户型、装修都一般，但学区硬核的主城老破小，你愿意花多少钱买？
在阿里法拍房网站，一套建面约66㎡的老破小引23人争抢，最终成交价比市场预估价还要高近67万，折合单价约40991元/㎡。
在链家网上，同样是老破小的嘉景苑，建面约14.96㎡的单室套，卖出总价170万、单价11.36万/㎡的“天价”。
可见在当下市场，有名校傍身的老破小，依旧足够坚挺。
01
23人争抢老破小
被23人争抢的这套房子，位于鼓楼区凤凰三村21号1幢101，户型建面约65.99㎡，起拍价仅143万，从拍卖首页信息来看，并不起眼。
但这套“不起眼”的房子，吸引了23人竞拍，出价92次、加价127.5万，最终以总价270.5万成交，比市场评估价还要高出约67万。
这套房子的成交单价约40991元/㎡，而在链家网上，凤凰三村21号的挂牌均价也才36086元/㎡。
在最近几次的成交记录中，建面约65㎡左右的房源，成交单价多在4万/㎡以内，楼层好、装修好的房源，最高也才卖到38368元/㎡。
高于市场评估价67万、比二手房挂牌均价高4905元/㎡，一套被查封、抵押后的法拍房卖出如此价格，令人咋舌。
这套房子有多“不起眼”？
房源位于小区1楼临街位置，从网站公示的图片可以看到，此前这套房子的部分空间被分割成了铺面，进门处还遗留着玻璃展柜。
继续往里走可以看到厨房、客厅、卧室等空间，简易的装修和凌乱的房间，让本就不太大的室内空间更显逼仄。
再看小区环境。凤凰三村21号小区体量不大，共计房屋约306户，建于1992年，是已经有三十多年房龄的老小区，哪怕曾经改造出新过，小区道路、墙体等也都透露出斑驳的岁月痕迹。
不起眼的是小区内外面貌，被哄抢的是硬核学区。
据附近中介介绍，凤凰三村21号小区对应的是莫愁新寓小学和29中致远中学。
其中莫愁新寓小学，属于琅琊路小学直属分校，虽然在名校云集的鼓楼不算出挑，但含金量也并不低；初中学区是29中致远中学，虽比不得本部学校信任度高，但师资力量也并不算差。
小户型、低总价的鼓楼双学区，在南京二手房市场中关注度颇高。再加上一楼临街的位置，还能辟出一部分做生意，算得上一举两得。
02
南京学区房又见“暂无单价”
在链家网上，同样是老破小的嘉景苑，卖出了“暂无单价”（成交单价超过10万/㎡）。
4月7日，鼓楼嘉景苑小区卖出了一套建面仅有14.96㎡的房源，成交价显示为“暂无价格”。
据中介透露，这套房源最终成交总价为170万，折合单价约11.36万/㎡，是该小区历史成交单价最高的一套。
翻阅调价记录可以看到，原房主在去年3月份的初始挂牌价为298万，哪怕一年降价128万，最终成交单价仍足够惊人。
许多人质疑170万买不到15㎡的老破小究竟值不值，也有人认为一百多万买双汇文学区房，算是赚到了。
从房源信息来看，卖出“天价”的这套房，位于小区1楼，一房一厅一卫设计，链家网公示的核心卖点是“采光好、总价低、使用面积大”。
虽然嘉景苑至少已有20年房龄，但金陵汇文小学+金陵汇文中学的双学区，让小区含金量拉满，挂牌均价约5.8万/㎡，近两年的成交单价也都在5万/㎡以上。
从历史成交来看，小区大部分房源为100㎡以上的大户型，总价相对较高，因此成交量并不突出。
对于执着于名校学区的家长们来说，总价不到两百万就能买双汇文学区房，居住舒适度便可以忽略不计。
优质学区房虽是二手房市场最抗跌的房源，但随着市场趋于冷静，近两年来的也有所降温。
比如拉小+29中的峨嵋岭小区，在2021年可以卖出三、四套“暂无单价”（仅链家网数据），但近两年内，也仅有去年7月一套单价超10万/㎡的成交，还是一套建面仅24.89㎡的单室套。
还有拉小+二十九中的永庆村小区，今年3月份的成交单价分别为6.58万/㎡、5.97万/㎡，而在2021-2022年，还卖出过7套“暂无单价”。（仅链家网数据）
03
优质学区房更抗跌
在当下以价换量的二手房市场中，能卖出高单价的学区房，往往会满足两个特点。
①、户型小、总价低。高单价的鼓楼学区房，往往户型面积在50㎡左右甚至更小，总价相对较低，是许多预算有限的家长们的首选。
像嘉景苑单价11.36万的这套房源，总价也才170万，许多人甚至不需要咬咬牙，就能拿下这套双汇文学区房。
因此在学区房市场上，相对于大户型，总价更低的老破小更容易卖出高单价。
②、多为优质双学区，且生活便利。高单价的学区房，不仅学校含金量高，周边生活配套也相对较完善，购物、公共交通以及与学校之间的距离等，都是家长置业时会考虑的问题。
像永庆村、峨嵋岭小区，位于主城发展醇熟板块，距离拉萨路小学较近，附近有2号线地铁、五台山体育中心等。往往这类学区房，后期再转手也较为容易。
对于“鸡娃”的家长们来说，优质名校向来是孩子入学的首选，学区房市场虽有所起伏，但诱惑力从未下降，因此高价学区房市场足够坚挺，偶有小面积房源卖出高单价，也不足为奇。
只不过受市场影响，买房人在注重学区质量的同时，也开始关注房子的居住属性，对学区房含金量的衡量更加严苛，学校成绩、周边环境、居住体验甚至是未来行情，都纳入被审视的范围。
在要求苛刻的当下，学区房出现成交量下降、价格“腰斩”的情况，也属正常。
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