文：十夏
我国房地产市场20多年来一直保持高速发展，从1998年至2022年，人均居住面积由9.3平方米增加到41平方米，增长440%，城镇化率从36%提高到了64.72%。约有 3.9 亿人从农村地区转移到城市生活，人均可支配收入由5425元增加到35128元，增长6.4倍。得益于房地产的带动，中国的整体经济（GDP）从世界第七位发展到今天的世界第二位。
也因房地产市场的快速发展，使得房产金融属性不断提升。根据《中国财富报告2022》数据显示，2021年我国居民总财富达到687万亿元，其中住房市值476万亿元超过美国、日本、欧盟房地产总市值。尤其是我国的一二线城市，房价多年来一直领涨。
例如，在上海，房地产均价从2011年的2.3万元/平方米上涨到2021年的6万元/平方米，涨幅161%，年均涨幅16%，是银行定期存款利率的5倍多。在深圳，房地产均价从2011年的1.7万元/平方米上涨到2021年的6万元/平方米，涨幅253%，年均涨幅25%，是银行定期存款利率的8倍多。
然而，随着楼市的变化，房地产的投资价值开始减弱。如今的房地产市场正面临前所未有的降温，开发商不敢再抬高房价，市场数据也很明显。首当其冲的是开发商主动降价卖房，优惠力度也不是像过去那样玩文字游戏，而是真真正正的降价。一些开发商为了尽快提升销售量，降价幅度高达15%以上，还赠送车位和全屋家电。
值得注意的是，一二线城市作为中高产阶层的聚集地，房价也呈下降趋势。数据显示，8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点，二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，二手房销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
对于那些没有买房的普通购房者，当然希望房子越便宜越好。但是，从发展的角度来看，房价下跌也未必是好事，很可能会出现更多的问题。当房价下跌时，许多消费者会恐慌，会担心买房后房价还会继续下跌，自身利益受损。因此，如果房价大幅下跌，人们就会暂停购买计划。人们买房积极性降低后，房地产销售的难度会急剧上升，开发商的信心也会下降。
开发商不愿继续征地，降低了土地市场拿地的积极性，也会影响当地相关产业的税收和财政收入。地方财政收入的减少，也会使得用于养老、教育等民生设施建设的资金减少，不利于城市经济的发展。
如果房价下跌过快，房地产企业将无力偿还债务，银行不良贷款率将迅速上升。房价下跌后，刚买房的业主心理就会失衡，因为他们仍需偿还原贷款合同约定的金额。所以，在一些因素的影响下，这些人联合起来搞房闹也不是没有可能。
为此，各个地区也积极发布稳楼市政策。9月21日，湖南省衡阳市衡东县就发布了《关于促进房地产业和建筑业平稳健康发展的若干政策措施（试行）》，《措施》显示，在加强商品房销售价格管理方面，房地产开发企业应当根据商品房开发建设成本、合理利润等因素申报商品房销售的最高价、平均价和最低价。
发改部门会同住建部门对房地产开发企业申报的价格进行明码标价监制，监制后需要调整的，应当先备案后调整。严格执行国家商品房销售价格调控政策，严禁哄抬房价，严禁恶意跌价，防止商品房销售价格大幅波动。
长期以来，国内房地产市场有没有泡沫一直都是各界争论的话题。我们的邻国日本，当年就是遭遇了巨大的房地产泡沫。不过日本最后是主动戳破了房地产泡沫，虽然后果是几十年的经济大衰退，但如果不主动戳破，后果只会更加严重。曾任央行副行长的吴晓玲就多次告诫民众：留给大家狂欢的日子不多了，要做好随时应对资产泡沫破灭的准备。
一般来说，房价收入比保持在6-7倍比较适合。而现在国内一些城市，比如上海，一套房子的价格在700万元左右，三线城市至少也在200万元。与此同时，我国居民的平均收入在3000元到7000元之间。从房价与收入的比例来看，国内房价早已远远超过居民收入，尤其是一线城市房价，脱离收入太大。
好在“房住不炒”政策的出台，房子的属性逐渐从投资转向居住。在“房住不炒”的主基调下，其增长空间也将十分有限。总体而言，从明年开始，房地产市场的泡沫还会持续，房产要做好泡沫破灭准备了。当然，我国房地产市场的泡沫并不会出现日本当年的情形。毕竟，住房资产是家庭资产的主力军。长期来看，房价回归合理水平是大势所趋。#热点最前线#
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