Abstract|研报概要
最近，《乘风破浪的姐姐》火了。
不少人抱着看兴风作浪的姑奶奶的心态去看这档节目，结果没想到，自己也成为刷屏的一员。
不管你是乘风破浪的姐姐还是哥哥，在扶摇直上的房价面前，你还能披荆斩棘吗？
谁曾想，三年前的那个平凡无奇的夏天，西安房价开启了持续上涨模式。从6000元扶摇直上突破1.5万大关，只用了不到1年的时间。
大鹏一日同风起，扶摇直上九万里。
西经智库发现，尽管在过去的三年中，西安房价先后经历了哄抢、冰冻、复苏，截至2020年5月，西安房价已经连涨50个月。
在乘风破浪的房价面前，你是哪一浪？
作为西经智库【城·数City Data】系列重点专题研报【房价研报】之一，西经君将从数据入手，通过多元角度对“西安房价趋势”进行分析，观察西安人和房子那点事，结合西安消费市场特点，提供对标、借鉴和参考。
本篇研报重点：
1.西安新房房价连续50个月上涨
2.在西安买套房靠租金收益43年可回本
3.西安房屋挂牌总价188万 一套房三年涨了100万
4.西安各区雁塔房价最贵 灞桥、临潼涨幅最大
5.近三年西安三大核心城区土地稀缺“无地可供”
01.
西安房价乘风破浪
连续50个月上涨
受疫情影响，今年金三银四房地产消费低迷，大房企找薇娅直播买房、地摊经济中房产经纪摆摊卖房，房子是不是不好卖了？
让数据来告诉我们。
6月15日，国家统计局发布了《2020年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》。数据显示，一二三线城市5月份新房价格全面上涨，并且涨幅比4月份扩大。
其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%、31个二线城市环比上涨0.6%、35个三线城市环比上涨0.7%，涨幅分别比上月扩大0.5个百分点、0.1个百分点、0.1个百分点。
其中，5月份西安新建商品住宅价格指数环比上涨0.5%、同比上涨8.8%。
虽然2018年的疯狂不复存在，2019年西安房价增长曲线趋于平缓上涨，二手房价连续数月下跌，但西安新房价格依然保持上涨势头——连续50个月上涨。
如果以租售比来衡量西安房子的“性价比”：
现在在西安买一套房子，如果只靠租金收益，需要43年才能回本。
但是在上涨的房价面前，并没有阻挡西安人购房的步伐，反而更加凶猛了：
西经君好几个朋友在西安房价上涨期间（2017-2020）买了自己的第二、三套或者第四套房子。
买的太早或者太晚，都有遗憾。
买的晚房价高，买的早教育配套、居住环境不满意，此事两难全。
撇除刚需因素，迎涨购房的原因主要是这几种：
孩子上学需要学区房 生二胎房子不够住 为父母购买改善型住房提高生活质量 再不买就怕更买不起了 有点闲钱没有好的投资路径，还是买房吧
在乘风破浪的房价面前，你披荆斩棘买房了吗？
02.
在西安买房的你
是前浪还是后浪？
今年五四青年节，B站的致敬青年的宣言片《后浪》刷爆朋友圈。
国家一级演员何冰声情并茂的告诉“后浪”：
“不用活成我们想象中的样子，我们这一代人的想象力，不足以想象你们的未来！” 的确，前浪们的想象力，不足以想象后浪们所面对的房价。
西经智库数据显示，2020年6月，西安房价均价达到了15468元/平方米。
这是什么概念？
在2017年6月之前，西安的房价均价还在6800元/平方米左右。
一年时间，西安的房价翻了一倍以上。
这是怎样的速度与激情？
那些在2017年6月之前买房的前浪，此刻应该笑得花枝乱颤了吧。
那些在2017年6月到2018年8月之间买房的中浪，现在的心情应该也不错？
毕竟，虽然比不上前浪开心，但还有后浪在后面羡慕呢。
后浪们，面对西安突破1.5万元/平方米的房价，你还有披荆斩棘的勇气吗？
正在看这条推送的手机前的你
又是属于哪一浪呢？
03.
