01
济南将全市推二手房“带押过户”
8月17日上午，济南市举办新闻发布会称，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。“带押过户”即指对于存在抵押的房产要上市交易的，不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。具体流程是：
①办理转移、抵押“双预告”登记，买卖双方配合银行线上申请，登记完成后银行先行放款；
②买卖双方办理房产过户转移登记，抵押预告登记同步自动转为本登记，由公证机构设立提存账户，配合完成双方交易，保障交易安全；
③卖方归还贷款，解除抵押。提存账户资金直接归还卖方贷款，银行线上提交抵押注销登记申请，还贷自动到账，在线解除抵押。
目前，该二手房交易新政已在济南当地工行、建行、北京银行等多家银行试点。接下来，“带押过户”还将在全市二手房市场全面推行。其实除济南外，近日昆明、金华、珠海等多地也在试点二手商品房“带押过户”业务。但这些城市的“带押过户”业务仅在少量指定金融机构办理，各大行还没有完全跟进。
无论如何，二手房“带押过户”尝试改变以往“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”的模式，创新为“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”新模式，对于盘活二手房资源、降低二手房交易成本以及加快二手房流通都具有示范意义，待业务成熟之后或将在更多地方推广，值得持续关注。
02
发改委：积极推进民营企业项目发行REITs上市
8月16日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT首批三只保障性租赁住房REITs正式发售。至此，我国公募REITs产品数量扩募至17只，总发行规模约580亿元。底层资产已涵盖交通基础设施、园区基础设施、仓储物流、生态环保、能源基础设施，以及新增的保障性租赁房。
同样在今日，国家发改委召开新闻发布会，表示下一步将进一步提高推荐效率，推动基础设施REITs市场规模不断扩容，特别是积极推进符合条件的民营企业项目发行上市，调动民间投资积极性。同时，国家发改委将大力督促回收资金尽快投入新项目建设，促进有效投资，形成良性循环。
REITs作为拓宽社会投资渠道、扩大有效投资、降低政府债务风险的有力工具，为持有大量基础设施资产的地方政府及国有企业提供了盘活方式、资金来源以及退出路径，现已成为国家和地方政府的重点工作。但是目前我国REITs市场的规模效应还是没有形成，发行数量、发行规模以及优质项目仍有待进一步提升，市场主体参与积极性有待进一步提高。或将会从以下几个方面发力：
·政策导向下，地方拿出更多有吸引力项目，形成示范效应，增强对市场主体的吸引力。
·打通民企进入基础设施公募REITs通道，增加民营企业再投资能力。比如昨日，首单由民营企业正式申报的公募REITs—东久新经济REIT已获上交所正式受理。
·提升底层资产收益能力。这势必面临着很多政策的突破或制度的松绑。比如通过提升运营能力、改扩建、代建、划拨产权转让、分割转让、以租代售等提升资产回报率，再通过REITs退出。
·完善审核机制，提高审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。
03
7月房地产数据：
5、6月修复进度被打断，7月环比全部跳水
“企业暴雷－市场受损－现金流恶化”循环往复，根源问题悬而未决，市场远未筑底！
·5、6月的“回暖”成色非常弱，经不起一点点负面冲击，强烈的“停贷潮”将7月成交量一下子拽到了近十年最低谷……
·市场大数容易掩盖真相，不同城市的分化、城市内部的分化，留给房企的有效仓位比想象的还要狭窄。谁在调仓、如何调……
·换届前夕还有比房地产更重要的事情；地方政府救市力不从心，收购库存、重启拆迁、注资困难房企，都缺乏配套资金。政策怎么救……
·企业端走不出现金流恶化的漩涡，根源在哪里？现在应该做些什么……
