北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
想咨询一下，条件一般，预计首付在80-110左右，想着总价300-330以内，首套首贷，感觉自己就是一套房子终老，工作稳定，不存在暴富的可能性，基本在京南发展，计划在大兴，通州，丰台朝阳买房，不知道哪里比较合适？
我自己琢磨了几套方案：
1、用150-230左右在东西城占个学区房的坑，然后买个公寓自住；
2、买共有产权房新房小三居，例如瀛海2.9w今年的；
3、买朝阳如西罗园老破小；
4、琢磨稍好点的法拍房，但是不了解法拍，不太敢买。
另外，我和媳妇都有公积金和房补，个人20w左右，买房不知道能不能用两个人的。
A：
1、现在北京的首付最低30%，80万最多买267的，到不了300万。这还是贷满的情况，也就是新房能做到，二手房有评估折扣，不是太容易贷满。看房的时候让中介算好账，免的签约后被动。
2、东西城的学区占坑儿房，如果是楼房的话一般400万起，最低的350左右，品质不好的。平房的话200多万有可能买到，但这种房的功能就是上学，流动性和保值都不占优，也没有了拆迁的功能。另外尽量规避面积太小的，常规是别低于8平米，否则有被不认可学位的可能，买了白买还受损失。
再一点考虑好，这两年是入学最高峰，学区溢价最高的时候。这会儿接盘的话如果用不上学位，那居住的性价比可是很低的，租金也低。而且明年之后就是确定的低谷期了，如果到时候没有政策鼓励，溢价部分有可能受影响。所以想好了再买，炒房是有风险的，学区房的占坑儿房风险更大，赔钱的太多了。
买公寓，优劣势考虑好就行。优势是就是便宜，出租的话租金也高。劣势就是升值慢，流通性弱。所以如果确定是自住或买了出租就合适，有升值和过几年换房的考虑就不太合适。另外这种产品违规，有隐形的政策风险，所以连开发商和住房基金都不持有，怕砸手里，所以考虑好再买。
3、共有产权房就是典型的保障房，长期自住很合适，就是没什么投资性，流通性更弱，只能系统内封闭运行。确定长期自住，且注重居住品质就买了合适，毕竟是新房。其他的别有太大期望值，所有的投资通道都被堵住了。
4、西罗园老破小，自住合适，性价比高。升值角度受南三北五的影响，这么多年来升值略慢。北京第一批商品房就有西罗园，1989年2月三个项目上市，东直门外十字坡的1900，永定门外西罗园的1700，广安门外红莲里的1600。到目前为止那俩还行，都10万+了，西罗园的走势弱了点儿。所以优势就是经济实惠，其他方面不强。
5、法拍房找个代理的就行，不熟的话就找那几个大中介，都有这种业务，中介费之前是3%左右，现在我不太清楚收多少。不过其实各家都差不多，全北京干法拍的几乎都是一条线儿上的，都通着。
真买的话多看多选吧，别轻易出手，小心买到麻烦。另外也别有捡漏儿的心态，现在不是十多年前了，懂行的太多了，还都暗地里配合。而且能上法拍的一般也没什么好房，有油水儿的不可能流到市面上来，早就内部消化了，尤其是总价不高的房源。
6、买房是以家庭为单位的，公积金可以用两个人的。这让中介给算账吧，他们很熟的。
7、简单就是这情况，我也不好建议，只能是列出优劣，看自己的主要需求选择吧。
仅供参考。
二
Q:
我和媳妇都是非京籍90后，目前在定福庄有一老破小，明年孩子幼升小想给他在朝阳换个好点学区。我在海淀上班，媳妇在朝阳上班，考虑通勤折中位置目前看了外国语，嘉铭和陈分。以我们200左右有限首付，是在慧忠里买老破小占坑，还是在像澳洲康都这种次新买个一居，哪个未来流通性和保值性更好。
A：