如果可以有时光机
你希望穿越到哪一年买房？
有人开玩笑说，要穿越到古代去买房。
事实上，即使你穿越到唐朝，买房也是不易的。
白居易，唐代大诗人，从我们上小学开始就是“背诵并默写”的必考天团成员之一，就曾经是一名“长漂”（漂在长安）。
初到长安的“后浪白居易”，找过当时的文坛“前浪顾况”，顾况看到白居易的名字，呵呵一笑：
米价方贵，居亦弗易。
不过，随后白居易给他看的，是我们现在每个人都要背诵的那首：
“离离原上草，一岁一枯荣。
野火烧不尽，春风吹又生。”
好诗！
顾况看后便说：
写得出这个，想在长安安居也很容易了。
白居易从此开始了“长漂”生涯。
不过，写下“慈恩塔下题名处，十七人中最少年”时少年得志的白居易，恐怕没想到：
在买房的道路上，自己也是个披荆斩棘的哥哥。
阻碍白居易幸福感提升的最大障碍，不是米贵，而是长安的房。
事实上，白居易仕途并不差，更是声名远播的“唐朝大V”大诗人，但到他真正攒够钱在长安买房时，已年逾半百。
他所题诗的慈恩寺塔也就是现在的大雁塔~
放在现在也是西安房价最高区域之一的曲江新区，目前均价已达2万+/㎡，大雁塔周边更是达到3万+/㎡。
所以，与其想穿越到唐代去买房，西经君经常懊悔：
为什么4年前我没买房呢？（来自灵魂的拷问）
2016年可能是西安房价最后的洼地时段了。
西经智库数据显示，2015年6月，西安单套房总价平均为85万。2016年9月涨到87万一套，这尚算涨幅平稳，接下来，就不淡定了。
2017年-2018年，这是一个分水岭。
之后西安房价便开始乘风破浪的旅程，2018年6月，西安房屋挂牌总价均价达到185万一套。
最新数据显示，2020年6月，西安一套房的总价均价为188万元。
与2016年9月相比，现在在西安买一套房，要多花100万！
04.
西安各区谁在领涨？
房价在乘风破浪，但不是每个区的价格都齐头并进。
在西安，哪里的房子最贵？哪里涨得最快呢？
西经智库数据显示，2019年，西安各行政区中，房价最贵的依然是雁塔区，每平米均价为18696元。碑林区、未央区、灞桥区、长安区每平米均价也都突破了13000元，是西安房价较高的区域。莲湖区和新城区均价也都在12000元以上。
西安房价最低的区域是阎良区，2019年每平米均价为6355元，只有雁塔区房价的三分之一，也不到碑林区、未央区、灞桥区、长安区的一半。
谁是西安房价涨最快的“浪区”呢？
西经君发现，灞桥区、临潼区、雁塔区是过去5年西安房价涨幅榜前三，涨幅分别为144%、142%、132%。其中雁塔区自不必说，由于人口和产业主要聚集在雁塔，坐拥高新和曲江两大房价高地，本就是西安房价最贵区域。
此外，高陵区、未央区、长安区、莲湖区、碑林区、新城区的房价5年来也都翻倍。买到以上区域房子的朋友，恭喜你，赚翻了。
阎良区，不仅是西安房价的谷底，也是涨幅最小的地方，不过，即便如此，其5年涨幅也达到了80%。
值得注意的是，尽管不是房价最贵的几个区域之一，但这三个区的房价涨幅却在西安遥遥领先，想买房的朋友，不妨关注这三个涨势惊人的“后浪区域”:
它们是灞桥区、临潼区和高陵区，5年价格涨幅分别达到144%、142%、126%。
西安楼市的未来还要看土地供应。
西经君发现，阻碍西安城市核心三大区域——莲湖区、碑林区、新城区发展的主要原因是：近三年土地供应缺乏，每年最多1-3个地块挂牌交易。
土地供应最充足的是灞桥区。
05.
