很久没去华苑高新区，最近转了一圈，发现：
它正在“长高”。
1998年刚成立时，它还叫“华苑软件园”。
当时海泰大厦、鑫茂科技园，就算是“高楼”了，也是仅有的几栋写字楼。
其它更多是以生产型为主的企业厂房。
所以很长一段时间，大家更愿意叫它“华苑产业园区”。
20年后的今天再来看，脱胎换骨了。
能耗大的第二产业陆续迁出，取而代之的，是商业和服务业等第三产业。
没错，华苑高新区，正在调整产业布局——退二进三。
除了网红打卡地智慧山之外，又新添了天百中心、普天大厦，都是大体量的写字楼。
天百中心
普天大厦
马上，字节跳动就要来了。
2020年，天津华苑置业有限公司以总价5.3亿元摘得一宗商服用地。
建成后，将提供给字节跳动使用。
临近迎水道的位置，中电科创园也在建设。
包括多层、高层研发办公楼，酒店及商业配套，总投资约15亿。
又是个地标级项目，华苑高新区的天际线不断升高。
中电科创园
天服三悦北侧的空地，也已经起楼。
天服三悦北侧的空地
华苑高新区，似乎正在进行一轮都市更新。
盘活低效可利用的土地，替换成高密度的写字楼。
智慧山
中国普天创新园
以前两层楼，现在变高楼。
华苑高新区的密度在增长，意味着聚集的人口也在增多。
关键是，这些人口是第三产业带来的。
比第二产业薪水更高，消费力也更强。
年轻的人口，拥有高消费力的人口，已成为城市发展最核心的驱动力。
第三产业，才是板块的价值所在，也是聚集人口的核心武器。
包括环外的曙光超算中心、360、中国农业银行远程银行中心……拎起哪个都是高薪产业。
换句话说，华苑高新区在产业升级的同时，板块内的购买力也升级。
资源，最终应靠近财富产生的地方。
如果不是，说明还未到时候。
单一的产业结构，在某一时期，可以带动板块经济。
但这个产业一旦衰落，板块就注定不会再有人愿意留下来。
最典型靠产业逆袭的板块，就是苏州工业园。
之前主打制造业，调整产业架构后，如今聚集生物医药、人工智能等第三产业。
苏州，再次依靠产业，巩固了江苏老大的地位。
杭州拱墅区，当年为了改善环境面貌，壮士断腕，实施“退二进三”战略。
工业企业的腾笼让地后，第三产业进驻。
如今拱墅区房价大约4-5万/平米，坐稳杭州头部阵营。
华苑高新区，就像苏州工业园区一样，正跟着时代调整产业结构。
老天爷赏饭吃，祖师爷赏饭吃。
一个靠先天优势，一个靠后天努力。
不管是哪一种，产业的导入，都是板块可持续发展的重心。
不进则退。
几乎所有大城市，都有一个从“中心化”，到“去中心化”，再到“多中心化”的过程。
这是板块交替的必然。
天津一直高喊实现“多中心化”，现在是时候了。
华苑高新区，就是“多中心”之一。
环线价值论已经过时。
环线意味着相对的地理中心，但不意味着资源中心。
只有第三产业，才能形成有价值的资源，这才是真正的城市中心。
长沙梅溪湖国际新城、郑州郑东新区、合肥滨湖新区、南昌红谷滩新区……都不是地理中心。
却因为是城市资源中心，拥有高大上的配套、最新的产业布局，房价远高于传统意义上的地理中心。
因为，市中心土地匮乏，早期的城市配套老旧，旧改造价太大，根本无法布局新经济，更无法实施城市规划新理念。
从单中心，向多中心的格局演变，是解决大城市病的必经之路。
如今来看，华苑高新区具备“中心”的底色。
楼市的根本支撑，是人口和产业。
产业升级，决定房价上限（回答题目的填空题）。
学铁商等要素都会影响楼市，但带来的只是速度的差距。
只有产业才能带来能级的差距。
曾经有个很形象的比喻：
在苏州工业园工作，还没有买房，那就把房子买上海去。
整个深圳楼市的逻辑也如此：房价完全由生产力决定。
哪里的生产力更先进，哪里的房价就更高，所以深圳湾房价轻松超过了福田。
南方城市,买房跟着产业走。
都说天津没体现出来，房价也没反应。
那空港是怎么体现的？
房价为什么比一路之隔的华明镇贵5000元/平米？
证明产业是有驱动力的，是有价值的。
只不过现在的天津楼市，沙子和金子混一盘，更需要跳出来看真相。
华苑高新区的产业，还在叠加升级。
长期来看，一定利好西部改善、刚改楼市，比如水西、华苑西、宾水西……
天津距离主城最近的高新产业园，房价还不到2万/平米？竟然都卖不过旁边的镇？
从规律与逻辑上，都说不通。
华苑高新区，既有潜力，又被低估。
大家都知道，如何选对城市？
GDP强、人口持续流入、有高端产业，这三点讲起来朗朗上口。
其实，回归到城市内部的板块，也如此。
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