被逼无奈！青岛开发商竟然做“小偷”…|住宅|大户型|小户型|开发商线上|计容|青岛市

户型面积越来越小、偷面积尺度越来越大……在楼市总体遇冷、消费降级的态势之下，青岛楼市越来越卷，卷价格之后开始卷户型，开发商被逼无奈之下，竟然开始做“小偷”户型了。

近期，随着青岛一大批楼市新政的出台，青岛楼市偷面积的尺度再次解锁，而且尺度越来越大。看看这个刚刚发布的户型：

▲青铁芳华地119㎡户型

好家伙，这个位于东李的新盘——青铁芳华地119㎡户型，偷面积的地方多达5处，除了常规的南向开敞阳台、飘窗、前室之外，去年夏天刚刚被规划局禁止的北向开敞阳台偷面积方式，又卷土重来，而且另外还多赠送了一个设备平台。

不久前，青岛市自然资源和规划局发布《关于优化居住用地供应和规划管理措施（第一批）》，从土地规划领域对新供应居住用地提供了重要政策支撑，其中由一条政策是这样的：

优化阳台空间尺度，解锁舒适居住新场景。为使居民休憩、晾晒空间更加舒适宽敞，减少高空坠物风险，保证套型功能完整性，《措施（第一批）》优化统一阳台计容规则，将阳台进深的计容标准从1.8米拓宽至2.1米，封闭式阳台进深不超过2.1米的部分，按照阳台建筑面积的一半计入容积率。

从这一条新规看，阳台进深的计容标准，已经从1.8米拓宽至2.1米，但因青铁芳华地是半封闭的阳台，所以阳台的尺寸还是1.8米。

再看看今年春节后，在阳台计容新规发布之前，位于城阳流亭的刚需新盘北岸雅望的119㎡户型，只有南向阳台和飘窗的赠送，根本就没有北向阳台和设备平台、前室。户型刚刚发布2个月，就光速过气，真是没有对比就没有伤害！

▲北岸雅望119㎡户型已经落伍

偷面积确实给购房者带来了实惠，以前小高层的得房率大约80%左右，现在可能达到了90%，等于花同样的钱，多了10%的使用面积，或者说等于房价变相降了10%。

当然，偷面积的弊端也非常明显，一是容积率的提升，以青铁芳华地为例，经过这样一番大尺度偷面积操作之后，原本规划2.3的容积率，预计实际可能达到了2.5左右，居住的舒适性也相应打了折扣。

二是将隐患留给了未来。还是以青铁芳华地为例，98㎡的户型北向赠送的这个设备平台，以后交付能不能封闭，开发商是不给任何承诺的，只能交房后由业主自己和物业协商。如果不能封闭，那么这个设备平台几乎失去了意义；如果可以封闭，是从卫生间进入，还是从厨房进入？物业会承担封闭后的风险吗（例如违建被拆、高空坠物等）？当然不会，大概率还是让业主签一个自担风险之类的责任书。

▲青铁芳华地98㎡户型图

从青铁芳华地的户型设计，透出青岛楼市另外一个重磅信号：小户型又开始重出江湖！

楼市近几年，新房市场慢慢形成了这样的定价逻辑：户型面积越大，单价越高；大户型改善盘的占比明显增加，不少楼盘的起步户型就超过了140㎡。甚至刚需盘也有这样的趋势，户型越做越大，90㎡以下的小户型难觅。这种变化的背后，是开发商推盘逻辑发生了变化，因利润、产品附加值等原因，开发商更愿意把精力投向大户型产品。

近年来，东李板块以稀缺的生态住区，再叠加世园会、百果山、李村河等优质资源，已经逐渐演化成为青岛高端改善聚集片区，这一片区在售项目大部分是低密大户型产品，户型面积基本120㎡以上起步，已经摒弃了刚需（唯一例外是融海启城有小户型，但该项目因各种状况备受争议）。

▲青铁芳华地合成鸟瞰图

青铁芳华地位于李沧东部，金水路与汉川路交汇处。东李板块、低容积率，片区首个地铁入户的TOD项目……从这些关键词上看，青铁芳华地应该是妥妥的改善盘才对。但是青铁芳华地最大户型面积才119㎡，是典型的小户型刚需盘。那么，青铁置业为啥在象棋盘上摆围棋、在改善片区做刚需盘呢？房产君认为原因有三：

