6月28日，在股东大会上，万科郁亮谈及当前的房地产市场时，斩钉截铁的说出了7个字：短期市场已触底。
一直以来，万科就像地产行业的“大空头”，经常说一些夺人眼球的看空言论：比如2008年万科提出的拐点论；2012年万科首次提出地产将会进入白银时代；2018年的股东大会万科高呼活下去；2022年2月万科提出房地产已进入黑铁时代。刚开始，大家都觉得万科是在哗众取宠，但回过头来看，这些预言的确具有一定的前瞻性。
而这一次，万科却一反常态不再悲观，这是不是意味着房地产市场又要重新火热了呢？
其实，郁亮的触底发言，很可能只是配合政府给行业打一针强心剂。而从这几天整个行业的气氛来看，郁亮的发言的确有明显的提振效果，但对整体楼市的交易作用其实微乎其微。首先从70城房价指数的月环比数据来看，5月环比-0.51%，6月环比-0.48%，7月环比-0.5%。
从历史上看，楼市跌到某个低点，下跌幅度就会开始收窄。比如2008年12月、2014年9月，楼市上演的是微型反弹，但这次并不是，目前仍在不断向下盘整的过程中，连下跌速度都还没有反弹，怎么能说楼市已触底？
再看今年上半年百强房企的销售情况。数据显示，上半年百强房企累计业绩规模同比降幅高达50.3%，较2020年同期降幅也达到27.8%。近8成百强房企累计业绩，同比降幅高于30%。2022年上半年，百强房企的销售入围门槛较上年下降60.4%，去年上半年为177.7亿，到了2022年上半年已经不到百亿。
今时今日对开发商影响最大的就是销售回款，尤其是在融资受限和偿债高峰的背景下，回款不畅称得上是压死开发商的“最后一根稻草”。正因如此，我们可以看到，今年上半年百强房企中有60%并未参与拿地，上半年土地市场罕见降温，一部分根源就在这里。7月5日经济观察报报道，2022年上半年，全国195个城市土地累计成交14392.13亿，与2021年上半年相比下降58%，创下2016年以来的新低。而即便是这样，还得靠国、企城投的不断托底。
然而地方国企和城投拿地，对于地方来说，根本不能解决财政吃紧的问题。因为地方国企、城投是官方自己的平台，他们拿地基本等同于左手倒右手，本质上就是官方的遮羞布，不想让市场看到土地出现大规模的流拍。这种两手倒的方式，除了能让数据看起来没有那么糟糕外，本质上是不产生什么卖地收入的。
而如果扯下国企、城投这块遮羞布，那么很多城市上半年的卖地收入基本是没法看的。
说回房企这边，它们的外部融资也出现大幅腰斩。2022年6月，房企债务发行总规模为908.9亿元，同比下降51%。上半年房企债务累计发行4825.5亿元，同比下降54.9%。其中海外债的发行更是陷入绝境，2022年1-6月，房企海外债共发行195亿元，同比下降90%。
借不到钱的同时要还的债还越来越多。
今年下半年房企债务到期规模依旧较大，7-8月将迎来年内第二次偿债高峰。数据显示，2022年下半年，房企信用债到期规模3177亿元，海外债到期规模1743亿元，房企下半年平均每月到期债务超过800亿，其中7-8月平均每月到期金额超过千亿，房企偿债压力依然普遍存在，暴雷风险丝毫未减。
分城市来看，根据中国统计局的数据，5月份33个城市二手房价格跌回两年前。不仅仅是牡丹江、安庆、北海、锦州这类三四线城市，还有哈尔滨、太原、天津、南昌、青岛等省会国家中心城市。这些房价下跌的城市，无一例外都有一个共同的特点：库存高居不下、需求严重不足，叠加成交量大幅下滑，买房人更加捂紧钱包。
以青岛为例，2022年6月，新房库存位居全国之首，库存面积超过2500万平。再比如南昌新房库存足够消化5-6年。
再看央行近期发布的《城镇储户问卷调查报告》，当前时期购房者的买房信心不仅未见好转，而且还在进一步恶化。未来三个月只有16.9%的居民打算购房，该比例低于今年一季度的17.9%，同时创下2016年三季度以来的新低。
一句话总结就是：房价下跌后，人们的购房热情也跟着大幅下降。
