如今，市区一手房的客群，正在劝退刚需买家。
海珠西卖7万+/㎡，天河最低卖6.5万+/㎡，荔湾南片卖5万+/㎡...
能买500万以上房子，基本是改善型和置换型需求为主买家。
哪怕是首套房买家，能买如此总价的房子，都很难称为刚需。
现在广州的刚需，还能在哪里买房？
2字头一平，不一定非 要买增城 、南沙。
增城价也可以买白云、黄埔、番禺盘， 房小擎 筛选了白云、黄埔、番禺 目前 2 字 头 板块 ， 看看有无你的心水。
番禺东（化龙、亚运城）板块
今年上市的2字头项目颇多，其中番禺东板块颇为吸引刚需眼光。
一是， 沉静的亚运城板块多了话题。
不久前天地源·伴山溪谷入市，开盘价2.4万/㎡起比之前吹风价3万+/平预期要低， 也就是说210万左右就可以入手小三房，不到300万入手四房。
二是，化龙板块的保利领秀海，均价2.3-2.6万/平，74平三房最低总价 16X万起。
开盘当日销售300套、收金7亿，这个成绩在淡市属优秀级，可谓是“一战成名”。
小透明板块热度增加，究其原因是到市区的通勤便捷度提升，睡城属性增强。
据近日公示显示，8号线东延段（莲花-万胜围）计划于2022年12月开工。
化龙板块实现地铁从0到1突破。
8号线东延段将化龙与琶洲串联，原来是只 服务广汽汽车产业以及上下游产 业的就业人口化龙板块，未来5-7个站到琶洲。
加上南大干线已经通车，教育方面有广大附中番禺附属学校、广东仲元中学教育集团，宜居性逐渐受到认可。
不过，8号线东延段土建工期5年，2027年12月开通运营，也意味着板块有5年阵痛期。
项目 户型 均价 凯德·山海连城 87-277㎡二至五房 28500元/㎡ 智联·汽车小镇 71-125㎡二至四房 28000元/㎡
而天地源·伴山溪谷距离已开通的4号线石碁站约600米，步行可达。
对于打工人来说，上班通勤比命都重要，所以靠近现成地铁+低总价的伴山溪谷会是刚需客的不错选择。
目前，亚运城板块虽有地铁，但覆盖率不高，天地源·伴山溪谷是板块内难得的地铁盘。
但项目外部界面较差，城中村、工厂不少，也没有基本生活设施，需要坐一站地铁至海傍站，去蹭一蹭亚运城广场、亚运城综合体育馆等大型配套。
白云（外围四镇）板块
用“撕裂”来形容白云，真是再适合不过了。
一方面，坐拥白云山、白云国际会议中心、广州体育馆，一度让白云新城成为了广州的标杆豪宅区和对外窗口。
另一方面，白云历来都是工厂和批发市场林立，素有“城乡结合部”的美称，所以白云离开了2号线沿线部分，基本就比较荒凉了，所以这也让白云成为了中心区的小透明。
不过，如此大的落差，才给了刚需入主中心区的机会。
预算不多 ， 人和、太和、 钟 落潭和江高 四 个板 块 ，绝 对有价格 惊喜。
据房小擎统计，目前白云区在售项目中，单价2字头楼盘有11个，如珠实云悦花语最小户型总价仅140万+，首付不到45万。
值得一提的是，这些板块项目不仅价格给力，户型还很能打。
像云麓花城做到了70㎡三房，97㎡做到四房，十分适合预算有限，又有三代同堂需求的家庭。
越秀·白云·星汇城的建面约78㎡的3房户型，设计1.5卫，洗手池和淋浴间分离，提高卫生间的使用效率。
不过一分钱一分货，虽说是洼地，但免不了有Bug存在：地处白云郊区，周边市容环境一般，厂房城中村遍地，区位价值一般。
据官方信息显示，2022-2024年，白云将有四条地铁线路开通，白云大部分“郊区”将结束没有地铁的历史，部分板块获得价值提升。
遗憾的是，仍有部分项目没有地铁覆盖，交通不便的现状，还将维持较长一段时间，不太适合市区买家置业。
黄埔零星项目
这些年，广州刚需置业的热点板块一直在轮换。
东进战略不断强化下，黄埔成为广州刚需的置业热区，新盘迈上了4万+/㎡比比皆是。
但今年不确定因素多，买家信心不足，黄埔频频出现“价格卷王”。
比如，老黄埔的黄埔新城，在刚刚过去的双11，推出多套2字头特价房，260万+即可上车。
地铁5号线已开通，其未来周边还有5号线东延段和13号线，去珠江新城比科学城方便。
需要注意的是，项目被工业区包围，周边大货车较多且外围观景一般。
科学城，也有2字头项目。
佳大瑞园，之前特价3.2万/㎡，双十一2.9万/㎡起，单价直降2000元/㎡。
该项目外部配套不错，但地段一般，南北朝向都靠干道，一侧是广佛肇高速出入口，另一侧是开萝大道。
户型一般，南向93㎡三房，只有一个卫生间。
开源大道即将发售新盘的保利锦上，吹风价有两个版本，一个是2.8万/㎡起，未来有望成为科学城市场的搅局者，另一个是3.2-4万/㎡，价格上就没有优势，与周边项目持平。
均价5万/㎡的越秀联投知识城·居山涧入 市，没有改变知识城市场以刚需产品为主。
目前，板块项目没有受高价地项目影响，价格基本没有变化。
当然，市区内还有不少性价比不错的“老破小”，前提是要牺牲一部分居住环境及升值空间。
诚然，天底下没有十全十美的房子。
不少人买房，纠结于“是否能够增值”，而舍弃通勤和居住的体验。
对于多数人来说，房子是最高价值的持有物。
一套房要掏空很多家庭的6个钱包，买了基本至少持有5年以上，患得患失是很正常的事情。
物业有更好的预期，或许下一轮行情来了就能涨一波，追赶之前低价入手的买家，这种心态是正常的。
但如果忽略通勤便利度，忽略基本的居住属性，只是为了地段为了所谓的预期，那就是本末倒置。
比如，首套置业，放弃黄埔三房，去天河买一个一房单位，结果连居住问题没有很好地解决。
房子最终还是要回归到居住上来，别因眼前的热度，忘记买房的初衷。
买房针对不同的购房人群来说，多个购房维度权重也是不同的。
刚需客群，房价和通勤最为重要。
而对于急着用学位的家长买家来说，学区确定性更重要，二手房可能更适合。
特别在预算有限的前提下，享受了老城区的便利，大概率也要失去新区界面更新等发展利好。
而选择新区新房的话，预期买了未来，有可能会承担站岗的风险。
买房前，大家一定要明白自己的购房需求，进行取舍。
© THE END
（略有门槛，介意勿加）
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