1、春江水暖鸭先知

据专业机构数据显示，截止去年年底，东李目前在售及已出让未开发的住宅存量超100万㎡，待售住宅套数约7000余套，预计今年存量将达到163.8万㎡。海量供应，导致东李价格战已经相当惨烈。

以世园片区的招商璀璨璟园为例，去年10月开盘时的均价，约在2.5万元/㎡左右。目前，璀璨璟园120㎡户型，正常楼层的价格，已经降到了约2.1~2.2万元/㎡左右，某些特殊楼层推出的一口价房源仅为2.08万元/㎡。璀璨璟园拿地的楼面地价为12375元/㎡，再加上建安成本、精装修、税费、营销费用等，现在这个价格几乎已经是贴近成本价，但即便如此，销售依旧惨淡。东李另外两个红盘，森林公园和昆仑天麓湾，也都曾曝出过一部分单价1.7~1.8万元/㎡的房源。

在新房存量巨大的情况下，东李的土地供应节奏依旧不减。前不久，青岛2024年第一批次出让地块公示，李沧新挂牌的4宗地均位于东李区域，这4块地占地面积10.3万㎡，总建面20.52万㎡，包含郑庄3宗地，以及刘家下河1宗地，未来的区域竞争将更加激烈。

▲东李大量产业用地调整为商住用地

去年10月，青岛市自然资源和规划局发布了《李沧区金水路南片区九水东路更新单元、铜川路以东更新单元控规调整批前公示》，对东李的土地规划进行了一次大调整，大片的产业用地调整为商住用地，涉及63个地块，总用地面积达81.56公顷。

市场端的寒意，不得不让开发商做出调整和改变。除了销售降价之外，就是提前从产品规划阶段做出调整。因此，青铁芳华地成了东李首个全部以中小户型面市的项目，以避免和其他楼盘构成正面竞争。

2、被逼无奈的消费降级

随着生活水平的提高，为了改善居住条件，会将老房子置换成新房，将小户型换成大户型，区域也升级到核心区，这样居住幸福感提升了，但更大的压力也随之而来。

过去不论是刚需还是改善买房置业，是建立在对未来收入增加、房价持续上涨的乐观预期之上。但是，这两年完全变了，经济进入了去杠杆的过程，很多高薪行业开始优化裁员，挣钱难度大幅提升。同时，楼市、股市持续走弱，又带来了整体资产的大幅缩水，收入和资产下跌的双重压力，让买房逻辑发生了巨大变化。

▲青铁芳华地效果图

青铁芳华地这种“小偷“”户型的出现，正是适应了当下这种被逼无奈的楼市消费降级。谁曾料想，在房地产高速发展了20年的当下，小户型又会再次吃香了呢？

3、项目存在先天缺陷

青铁芳华地总建面约9.77万㎡，容积率2.3，整体规划10栋住宅，其中包括6栋16~17层小高层、4栋23~25层高层，户型面积98㎡、108㎡、119㎡，毛坯交付。

▲青铁芳华地鸟瞰图

青铁芳华地有独特的优势，同时缺点也相当明显。虽处东李片区，大环境不错，但是项目周边的小环境堪忧。

▲青铁芳华地周边环境堪忧

青铁芳华地既不靠山也不靠水，周边最突出的景观是西侧的金泓供热的大烟囱；项目北侧紧靠福兴祥物流园，晚上大车声音能让人崩溃到怀疑人生；项目南侧是建设中的青岛国际院士港智能制造项目；项目东侧目前为空地，将来规划为多栋高层建筑。

▲青铁芳华地周边环境堪忧

目前东李楼市，毛坯2万是一个正常行情价，但是销售速度肯定一般。东李楼市的蛋糕就这么大，就看青铁用什么价格切了！即使是稀缺小户型+大尺度偷面积，市场的接受度究竟如何，关键还得看价格——能不能给出一个可以打动购房者的极致性价比。否则，难免会像青铁另外几个项目：云上观海、云上观澜、安澜地一样，陷入楼市长期拉锯战。