事实上，如果去看一些房企,近期发布的销售数据，就会发现他们很多只说环比，而不讲同比数据。这里面其实大有文章，因为和基数低的5月份相比，6月份的数据自然好看很多，但实际上6月份甚至都不到往年正常水平的60%。也就是说，如果现在有人一个劲夸市场大幅好转，显然是另有所图。但是不懂行的购房者如果看到这样的信息，就会误以为房价又要开始暴涨，可能会在焦虑的情绪下着急进场接盘，这就是所谓的信息不对称。
那么，下半年的楼市该怎么看？
首先我们要知道中国的房地产资源已经过剩。据中国统计局公布的数据显示，中国家庭每户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。即便扣除城乡居民的数据一样也不低，这意味着未来房地产增量市场的规模大概率会不断缩减，商品房销量缓慢减少是个大趋势。
再是疫情何时结束还是个未知数，最近几天国内多地再现本土疫情，而在西安、北京新发疫情中，感染者病毒基因测序接连指向了传播力更强的BA.5分支，其也被称为“迄今为止最糟糕”的新冠突变毒株。这主要是因为BA.5远超前辈的逃逸能力，以及更加快速的内在传播力.这或许是新冠病毒进化史中又一次重大突变，而BA.5的突变也使其成为新的全球“毒株霸主”。
显然疫情爆发以及随之而来的调控政策对房地产的影响极大，正如前几个月那样，开发商的售楼处必须关停，新房销售受阻，有些项目一两个月都可能卖不掉一套房子。疫情反复，很多行业遭到冲击，关门闭店、裁员减薪的背后是数以万计的居民家庭经济来源的大幅锐减。在收入不稳定的情况下，不少人只能放弃原本的买房计划，尤其是一些企业，可能需要通过卖房来维持自己的现金流。再是如今持有房产也是亏本的买卖，很多人正计划卖房止损。
会这么说，并非武断下结论。从多方面的数据来看，其实从2021年下半年起，很多城市的房价都没涨过，有些已经连续跌了很久，甚至包括一线城市的部分区域。以前人们总说买房抗通胀、买房升值赚钱。现在回过头来看，过去这一两年，很多人买房不仅没赚钱，还亏了一大笔，因为持有房产也是有资金成本的，贷款也是有利息的，更重要的是，现在房地产市场不景气，很多地方的房子已经彻底变成不动产，很难脱手。
实际上，当下很多城市甚至出现了抛售潮的苗头。7月5日第一财经报道：多城二手房挂牌量激增，其中成都、重庆突破17万套。安居客的数据则显示，6月全国重点城市二手房新增挂牌房源量环比上升6.8%，南昌、哈尔滨、长春、济南等城市挂牌房源量增幅也较为显著。各地挂牌量虽然激增，但成交却明显分化：一线城市大多数房子不愁买家，二三四线则面临不同程度的去化难问题，很多房子即便割肉都难寻买家，有些力度大的一口气能降20万乃至50万，其他房源也都是2万、3万的降。
基于以上几点预测，未来6个月整体房地产依旧悲观，年内也难言触底。具体而言，城市间会严重分化，一线强二线等有潜力的城市房子仍然不愁卖，即便市场不景气的情况下，房价仍然会有可能超过5%的涨幅。数据显示，虽然5月末全国商品房待售面积5.54亿平方米，同比增长8.6%，但库存主要积压在三四线城市，大多数强一二线城市库存比较合理。
另一方面，6月份二线城市松绑、调控火力全开，尤其是限购政策放松，势必会吸引大批购房者入市。按照历史规律，需求一旦集中释放，也容易推升房价。而从需求端的角度来看，中小城市的购房群体以本地人为主，具有一定的局限性，而且很多城市的家庭住房拥有率已经超过90%以上。同时，因缺少产业的支持，人口流失严重，外来购房者数量也较为有限，这意味着这类城市的库存去化难度是长期性的，普遍会维持在5-6年。住房处于供大于求阶段，无论地方如何政策刺激，房价也很难支撑住。同时在强二线的争抢下，库存庞大、需求消耗殆尽的中小城市，房价很可能会滑向深渊。
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