如今昌平哪个板块最热？回龙观绝对算的上名列前茅，小白上周就告诉我“公园悦府挂牌单价破8万的房源太多了”，国风美唐、公园悦府、金域华府等次新的价格真的让我看不懂。作为“刚需代言人”，回龙观已经不适合我关注了。
而同在回天计划中的天通苑，价格却属于回龙观的“腰斩”水平，大批次4万+二手房挂牌房源，那么天通苑是否适合“刚需”关注呢？我们今天来聊一聊。
重点选择天通苑北以及东侧
重点推荐选择天通苑板块内的北或东侧，原因很简单——天通苑板块的大利好，地铁13号线拆分以及17号线北段。
地铁13号线拆分，A线将会在天通苑东、东三路有两站。地铁17号线北段会在天通苑东设有1站。加上目前的地铁5号线，这个区域将会变成三轨交汇。其中17号线，往南清河营、勇士营后即望京西。继续南下可以到达国贸。而13号线拆分之后，往西不远即可到达西二旗。可以说天通苑北、东未来可直达望京、国贸、西二旗等主要产业聚集区。
要不要抄底天通苑呢？
当然不行，这两条地铁都在建设中。实际的价格传导不会这么“慢”，早就不在“底”了。清华长庚医院、龙德广场、天通艺园、温榆河公园加上“回天计划”，天通苑板块自住是没有任何问题的，但抄底的想法不要有。
天通苑的价格只有回龙观的一半儿，但实际上这个板块对真正的刚需上车其实并不算友好。
①单价确实4万左右的房源很多，还有部分3万+，但板块内小户型并不多，挂牌房源100㎡以上很多，总价普遍400、500万起步；
②经济适用房偏多，要仔细查看房源是否转商，额外的税费成本并不算低，5-6环之间的位置，基本上没有普宅房源，实际首付比例比较高。
天通苑毫无居住品质可言？这可能是个错觉
传统印象中的亚洲最大社区，人多、乱、“老破大”房源多。实际来说确实存在以上这些问题，但实际看过天通苑东三区、天通苑北二区后，真的还是有些不同的感受。
①有一定的社区环境，甚至东三区的绿化还是不错的，部分楼道也没有太多的杂物，卫生情况也可以，比一般的老破小社区要强；
②好户型、大窗户也普遍存在，一些复式或南北双阳台的户型，放到现在的商品房市场里也是能打的。团队的齐小白介绍，其实中苑附近集中了一些更好一些的房源，品质会更好一些。
天通苑的竞品分析
目前回龙观、霍营、立水桥这些板块的价格已经与天通苑拉开了差距，并不能算作竞争对手。主要可对比的主要是北七家、沙河两个板块，这两个板块的总价更低。但论配套以及实际出行来说天通苑更强。实际上真正要对比的恐怕还是北七家、沙河的新盘。
4-5万的新盘选择很多，如果更看重居住品质建议选择北七家、沙河的新盘。更看好配套选择天通苑二手。
说到新盘，不得不提到“歇甲组团”。从今年昌平公布的街区规划中看，未来这片区域很可能会提供大量的新盘。
这个板块就在天通苑的东侧，共享地铁17号线、13号线天通苑东站。板块东侧就是温榆河公园，西南侧就是新北苑，地段是相当不错的。
歇甲实际是属于“北七家”镇，如果新地能够在1-2年内入市，个人猜测指导价可能在6万+的水平。
这次跑盘中看到目前组团内回迁房建设中，组团内基本上已经拆干净了，保安大哥拦着没进到工地内部，不过这片地的范围相当大。地铁+公园+大规模土地，未来值得期待。不过，何时土地能够入市仍然是个未知数。
总体来说，天通苑属于优缺点十分明显的板块。虽然有利好，但想跑赢大盘个人不推荐选择这里。但总价400-500万之间的预算，想要个配套成熟的大房子可重点看看。
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