中国楼市的成交下行压力仍在继续。成交量的持续低迷，逼迫房企营销寻求各种路径解决销售难题。其中，悄然形成规模的一个方法就是“旧房”换“新房”。

深圳率先试水

4月23日晚，深圳市发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓励商品住房“以旧换新”。据悉，深圳市是第一个官方开展“以旧换新”的城市。

实际上，住房“以旧换新”早不是新鲜词，前几年就有个别城市开始试点，从去年以来呈现出慢慢扩大的趋势。据中指研究院监测，2024年全国范围内已经有30多个城市开始住房以旧换新，预计未来还会有更多城市加入。

上海早有尝试

而同为一线城市的上海，虽然没有明确的文件提出这个概念，但早在2023年，上海就已经有楼盘在悄悄打起“以旧换新”的主意，开启了上海民间版“以旧换新”的先河。

例如位于青浦华新的安联项目，当时针对置换房屋的业主，打出了“一成首付” ，即针对手上有房子正在出售的业主，可以凭借相应证明来案场先行锁定房源，待“10%首付”完成后，给予最长一年时间补足尾款。

今年以来，上海链家在官方微信号先后推文，与华发、招商象屿、保利、中交等多个项目合作推出了名为“置换无忧”的服务，以让卖房更安心。

以保利项目为例，据悉链家帮助业主卖掉原有住房，同时锁定保利多个盘中的意向房源，另外还可以提供首付分期等服务。

2024年3月1日至2024年3月31日，已认购并签约【保利光合上城、保利光合跃城、保利云湖壹号、保利海上瑧悦、保利虹桥和颂】项目新房可享受“置换无忧”服务。

可见链家的这套运营模式早已成熟，并且得到了诸多品牌开发商的认可。

外围楼盘成交困局

“以旧换新”的背后，或是外围新盘成交动力不足的无奈之举。上海新房市场“市区热，郊区冷”的现象由来已久，尤其是在当前的大背景下，外围远郊的新盘面临去化难、周期长的压力。

地产申度统计，2024年至今开盘的61个项目中，外环外供应达到9050套，市区的内环内供应1504套，内外环供应3051套。另外，在今年开盘的项目中，认购率在50%以下的新盘有30个，且有8成项目地处外环外。所以郊区的楼盘不仅库存挤压较多，认购率也处于落后的局面。

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地产申度不完全统计

“以旧换新”也有弊端

深圳的 “换馨家”活动鼓励房地产开发企业和中介机构积极参与，与换房居民签署协议，房企对新房设定一定期限的“解约保护期”，以确保换房人的权益。

而中介机构则将优先推动换房人旧房交易，缩短交易周期。在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，房企与换房人会按约定完成交易。若旧房未能在约定期限内售出，房企和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。

有业内人士认为，“以旧换新”模式试图打破传统购房模式，缩短换房周期，更好满足居民刚性和改善性住房需求。不过“以旧换新”中也存在一些潜在问题或矛盾点，主要集中在旧房评估价、参与门槛等方面。

结语

随着近些年来刚需购房者被逐渐消耗，新房供需平衡被打破，房企要挖掘更多的新增购房力量。首先瞄准了市区的有房一族，以老破小或次新房为主，并有潜在改善需求的刚改客群。

这些潜在的购房群体，或是老破小、老大新的房屋持有者，虽然居住在上海市中心区域，但却面临居住环境不理想、物业管理缺失等问题，并且还要面临住宅出售难的困境，置换新房心有余力不足。因此，“以旧换新”的政策也孕育而生，以激活这部分潜在的换房群体。

在一线城市中，深圳在购房调控上一直是走在最前沿，有了深圳的试水，期待这个政策在更多城市落地，一定程度上缓解远郊楼盘的销售困局。