作者：子非鱼
01 | 土地下行下的公职人员降薪
经济观察报最新发表的一篇文章《地市徘徊中 楼市正触底》的文章刷屏了。被多家权威媒体转载。
不过，在其他媒体上，被改成了更符合文章主旨和现实意义的标题《土地市场下行：部分城市公务员欠薪，房地产规模下降成定局》。
这篇文章之所以被刷屏，在于其揭露了一个真相：
在地价下行之下，多个城市的公职人员薪酬下调，其中还包括卖地收入第一的杭州，有的甚至还被拖欠。
文章披露：
今年5月底，杭州部分区县、街道等机构薪资调整，涉及上城、西湖、拱墅等区县，目前还未涉及到省市级。经过调整，普通科员年到手收入下降3万-4万元，科级职务到手收入下降6万-11万元，正职领导年收入降幅达到50%（15万元-20万元）左右。
此外，还披露了北方某座城市，因为卖地收入下降，就连志愿者的工资都还欠着。
文章是单纯的进行了报道，但却为我们揭露了一个真相，那就是：
土地出让金是当下多数城市的财政腰包，土地收入下降才是上半年全国各城市出台500多次托底措施的最大推动力。
因为只有新房卖得好，土地才能卖得出去，才能有更丰厚的卖地收入。
换句话说，别天真地以为人家降税、降利率、放开限售、放开限购等操作，是为了咱们上车买房，其实都是为了拯救自己的腰包。
看清楚了这一点，我们才能更好地认识市场，避免踩坑，避免充当冤大头。
02 | 土地收入下行
公职人员降薪的大背景，是从去年下半年以来，土地就不好卖，流拍成了家常便饭。
去年第二轮供地，北京的流拍率都在60%以上，长沙流拍率66%，广州、杭州、沈阳的流拍率都在50%以上。
去年第三轮供地，在部分城市优化了拿地规则之后，依旧上演着高流拍率。当时，福州的流拍率33%，厦门的流拍率50%，沈阳流拍率70%，长春流拍率75%。
进入2022年，在首轮供地中，22座集中供地城市平均流拍率为15.7%，其中天津以83%的流拍率位居榜首，长春流拍率50%，济南、福州、南京、合肥、沈阳也都上演着较高的流拍率。
这种背景之下，根据财政部的数据披露，前五个月，全国土地出让金1.85万亿元，较去年同期下降了28.7%。
以杭州来说，虽然上半年卖地收入依旧位居前列，但较去年相比，仍下跌了不少。
从上图可以看到，武汉、南京、沈阳、长春、天津、重庆、郑州、青岛、长沙、北京、广州、济南、无锡、福州、宁波、苏州、合肥、厦门、杭州。
卖地收入较去年同期上涨的城市，只有上海、深圳、成都三个城市。
更为关键的是，这还是央企、国企与地方城投兜底的结果。根据克而瑞披露的数据显示，目前国企加央企的兜底率高达88%，民企参与率只有12%。
而国企、央企，尤其是地方城投拿地，很大程度上只是为了给地方城市走走流水而已。只不过地方城市的土地左手交给了右手，卖地收入右边口袋出来进入了左边口袋而已，不会对地方城市的财政收入有什么增加。
这就是为何哪怕杭州卖地收入位居第二，公职人员依旧遭遇降薪的缘故。
要知道，杭州的土地财政依赖度全国第一。当下，除了深圳、上海、北京等少数城市摆脱了卖地收入依赖外，其余大多数城市基本唯卖地收入马首是瞻。
要想增加卖地收入，还得是民企拿地才行。
然而民营房企当下没有不缺钱的，哪怕是万科、龙湖这样的稳健房企，在销售大幅下滑之下，也不再阔绰。
去年第二轮供地至今，大多数民企都躺平了，没钱了。从上面的数据可以看到，5月份全国卖地民企才拿了12%。
此外，根据克而瑞披露另一组数据显示，上半年有80%的上市房企没有在22个集中供地城市拿地，还有88家房企自2021年以来，一宗地都没有拿。
为了调动民企拿地，各城市也是想尽办法。
从去年第三轮供地以来，很多城市就优化了拿地规则，比如降低房企拿地门槛，比如放开新房限价，还有的更是直接下调地价，目的都是为了给房企制造更大的利润空间。
然而，从市场反馈的数据来看，显然不起作用，民企依旧躺平。
原因很简单，你利润再大，我没钱啊。
在三道红线之下，在市场行情冷却之下，房企们现在面临的局面是，融资难，得还债，销售回款难。
尤其是销售回款，这是房企一切收入的主要来源。
03 | 500道措施背后的真实目的
在这种背景下，才有了上半年全国各地500多道救市令出台。
所有措施，都是为了推动新房成交，推动成交的目的，是为了推动土地成交，推动土地成交的目的，是为了赚取卖地收入。
有了这条逻辑线，就可以明白，无论是发布限跌令，还是放开限购喊你买房，都是为了维护自己的钱袋子。
儒家说人性本善，法家说人性本恶。我认为，还是生物学家道金斯说得对，人性本私。
为了维护财政的钱袋子，才有了玉林将卖房任务摊派给公职人员的奇葩场景，并且与个人绩效考核挂钩。
而在乌鲁木齐，不单单是公务员，连老师也要下场卖房了。
没办法，只有房子卖出去了，才能推动土地出让，地方城市才有收入，才能给公职人员发工资。
所以，无论是玉林的公职人员挨家挨户上门推广房子，还是乌鲁木齐的老师下场当销售员，都是为了自己的饭碗。谁让你吃了这碗饭呢。
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