南沙湾，曾经“红极一时”，几宗高价地出让，让整个板块热度不断攀升。
土地市场疯狂过后，广州楼市陷入低迷，南沙湾新盘的价格也并未达到预期，而且陷入了贴地价卖房的尴尬。
不得不说，南沙湾市场竞争还是非常大的，不仅有三宗高地价项目，还有其他地价较低的项目搅局。
因此，即便目前限价放开，大多数项目仍不敢涨价，归根到底还是供过于求。
南沙湾拥有海景、山景，加上游艇会、高尔夫、邮轮码头等高端配套，看起来很美好是不是？
但两个痛点不能忽略：距离市区远，人口吸引力弱。
先来说说距离问题，从市中心到南沙湾，路程约60公里，地铁大约1个半小时，每天来回3小时的通勤时间，这是南沙湾远的问题。
再来说说人的问题。
在第七次人口普查当中，南沙10年的人口增幅在全广州11区排名第一，为225.74%。
而南沙的人口量只有84.6万人，11个区排名倒数第二，略多于从化。在每10万人口中拥有大专以上学历文化程度的，南沙在11区中倒数第一，为1.7万人。
在人口总量和人口质量方面，南沙一直是短板。反映在南沙湾，除了旅游，难以形成聚集人口的吸引力。
这里可以折射出另外一个问题，南沙湾乃至整个南沙，产业吸引力较弱。
如果产业强劲，产生就业机会，人们不仅不用经常往返市中心与南沙湾，对人口的吸引力也会大大增加。
根据机构显示，2019-2021年，南沙湾明显出现降价，降幅约2.72%。两大因素影响下，房价下滑是最直接的体现。
事实上，南沙湾并不缺乏产业规划。
今年6月份，国务院发布了“广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案”，南沙湾将是先行启动区。
从规划来看，南沙湾拥有国际科技创新区、海洋文化休闲区、游憩商务服务区，不难看到还是以旅游发展为主。
庆幸的是，目前已有中大南沙产业园、南沙资讯科技园等众多中大型科创型产业进驻南沙湾。
根据官方数据，南沙湾目前拥有30多个粤港澳合作项目。说不上十分扎实，但已经具备了一定科技创新基础。
客观来说，南沙湾目前发展相对停滞，有很大一部分原因，是灵山岛、横沥岛的出现，分薄了南沙湾的资源。
前两者与蕉门能形成聚集度更高的城市中心与产业中心，加上是一张白纸，发展起来更加容易，优先度比南沙湾高。
从产业规划来看，南沙湾主打的旅游生态牌，目前已经相对成熟。从另一个角度来看，不会有太多的价值蜕变。
在我看来，南沙湾仍是比较难破局的板块，除非有重大的产业突破，例如邮轮业需求再次旺盛。
实际上，南沙湾有它的不可替代性——山海资源十分丰富，如果是豪宅那将是独一无二的优势，但如果只是一个刚需和改善混搭的板块，那就不算十分必要了。
在南沙范围内，南沙湾3万/平的价格，有不少竞争对手。
首先，横沥岛上有项目一直降价，最低到2.8-3万/平，而且还是头排江景盘，看灵山岛景观。
无论定位还是景观资源，都不输南沙湾的项目，况且目前南沙湾在售项目只有少数海景房，其他都是二线海景。
把横沥岛项目与南沙湾项目放在一起，相信大多数人都会选择前者。
其次，黄阁板块也是很重要的竞品，价格上黄阁板块更低，虽然本身没有优势，但区位上能蹭，与蕉门、庆盛枢纽相近。
靠近南沙的中心板块，交通、生活配套比较完善，居住便利度会优于南沙湾。
再者，金洲也是值得关注的板块，虽然板块内住宅较多，也没有多少规划加持。
纯居住片区的定位，让金洲的居住氛围更加成熟，但要考虑未来二手房会不会有价无市。
那么，南沙湾到底值不值得买？
先来看看南沙湾需求不足，导致价格下滑的原因，大致有两个：
其一，限购无法让南沙吸引外部客户，最重要的是切断了深圳的购买力，导致需求急剧下降。
其二，南沙湾均价从1.47万/平涨至2.9万/平，房价有一些水分，因为南沙湾没有太明显的发展。
总的来说，南沙湾目前缺乏购买力，短期内并不能很好解决这个问题，除非限购松绑，再次吸引深圳的投资客。
所以，投资置业不适合选择南沙湾。
至于自住，如果在南沙工作，又或者在中心区工作，可以接受较长的通勤时间，南沙湾会是一个选择，毕竟教育、山海资源等都不错，居住舒适度不错。
否则，更建议选择其他板块，例如有18号线高速地铁的横沥岛会是更优的选择。
© THE END
（略有门槛，介意勿加）
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