前两天，我们发了一篇广州豪宅的稿件。
说的是珠江新城豪宅的热度不减。
6天22套，凯旋新世界甚至卖出一套280平的二手房源，单价高达30万/㎡，表现亮眼。
但也有人说，广州并非所有的高价楼盘都好卖。
这个说法，当然没错， 我们会陆续 说说这个话题。
今天先聊聊，广州曾经拍出高价的地块项目，都怎么样了。
01
先说一个基本面的观点：
地价贵了，不一定能带动区域房价上涨。
比如老黄埔庙头板块。
2021年1月，包括卓越招商·臻珑府在内的两个项目都是折合楼面价2.7万/㎡，经过竞价、竞配建，最后封顶摇号。
理论上，拿地成本相近，本欲互相拼杀。
但突然杀出“程咬金”：黄埔新城。
黄埔新城，作为旧改项目，体量大，成本低，贴着两项目的地价2.8万+/㎡首开。
虽然现黄埔新城已涨至3.2万+/㎡，但两个高价地项目倍感压力，价格比上半年下调了2000/㎡。
比如臻珑府，就直接变成了3.7万/㎡起。
再讲一个板块。
同属黄埔区的知识城，因2宗楼面价2.7万/㎡低密摇号地块，成功甩掉万年刚需的形象，加入争夺改善买家大军。
越秀联投知识城居山涧国庆进行VIP内选，成交价格5万+/㎡，有单位突破6万/㎡；德信知投嘉达·山与墅是纯墅区，吹风价4-5万/㎡。
看上去，绝大多数人都会在想，知识城要进入改善周期。
非也。
两大地王旁边的龙狮·璟珑府，内部认购，价格仅为2.4-3.3万/㎡。
这个盘地价只是1271元/㎡，容积率仅1.2，没有高地价压力，却有“以本伤人”的能力。
建面约91㎡、106㎡三房价格最低2.4万/㎡起，建面约142㎡四房2.7万/㎡起，建面约168㎡的大平层3万出头。
虽然产品线有所差异，但同在一板块内抢改善客，两宗高价地的压力也不少，未来价格会不会回调，依然难说。
以往，庙头板块0供应，知识城改善市场空白，供应稀缺产生房价上涨预期。
但当初的产品稀缺，不代表产品一直能稀缺。
高价地生存空间，会被低价地挤压。
确实尴尬。
02
高地价项目的尴尬点在哪？
为了追求高溢价，高地价项目基本上均定位豪宅、高端改善产品。
在市场好的时候，高价地项目的诞生同样催生出周边楼盘售价的上涨，居高不下的热度，引起部分购房者的恐慌，积极在高位入市。
在市场不景气的情况下，豪宅、高端改善的劣势放大，高单价、高总价、高首付，高入手门槛之下去化变难。
而摆在他们面前的就只剩两个结果：
一、降价促销，但仍可能比同区其他楼盘卖得吃力。
二、坚决不降价， 任其慢慢自然去化。
不少项目选择的，是第一种。
也就是降价甩货，走薄利多销的路线。
典型的代表，是当时楼面价就高达23963元/㎡的碧桂园云顶。
如今的价格，是2万/㎡左右。
除了在价格方面做文章，有项目则选择迅速出手，抢占客户。
比如，今年7月，封顶摇号的天河燕塘地块三，就已经确定了案名和产品规划，进入了密集宣传阶段。
不出意外的话，这个项目，很快就要入市了。
会卖的怎样，我们密切关注着。
也有入市节奏很快，但卖得不好的。
此前底价成交就进入到广州高价地块行列的保利湖光悦色，号称还没开盘就已内选8成。
可阳光家缘数据显示至今网签了63套，相距甚远。
为此，其开启分销渠道，为了尽量去化可谓是绞尽脑汁。
当然，有些项目已就地躺平，或者迟迟不推。
前者典型的代表，在南沙。
2020年，南沙是土地火爆的区域之一，一年出了3宗摇号地块，相当不讲武德。
深业置地曾历经69轮，拿下横沥岛摇号地深业颐泽府。
今年4月，项目首推95套房源，均价3.6万/㎡,与周边项目持平，但半年时间仅网签32套，表现一般。
鲁能幸运斩获南沙湾摇号地后，建成了中绿蔚蓝湾，首推92-125㎡三至四房，总共108套房源，开盘均价3.1万/㎡,最后卖掉3套，惨淡收场。
后者，则有一个代表性项目。
广州地价最贵的项目广州城投领越壹号，在2020年的时候，广州城投以楼面价6.45万/㎡的价格拿下地块。
但项目拿地超过2年半，工程进度缓慢，目前在搞基坑工程，至今都没有面世。
当然，对于这个项目，盘叔还是很期待的。
03
所以，前年、去年拿地有多风光，今年就有多惨。
行情转冷，普通楼盘降价滞销的不在少数，高价地“遇难”实属正常。
大部分高地价的楼盘，不惜割肉换血，以价换量，用各种手段抢市场份额、抢客户，争取可持续发展生机。
当然，对于品质较高的项目，短时期的降价，无疑是自住买家的入手时机。
但需要注意的是，如果遇到高价地项目贴本卖这种情况，大家要细品一番了。
换位思考下，如果地价已经很高，最后却大甩卖，这是不是意味着几乎没有利润空间？
既然没什么钱赚，项目质量能否得到保证，或许就要打上一个问号了。
各位，价格虽香，但去“捡漏”，风险还需自己多加把控。
切记，有人买，再高的房价也是低的；没人买，再低的房价也是高的。
至于怎样的高地价项目，才是真正值得被信任的？
我们有这么一个看法：
一般情况下，地价只是房价参考指标之一。地段、产品等因素更能代表项目自身竞争力。
哪个高价项目更值得买，不妨私下聊聊。
© THE END
（略有门槛，介意勿加）
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