华润置地天心区古道巷棚改项目，为何“百日变法？”
作者 |罗乾波
出品 |睿诚研究院
据睿诚研究院观察，这两日，上海地产圈发生两件大事：
一是，昨天，华润旗下长沙润都股权和债权被人以8.75亿元成功摘牌；
二是，前天，险资巨头友邦人寿以50.3亿元投得上实集团旗下上海实森置业控股权，从而获得上海北外滩89#地块地标项目。
惊爆眼球，引发业内热议。
本文，仅就华润事件说下。
首先简单回顾一下华润摘牌一事。
今年9月7日，华润置地（南昌）开发有限公司曾集中摘得长沙天心区“【2022】长沙市058号+059号地块”两宗地，总成交价47.5亿元。
其中，058号地为原长沙机床厂棚改，属于商住用地，成交价39亿元；059号地为古道巷有机棚改项目（一、二期），出让面积31427.46平方米（折合47.12亩），地处长沙市中心五一商圈核心，为纯商业用地，成交价8.5亿元。
当天拿地时，是以“华润置地（南昌）开发有限公司”摘的牌，第二天9月8日，针对058和059号地块，就分别注册成立了“长沙润悦房地产开发有限公司”、“长沙润都房地产开发有限公司”，来前后对应操作不同的地块。
前者，华润已开发为“长沙悦府”项目；后者暂未正式启动。
华润置地，为何要处理长沙润都房地产这一平台？
下面，先来梳理下华润产权交易的基本情况：
据天眼查信息显示，长沙润都房地产开发有限公司成立于2022年9月8日，注册资本1000万元，由华润置地（南昌）开发有限公司100%持股；所属行业为零售业，经营范围包含房地产开发经营、建设工程施工、住宅室内装饰装修、非居住房地产租赁、住房租赁、物业管理等。
奇葩的是，睿诚研究院注意到，实际上，在华润高光摘牌后不足半月的9月20日，上海联合产权交易所就首次披露了相关信息，华润置地转让长沙润都房地产开发有限公司100%股权及相关债权，根据当日公告，其披露日期为一个月，即2022.9.21—2022.10.21。
11月2日，全国产权行业信息化综合服务平台显示，长沙润都房地产开发有限公司100%股权及转让方对标的企业87,505.25万元债权被挂牌，转让底价88505.25万元。
12月20日，上海产权交易所披露一则重大消息，长沙润都房地产开发有限公司100%股权及转让方对标的企业8.75亿元债权最终“底价”成交，其中股权对价1000万元，债权平价易主。
睿诚研究院初步解读：
昨天，上海产交所的公告信息一出来，几位朋友就与我们聊起了这件事，大家都觉得华润置地的动作有点让人看不懂。
从拿地到整体转让天心区古道巷棚改项目公司股权和债权，从9月7日到12月20日刚好100天，很有点“百日变法”的趣味。
或许这个速度也可以称为“华润现象”了，因为作为央企大粗腿的华润，可不是什么阿猫阿狗。
当初捆绑的两块地，大口吃下后，华润的肠胃也不太舒服了，不然也不会在摘牌后的第14天，就开始在上交所启动公告程序，其急迫心理可见一斑。
大家也可以看出，华润摘牌059号天心区低密限高的古道巷地块，在拿地前就已经想好了退路，不敢亲自去啃这块硬骨头，甩给别人把拿地资金等拿回来就变成了其目的和结果。
明修栈道，暗渡陈仓，玩得很溜啊。
按理说，天心区47.12亩古道巷小项目，对有丰富商业运营经验和优质资源的华润来讲，完全能够做到如烹小鲜一样的轻松。
那么，华润为什么要将其处理掉呢？
有朋友说，是市场压力，毕竟央企大佬也不是神，也有自己的痛点。
这个观点，有点似是而非。
这点钱对华润来说，只能是小CASE，九牛一毛。
既不缺钱，又是商业大咖，宗地位置也很好，最后还是被华润“狠心”卖掉，这到底是为什么？
睿诚研究院认为，可能有下述两个主要原因；
其一，是挂牌条件中文物保护要求，难度系数加大让其望而却步。
在挂牌条件中提到：
“b.竞买人知悉古道巷宗地位于1号文物埋藏区（古城文物埋藏区），古道巷宗地内若有文物埋藏或重大考古发现，竞买人必须按照国家、省、市文物保护相关政策规定妥善处置并承担相应费用。古道巷宗地内有文物保护单位，竞买人须编制专项方案并取得相关文物部门批复。”
众所周知，当地产项目遇上文物时，都会产生许多变数，如规划审批的难度加大、开发周期延长的不确定等，同时，在全国性城市更新对文化遗产加大力度的新环境中，这个问题将变得更加不可控。
其二，华润发现和找到了更擅长做此类项目的运营伙伴。
地是华润拿的，不可能简单拍屁股走人，这点毋庸置疑，不然交不了差。
昨日上交所华润项目被他人成功摘牌，也可看作华润的有效退出行为。
目前，尚未披露摘牌方身份，不过也很快会出来，神秘人也将露出水面。
至此，在古道巷项目上，华润全身而退，也是其担当之一。
好了，上面通过比较和排除法，提出了一些我们自己的分析，仅供大家参考。
本文为「睿诚研究院」（ID：hnrcyjy）原创文章，其版权归我方所有。未经授权不得转载，喜欢的敬请点赞和转发为谢！
热门跟贴