西安楼市进入质价齐高时代
虽然坚持“房住不炒”，但对于西安这样一座千万级人口都市居民来说，对“住”的需求，已经不仅仅是单纯的有地方居住安身，而是真正开始追求“品质生活”：
高品质的居住环境，便捷的生活配套，舒适的社区氛围，教育和医疗保障。 对于很多90后年轻人来说，可能对生活的定义还要加上： 半小时内可以见到朋友，3公里内有好吃的外卖，最好有喜茶和盒马。
2020年开年，西安不少新盘开盘价直冲三万，此前的优质楼盘价格也在持续上升。西经数据显示，西安房屋挂牌价格以100万-200万区间为主（占比约48%），而200万-400万之间的改善型住宅占比也接近18%，值得注意的是，这一比例近年持续攀升。
西安住宅市场，正在从刚需为主走向改善型为主。
2020年政府工作报告提出，发挥中心城市和城市群综合带动作用，继续推动西部大开发等措施，这都与西安的城市发展息息相关。
这意味着，在新经济格局下，无论是宏观层面的开发和开放，还是作为国家级中心城市对关中城市群的引领，西安都将扮演重要的角色。
房地产是和城市发展最直接的产业，西安作为千年古都正经历“史上最快更新迭代”，在这座城市生活着的人们对品质生活的需求也在快速升级。
数据显示，西安改善型住宅的价格正在迈进3w+和4W+，这类住宅所代表的是优质的居住环境和教育配套。
西经智库认为，随着西安三环内可开发面积逐渐饱和，未来西咸和浐灞、长安有更大的潜力，这也意味着大量商业存量资产将面临迭代升级的考验，无论是硬件品质和软性服务都亟待提升。
06.
写在最后：
西安房价还能乘风破浪多久？
股神巴菲特的黄金搭档查理·芒格说，成功投资有两大原则：
「原则一，选择去鱼多的地方钓鱼。原则二，永远不要忘了原则一。」
目前西安三大主城区已经趋于饱和，未来新增区域的公共服务和基础配套还需要3-5年时间甚至更久，西安房价能否持续乘风破浪？
西经智库认为，主要取决于政策和供需关系。
一.长期来看，人才和产业创造需求。
可以看到西安房价的普涨时间，与抢人大战最巅峰时期吻合。成都、郑州房价上涨勇猛的时期，也是直接来自于大量落户的涌入。
西安2017年新落户25.7万，2018年新落户79.5万，2019年新落户19.98万。西安刚需市场增量在逐步扩大，但落户高潮已经过去，呈现回落趋势，因此西安楼盘增值速度也应当有所放缓。
抢人大战进入后半场，各家城市都在努力用产业留住人。城市，越来越像一个综合服务商，不仅要创造环境还要提供更多机会。
在地方政策层面，山东、北京也在调整落户政策。其中山东全面放开高校在校生及毕业生落户限制。北京出台落户积分政策意见稿，调整了年龄指标，并对高新技术企业及科技型中小企业持股人员加分。
恒大研究院5月所发布数据显示，2019年最具人才吸引力城市中，沪深京依然位列前三，新一线城市中杭州、南京位列第五和第六，西安位居第14名。在应届生人才流入前十城市中，西安同样位居前十。
第二，购房政策影响决策，最直接的影响来自于限购与限价。
2020年初，沣东悄然开放限购。
5月，央行在报告中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
近年西安土拍几乎被“财大气粗”的大房企承包，本地小房企已经无处落脚。下半年，西安将迎来过去几年拍出的高价地项目包括招商·臻观府、中海·云锦东方、金泰·青龙台、中海·熙峰、高新·天谷雅舍、紫薇&华发高新CID项目、天地源软件新城项目将集中入市。
面粉涨价了，面包还会便宜吗？
在此背景之下，西安房价上行压力依然非常大。
第三，西安土地市场供应也决定了区域潜力。
2020年受疫情影响，西安房屋供应量锐减。新增楼盘位置较偏，后续还需要时间完善配套，适合“有闲有钱”的购房者。
此外，几年前的购房中有一部分开始交房，此前政策导致的限售正逐步解禁，意味着陆续会有更多二手房源会流入市场，二手房挂牌量将激增。
西安楼市已经进入耐心阶段，着急赚钱的时间窗口已经过去。
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