这两天，楼市的利好政策，接踵而至！
01
刚刚，央行公布2022年8月21日最新贷款市场报价利率（LPR）：
1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
分别比上月下调了5个基点、15个基点。（上月1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。）
敲黑板！
1 2022年以来，央行已有多次降息动作。
2022年1月，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，较之前分别下调了10个基点、5个基点。
2022年5月，央行公布5年期以上LPR为4.45%，直接下降15个基点。
此次又再度下调，且一出手还是15个基点。
如此连降操作，实属历史罕见。
三次叠加，力度远超2021、2019年。
目前，房贷利率已降至历史低点。
2 5年期LPR年内两次下降。
关注楼市的人都知道，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR，此前一直趴在4.65%的水平。
今年竟已经连续2次下调。
信号意义非同一般。
02
坦白说，对于此次的降息，市场早有预期。
8月15日公布的MLF已经泄露天机。
LPR＝MLF利率+银行综合成本，可以说，MLF就是LPR的锚点。
所以说，MLF若下降，那LPR也铁定会降。
8月15日，央行发布公告，开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元公开市场逆向回购操作，中标利率比之前下调了10个基点。
据数据显示，今年以来，央行每月的MLF操作利率共下降了2次，分别是2022年1月份从2.95%小幅下降10BP至2.85%和8月这次从2.85%再次小幅下降10BP至2.75%。
如此密集操作，足见其紧迫性。
高层频频发声，释放信贷宽松信号。
1月18日国新办发布会上，央行副行长更是直接喊话——把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。
暗示了降息降准的可能。
4月29日中央政治局会议，楼市再吹暖风。
高层“发出指令”，“及时优化房地产信贷政策”、“支持刚性和改善性住房需求”。
5月4日，银保监会、央行再次喊话：在金融端支持首套和改善住房需求。
7月28日的高层会议再次重申，要“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”。
于是，切实的金融鼓励来了——房贷利率下降，这才是实质利好。
03
为什么会降息呢？主要有两大原因：
1 稳楼市
7月全国70城房价中，下跌的城市有40个，比6月又多了2个；二手房环比下跌的城市多达51个，新增了3个。
天津亦在下调的城市之列。
新房价格环比下调0.6%，同比下调3.5%；二手房价格环比下调0.8%，同比下调3.5%。
全国30个重点城市，所有城市前七月的累计成交同比都在下滑。
天津环比下滑15%，同比下滑35%。
房企暴雷、房价跳水……种种不确定因素弥漫，让买房人的购房意愿大幅降低。
土地市场方面，开发商没钱拿地，土地收入下滑。
从2021年至今的五次集中土地出让，天津土地成交金额从499亿——330亿——63亿——38亿——82亿，直线崩塌。
现在的市场，急需托举。
2 刺激购房需求
央行降息还有一个重要的背景信号：7月信贷数据出现塌方，贷款意愿出现大幅下降，亟需利好刺激。
在经历4月塌方、5月和6月略微修复后，衡量经济活动的两大金融数据——社会融资规模和人民币贷款，在7月再次出现了断崖式下跌。
7月，社会融资规模增量为7561亿元，比上年同期少3191亿元；人民币贷款增加6790亿元，同比少增4042亿元。
2022年上半年人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元；7月数据显示，人民币存款增加447亿元，同比多增1.18万亿元。
这意味着，无论是企业还是个人，贷款意愿都大幅下降。
所以，必须得激发实体经济贷款需求，让资金“活”起来。
所以降息势在必行。
04
降息，对楼市有什么影响呢？
最直接的就是月供压力减少，刺激需求入市。
天津大多数银行执行的房贷利率是首套LPR-20基点，二套LPR+60基点。
天津首套房贷利率降至4.1%，二套房贷利率降至4.9%。
这已创下了天津首套房贷的历史新低。
假若以贷款100万、按揭25年、等额本息计算：
对比年初，首套房贷利率为4.95%，现在降为4.1%。
100万贷款的月供额由5816.81元变为5333.74元，每月可以少还483.07元，利息总额少还144921元。
约15万元，剩下了一辆车钱，这可是实打实的优惠。
二套房的贷款利率原来是5.25%，现在降为4.9%。
100万贷款的月供额由5992.48元变为5787.79元，每月可以少还204.69元，利息总额少还61407元。
正计划买房的，马上就能享受降息的福利。
对于已经买完房，正在还房贷的人来说，幸福会“延时”。
因为大多数人的重新定价日都是1月1日，而今年的1月1日已过，现在的利率下调，在明年也就是2023年才会真正体现出来。
但无论怎么说，5年期LPR下降，就意味着购房成本和月供压力减少。
这对买房人和开发商都是好事一桩。
可以提振楼市，刺激更多买房需求入市。
从目前政策方向来看，信贷环境的进一步宽松，降利率也一定不是最后一步。
05
天津接下来也将有大调整。
8月4日公布的《天津市关于促进消费恢复提振的若干措施》（征求意见稿）已明确提出：“支持分区施策促进房地产市场平稳健康发展，优化个人购房信贷政策，引导金融机构下调住房贷款利率，降低住房商业贷款首付比例……”
现在意见征求已经结束，只等细则落地了。
与此同时，周末滨城一则《通知天津市滨海新区人民政府关于引发滨海新区落户支持“滨城”建设若干政策措施的工作方案的通知》显示：滨海新区落户、购房门槛再度放宽！
划重点：
落户方面：本市上学的35岁以下高职毕业生与在校生可以直接落户滨海，而且其直系亲属可以通过投靠落户。
新区居住证持有满3年而且有合法稳定住所的就可以直接落户。
购房资格方面：落户门槛大幅度降低的同时，在天津居住的外地户籍购房门槛也大幅度降低，居住证即可以申请购房资格。
以下是原文截图：感兴趣的可以看看：
06
无论如何，政策的风向标意义巨大。
央妈实质降息利好，滨城落户新政，还有在路上的松绑政策……
关于楼市走向已经明确，有买房需求的要早做打算了。
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