这是严肃君的第 563 篇推送
北京三批次集中供地终于拉开帷幕！
上周五（8月5日），北京市规自委官网发布了8宗住宅地块的预公告；昨天（8月8日）就明确了各地块的销售指导价。
有消息称，北京此轮集中供地，将采用分批预公告模式，下周还将会有第二批。
先把地亮出来，探探大家反应，只有房企真金白银交了钱的，才会挂上三批次的名单。
底线是，不流拍。
01
房企，有松有紧
除了基本玩儿法改变，竞拍规则上，也对房企更友好。
一是喜提“联合体自由”。
明确宗地转为正式公告后，若已取得该宗地预申请资格的主体与其他企业组成联合体参与该宗地竞买，视同该联合体已参与预申请，竞得土地后与其他预申请人享有同等权利。
二是进一步降低了土地“首付”比例。
成功竞得后，30个工作日内交土地成交价款的50%；4个月内缴清剩余土地成交价款。
注意，之前首付款是全部政府土地出让收益，加50%土地开发建设补偿费。
比如当年朝阳劲松地块，土地成交价为11.4亿，其中土地开发建设补偿费约3.1亿，这3.1亿中的一半，可以“分期付款”。
而按照新规定，这11.4亿都可以先付一半。
那参考北京平均周转速度，很可能新房开完盘，几十亿的进账都有了，还有一半的土地成本没付。
三是提前公布项目周边市政交通建设规划，包括之前公示的三期交通建设规划/西红门教育资源引进等，都是提高房企的拿地意愿。
当然，有松就有紧。这次房企的“反悔”成本也更高了。
与以往相比，此次土地预公告文件里出现了一个新附件，那就是《国有建设用地使用权出让预申请书》。
要点是，参与竞拍前确定最低出价，并缴纳保证金，如果又反悔不拍了，或者低于最低出价，保证金不退的哦~
02
海淀降价
首批预公告8宗地块，分布比较散。
海淀、石景山、昌平、顺义、大兴、昌平、房山都有，最受关注的当然是海淀永丰F2地块。
F2地块总共占地面积275.98亩，折合约为18.4万平，此次只上架了1/3。也就是下图中的0018F3多功能用地，0019R2纯居住用地，容积率2.4，控高45米。
地块的交易起始价为509000万元，上限价格为585350万元。触及土地合理价格上限后，转入竞争现房销售面积，上限2万平。如果再触及上限，则转为现场摇号确定竞得人，并高标准建设。
关键是，该地块销售指导价为8.2万/平，比隔壁中海·滙德里/幸福里润园低了1000/平。
其实不难理解，新地块容积率2.4，控高45米，未来产品业态为小高层/高层，而上述两项容积率仅为1.5。
目前中海·滙德里推出复式77平、99平、125平和129平；幸福里润园还有109㎡三居和119㎡四居房源，均价8.3万无优惠。
中海和华润，得抓紧时间了。
03
全城维稳
除海淀永丰F2外，其余地块的销售指导价都很稳。
几个之前有供地，还在售的片区，如建发·珺和府附近的昌平生命科学园地块/桂语听澜旁的亦庄新城地块/西红门橡树湾附近待拍地块。
价格完全持平。
其中昌平待拍地块，就位于建发·珺和府的北侧，总面积32830.724㎡，建筑面积约9万㎡，控制高度80米。其中6004地块容积率2.8，6005地块容积率为2.7。
规划条件与在售新房项目基本雷同，贴身竞品了。
据网易房产数据中心统计显示，截至目前北清云际成交509套，建发·珺和府成交198套，库存房源还有1400多套。
大兴西红门也是目前新房供应的红海。
此次上新的6013地块，就位于橡树湾中间。周边两公里范围内有新城·熙红印/熙悦宸著/御景星城等多个新房项目。
近日西红门交通和教育双重利好落地。
19号线二期工程南延支线，自主线新媒体产业基地站引出，南至大兴西片区生物医药基地西站，线路全线17.4km，设站7站，大概率会经过西红门东站。
大兴区教委与西城区教委携手，与西红门镇政府、采育镇政府签署合作办学协议，北京市第四中学和黄城根小学将落地西红门镇，位置如上图所示。
此外，石景山区五里坨地块6.2万/平；顺义新城第一街区地块4.6万/平；房山西潞街道地块4.5万/平；密云水源路地块3.1万/平。
如果说价格稳的是预期，那么现房则稳的是交付。
触达土地合理价格上限后，8宗地块中有5宗，将转入现房销售面积竞争。有地块可能多达半数房源，未来将以现房形式销售。
从房企端而言，现房销售意味着拿地2-3年后才能入市，3个月高周转模式不再，也能与期房房源错开入市时间，避免扎堆；
对购房者来说，看得见、摸得着的现房，安全感upup，货不对板的交付风险也同步降低。
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