作者：子非鱼
01 | 贵阳推出职工团购活动
11月18日，贵阳住建局透露，由贵阳市总工会牵头举办的职工商品房团购活动已于11月1日正式启动，多家房开企业在观山湖公园民族广场进行推介。
这是贵阳爆发疫情并走向缓和之后的一场规模浩大的卖房活动。
有保利、碧桂园、万科、龙湖、华润、建发等71家房企加入，推出了高层、洋房、多层等类型，共计98个项目6304套房源，参与的楼盘分布范围覆盖整个贵阳市所有辖区，可以满足不同层次以及不同辖区的购房需求。
目前执行的是一房一价，均有优惠，具体优惠力度并未透露。但明确表示，团购价一定低于平时的促销价。
而且如果是首套房，商贷可享受3.1%的利率，公积金贷可享受最低2.6%的利率。
谁可以买？团购对象不仅限于本市居住工作人员，包括非本市及非本省会员，加入会员单位仅指加入本次活动成为本次活动的会员成员。
为了打消购房者的顾虑，贵阳房协此次给购房者开出了多粒“定心丸”：
第一，（1）项目不存在违法违规行为且相关手续齐全；（2）项目已达到预(销)售条件的在建或存量已建未售商品房；（3）项目建设正常且未有其他债务风险；（4）确保保质保量、如期交房。
第二，本次团购房源销售价格低于相应楼盘平时销售价，且保证本次活动未售出的房源在两年内不会低于本次团购价格销售。
02 | 两年内不降房价
第一条，是给参与房企设立的四条定量门槛，只有同时满足四个条件的项目，才可以参加此次活动，这是为了防患于未然，毕竟保交楼仍是当下全国楼市面临的较大难题。
第二条则是本次活动最大的亮点，保证两年内不会降价。
这是针对购房者买涨不买跌的心理而专门设定的。
当下尚有购买需求且拥有购买力的人，迟迟不肯入手，一方面是出于对未来不确定性的担忧，不敢入手。另一方面则是房价持续下降，担心自己买贵。
贵阳房协现在明确保证，这次活动推出的团购项目两年内不会降价，想通过这种价格保障来打消购房者的后顾之忧。
但这种保证管用吗？
本号以为，根本不顶用。因为房价下降已经成为了贵阳楼市的主流。后续即便通过不准开发商下调备案价，但是开发商可以通过促销，或者返现、送礼品卡等诸多方式，变相降价。
毕竟以当下的贵阳楼市成交量和房价走势来看，调整势头难以阻挡。
作为一个弱省会城市，贵阳和南宁一样，在本轮调控周期中，房价早早就转向了。而且，随着成交量越发寒冷，房价转向趋势更加坚定。
数据显示，今年1-9月贵阳新建商品房成交套数24552套，同比下滑43.42%，近乎腰斩；成交面积301.64万平方米，同比下降38.86%。
房价方面，国家统计局最新披露的数据显示，10月份贵阳新房环比下降0.4%，同比下降2.0%；二手房价格指数环比下降0.6%，同比下降5%。
无论新房还是二手房，无论环比还是同比，都在下降。最关键的是，贵阳房价已经阴跌好久了。持续的阴跌，已经让贵阳荣登跌幅榜。
根据国家统计局披露的数据显示，贵阳当下的二手房价格相较于2020年下跌6.2%。
制图：城市财经；数据：国家统计局
看到这个跌幅，大家可能觉得才这点跌幅而已。
这里给大家强调一下，统计局的披露的数据，只能看个大概而已，让你看个趋势，不必太认真，就像之前牛市期间，各城市房价翻倍涨，但统计局给予的数据，也只不过是百分之几点几的涨幅而已。
总而言之，透过与2020年的房价对比来看，贵阳房价目前基本回到了2018年的水平。
而从贵阳的库存量来看，这种跌势还不知何时能够结束。
今年3月份克而瑞披露的数据显示，贵阳3月末的广义商品房库存1.8亿平方米，广义库存量全国第一。几乎遍地都是房子。
所谓广义商品房就是已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。
之所以采用3月份的数据是因为，此后克而瑞就没有再将贵阳纳入统计。
1.8亿平方米库存，按照贵阳市2021年人均36.6平方米的居住面积计算，可以容纳491.8万人。
贵阳2021年年末常住人口610.23万人，其中有85%的人拥有自己的住房，只剩下15%的需求，大概91.5万人。
1.8亿广义库存，够这没有房的91.5万人每人再买五六套。
03 | 贵阳楼市后续判断
数据告诉我们，贵阳楼市整体供应远远大于需求。
尽管贵阳是省会城市，而且拥有一定的人口竞争力，去年增加了11.25万人。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
按照这种人口增速，想要依靠人口增量来消化掉当下的库存，需要几十年的时间。更何况，这期间贵阳还得卖地，还得增加供应。
换句话说，贵阳商品房供应远大于需求的局面长期不会改变。
屋漏偏逢连夜雨的是：
第一，在不确定性的当下，市场购买力所剩无几。
第二，人口已经转向，联合国预测，今年年中中国人口较去年年中减少了6000人。
第三，城市化放缓。
有此三条，贵阳房价调整的周期必然不会太短。
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