1、学区是朝外的更好，保值流通是望京的占优。
2、这俩不太好相比。打个比方就跟找工作似的，是去部委当公务员，还是去央国企？都挺好的，但一边是单位的级别更高福利好，一边是有可能挣钱更多，看自己的选择了。
从房子来说就是慧忠里的学区溢价更高，基本等同于东西海平均值，一分钱一分货，但居住的性价比就略低了。保值方面主要看政策，北京市和朝阳区的都得看，不太好预测。陈分的学区溢价相对低，也就一半吧，居住的性价比就高了。所以保值的风险也就低些，再加上望京北部近些年受追捧，澳洲康都虽然不算太强的，但地段儿的支撑大，所以至少不吃亏。
3、总之看自己的主要需求吧，学校都挺好的，但更注重学校就是朝外慧忠里，相对注重房子那就陈分澳洲康都。
仅供参考。
三
Q:
我记得您之前说房子置换成本是5%，现在怎么说3%了？什么东西降了，如果置换新房的话是不是更低啊？具体的购买新房的契税+维修基金，还有什么？售楼员说新房带好装修就可以抵消转换期的租房成本，您认可吗？
A：
1、现在是中介费降了，2.7%降到2%了。然后是非普线调整，也相当于降低了契税，所以我一般都说是3%或4%了。但具体到房源的时候得看情况，有的保障房或回迁房还得交综合地价款呢，一房一议。
2、置换新房的成本谈不上更低，背着抱着一边儿沉。新房确实是没有中介费，但售楼处的销售成本也一样啊，平均2-3%是正常，高的5%也不新鲜。天下没有免费的午餐，商业中的所有经营行为都是有成本的，都得从买家身上赚回来。
3、新房的没什么大的税费了，印花税、按揭手续费什么的，都不算高。
4、装修好就可以抵消租房成本？我不认可，这是售楼处的忽悠话术，实际上两码事儿，一笔说一笔。相当于说我明天卖给你一套仨鸡蛋的煎饼，能抵消你今儿晚上吃的炸酱面，是一回事儿吗？除非是多加的鸡蛋真的不要钱，否则谈不上什么抵消。而开发商的装修一般都是虚报价值的，别太当真。
仅供参考。
四
Q:
我现在想趁北京房价低投资一套房子，出租坐等升值。因为现在的房子在固安牛驼，投资有些失误，小别墅住不上还有些下跌，感觉不如索性止损换到北京。188平如果卖掉的话能有200多万，目前考虑投资地铁有外延计划的地段。庞各庄，您看如何？
A：
1、北京房价低吗？我是觉得挺贵的。
2、200多万是准备全款还是首付啊，总价预算多少？或者这么说吧，北京的房价比较贵，600万左右是中位数，一般得超过这个价位的投资性才相对大。
因为面对的客群不同，高总价的多数是中产改善，对价格相对不太敏感，抬价容易点儿。而总价不高的一般是刚需上车盘居多，客群对价格敏感，不太好抬高。
所以200多万的话不太好买投资房，出租坐等升值又得有两个要素，一是租金不低，二是地段儿要好，不太容易买到吧。期望值别太高，别太想把损失夺回来，小心被卖房的忽悠了。
3、庞各庄，200多万如果是全款的话以御园为主了。还不错的小区，以市区安置房和司法系统福利房为主。但这种地段儿到目前为止还是自住为主的，租金未必多高，小区的性质也不是商品房，最好成绩应该能做到跟随大盘不落后，再高预期就难了。
至于地铁南延的规划一直都在说，什么时候实施我不知道。但提醒一句吧，地铁在北京不算新鲜事物，而是属于标配。在市区成熟板块的话，有没有地铁都无所谓。在郊区则是有了不加分，没有或离得远不方便的减分。所以也是别期望值太高，毕竟庞各庄团河不是环京，地铁的吸引力没那么大。
4、总之该换就换吧，但期望值别太高，别着急慢慢换。一是牛驼的别卖便宜了吃亏，二是别太听中介忽悠未来。
仅供参考。
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