最新出刊的《战略投资内参（8月）》，就行业根源问题逐一梳理，提示未来一段时间的风险和走向；同时从政府面临的困难、城市发展新思路、标杆房企的短期应对和长期铺排等视角，探讨行业存在的一些曙光。
04
陈淮：房地产业危机是怎么造成的？
8月9日，社科院大学城乡建设经济系教授陈淮在博鳌论坛上发表了他对房地产行业危机的看法，他认为房地产行业危机源于几个方面原因：
①政策“吃错药、吃多了药”。例如环京区域及海南的限购，河北境内环京区域的房子一定是在北京务工的人群来买，本地居民本来就不可能来买；而海南岛本身居民居住面积很充裕，不准岛外的人买，那谁买？
②开发商对自身风险估计不充分。开发商转型、转轨、调整战略、做大做强，但由于自己对风险估计不充分，遇上“六月飞雪”可能就冻死了。
③一些偶然化的因素，比如疫情。疫情导致了相当一部分人群收入减少、就业困难，这都给市场造成了困难。
④原有制度性的缺陷。
中国老百姓需要房子的意愿趋势仍然强烈存在，住有所居、房子是用来住的目标也极其正确，关键在于让所有的人都住进房子，让所有的房子都住进人。
05关于房地产后市研判的一些行业观点
近日，多位房地产企业家在2022博鳌房地产论坛上发表了他们对当前房企的策略以及后市的发展研判。
■ 房企要如何探路高质量发展？
·保利战略研究院院长吴定金：争当产业链链长，做行业转型升级的推动者
第一，回归居住本原 ，重塑以客户为中心的商业模式； 第二，聚焦真实需求 ，寻找确定性的细分市场，聚焦有效的区域； 第三，聚焦确定性的经营型物业模式 ，从原来的地产思维转向真正经营思维； 第四，做好动态调整 ，锻造高质量发展能力。 第五，有能力争当产业链链长 ，房企在住房保障、公共服务、养老、碳中和等领域可以起到链长的作用，引领这个行业的发展。
·金地管理总经理蔡戈鸣：加大存量市场开发的价值和经营价值的挖掘
行业这次调控，从操作层面看是在去杠杆，但本质上是在去产能。 行业接下来可能需要去顺应存量和增量并重的变化，可能需要比过往更加关注存量市场开发的价值和经营价值的挖掘。而这里的 存量可以包括存量物业的再开发，也可以包括租售并举，也包括阶段性不良项目的机会等 ，这些都是存量跟增量并举的。
另外一个方面是行业的分化，包括地域分化，也包括企业个体的分化，还有整个行业专业分工的分化。 下阶段， 大家会在细分领域做深做精，在细分领域找到第二赛道 。
地产行业未来会如何重构？
·金地集团副总裁郝一斌：行业融资会转向直接融资——集合信托形式
过去房地产行业是通过激进的融资发展，通过高杠杆、高负债的模式发展。房地产行业企稳以后，大家的风险意识会增强，未来会出现一批资产质量非常好，资产规模非常大的企业。以后，整个行业的融资也会转向直接融资， 所谓直接融资并不是IPO，而是集合信托形式的，直接资本监管项目。 资本和管理进一步分离、更加明晰，有效控制行业风险。
■多元业务潜在机会?
·碧桂园服务首席财务官黄鹏：物管的未来是资产管理及价值运营
物管的未来一条重要的方向路即做资产管理的价值运营。 能够做资产设施管理，将资产的运营、交易以及随着资产生命周期的过程，咨询、顾问形成专业化的方案 ，一体来提供服务。而基于资产管理、基于价值管理这个逻辑也将重构我们的服务。此外， 物管还要形成对资产的募投管退的能力，才能真正解决价值运营的问题。 要自己能够管理和引导业主，要参与资产的升级和退出，这是服务要重构的。
·中信资本高级总经理朱瑞生：下一步要推动社区商业填补市场空白
多元潜在机会中，我们接下来要做什么？肯定不能再做继续推动过剩的事情， 要做一些真正有效填补市场空白的，包括社区商业，什么是好的社区商业 ，什么是未来20年继续能够存在和发展成更好的社区商业， 经过这一轮疫情检验，我们发现社区商业扛住了 。很多大盒子没有扛住，但社区商业扛住了。
【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】
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