期不足，决策周期肯定要变长。
不少房东看到别人降价，自己也赶快降价，短期内越是内卷越卖不掉。
至于个别心态不好的，实在想不到办法，就只能使坏了。
这个时候，充分了解自己房子的优势、定制营销策略、认真对待每一组客户更重要。
如果只有降价一种手段，那永远有人比你的价格更低。
今天背刺你的是邻居，明天也可以是别的小区房东。
一味的降价，那不是卖房，更像是在逃命。
你拼命想甩掉的东西，你说别人怎么甘心花几百万接手。
4、还有这些也要小心
当下卖房，来自邻居的背刺是必须要正视的问题了。
还有四类邻居一定要小心：
第一类：炒房客经营贷的雷；
过去3年经营贷增长是巨大的。
以建行为例，贷款业务唯一大幅增长的就是经营贷，对比2020年增长了461%。
这里面多少流入楼市的不好说，但是网上关于抽贷的新闻确实不少。
现在房价下跌了，评估价跟着下调，续贷金额和首贷金额差距较大。
不少人面临的问题就是各种找评估机构、金融中介和银行客户经理补救，都搞不定。
这要是被法拍了，又是骨折价。
第二类：房东出国的雷；
出国房东真是降价无底线。
卖房道路千万条，出国降价第一条。
不管真出国，假出国，挂上这个名头，那就意味人家要猛砍自己一刀。
尤其真在国外的，被中介一忽悠，价格绝对让你们所有业主绝望。
第三类：裁员潮的雷；
这其实就是典型的中产滑落，人家并非故意想把小区房价打下来。
但是形势所迫，高收入无法维持，房子供不起了，只能赶快处理掉。
过去几年是地产、设计、互联网等。
今年大概率是金融行业。
第四类：垃圾户型的雷。
这几年产品本身的价值比重在变大。
毕竟“好房子”才是未来的主流。
过去楼市发展阶段中出现了很多过渡性产品，户型上真是一言难尽。
举个例子，像这种霸王龙户型，你说以后谁还愿意接盘。
想卖出去不就剩“吐血甩卖”这条路了。
一套垃圾户型成交，就对小区房价产生一次暴击。
5、写在最后
市场好的时候团结一致向前看，市场不好的时候大难临头各自飞。
我们也理解很多房东想早点脱手的困境。
毕竟谁还没有个着急用钱的时候。
但是我们更希望大家卖出合理的价格。
卖房的困境肯定不是永久的。
只不过当下的卖房状况确实是：
要么割肉，要么躺平，心存侥幸的也只能是和自己内耗。
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