房地产十年一代产品，果然。
现在，天津楼市，刚好卡在“交替期”。
住宅产品正从上一个十年，向下一个十年过渡。
新老重叠的“交替期”最尴尬，也最混乱。
你能买到的，既有老掉牙的房子，也有亮瞎眼的新工艺。
扎心的说，有些房子，还没交房就过时了。
十年一代产品，不是说到第十个年头的某一天，“预备，走”集体换成新产品。
而是在一两年时间内，完成“产品换挡”。
可能这个楼盘在设计阶段，还处于上一个十年。
但两三年后交房时，甚至在建设期，住宅产品已经进入下一个十年了。
相当于盖了个过时的房子。
天津的商品房，经历了“3个十年”。
1998年房改，2000年开始，市场化的房企陆续进津。
当时房地产还处于草莽时代，最初做产品谁还没点情怀。
从2000年到2010年，这十年，天津楼市确实出了很多惊艳的产品。
万科水晶城、五一阳光、格调故里、格调空间、海逸长洲、时代奥城、犀地、江胜天鹅湖……
当年没有什么产品系可言，创造力爆棚。
外立面相当丰富，流线型、露台、观光电梯、落地窗……
即使放现在，除了旧一些、户型奇葩一些，整体设计依然不过时。
2010年到2021年，这十年队伍统一了。
房地产进入剧烈增长期，快周转、冲千亿，口号喊的震天响。
怎么才能快？复制产品系。
彻底平庸化，一张规划图打遍全天下，效果图不署名都分不清是哪个盘。
这十年，天津住宅外立面，两大主流风格：新亚洲、赖特式。
要么米色咖色，要么就是红的。
下本儿的用点石材，更多用真石漆。
天房天拖、天房中山路……这堆“天房系”长得都一样。
海教园那些，景瑞翰邻、文澜府……都走红砖风，傻傻分不清楚。
万科在“红色”上也是一去不回头，西青几个盘“一个模子刻出来的”。
这些风格的房子，如今市面上还有大批量在售。
但问题来了，左边卖着旧产品，右边出着新产品。
2021年，是天津住宅新产品的元年。
新一个十年，正式开启。
准确来说，2020年已经有新产品的苗头了。
要说，还是融创打响第一枪，先在颜色上做了突破。
南开宸院、御景宸院、津宸壹号……一改米黄风，全部转为米色和灰色。
但真正的产品变革，始于2021年的豪宅。
中海天空之镜、天津瑞府、旭辉铂悦公望、格调瑰丽花园、绿城柳岸晓风……
彻底颠覆新亚洲、新中式风格，开启公建化——
铝板、落地窗，甚至是玻璃幕墙，蓝灰色调。
2022年，新产品逐渐从豪宅蔓延到普宅。
连1万多的房子，也用上铝板和落地窗。
比如中铁建花语尚东、保利时代，房价仅有1.4万/平米。
照样配了香槟铝条、落地窗、大宽厅……拼颜值。
新入市的刚需盘，已转换到新产品的赛道。
熊市出好产品，卷出新高度，倒逼天津楼市产品进步。
市场太好，做产品没啥动力，反正也是开盘售罄，别费劲。
成都楼市火不火？近几年都没出过特别亮眼的房子。
杭州这两年“万人摇”，产品也没什么创新了。
郑州是典型的熊市，想跑量就得拼产品，所以郑州楼市的产品力，拿到全国也不逊色。
房地产野蛮生长结束，开始拼产品力，这是好事。
只不过，天津楼市现在刚好处于“两个十年”的转换期，新旧交替。
对于上一代产品来说，略显尴尬。
没看过新的，不觉得旧的难看；见过好东西，“过时产品”真是没法入眼了。
这个转换期，会持续到2023年。
上一时代的住宅全部交房，之后就没有老产品了。
我们常说的买房顺序：时机、板块、房企、产品。
现在来看，时机所带来的波动很小了，去除投资成分，有住的需求再买。
城市扩张速度降下来后，板块的马太效应也越来越明显。
眼下，房企的安全性、是否为新一代产品，暂时更重要。
上一代产品没有竞争力了，新房打不过别人，将来二手房也打不过。
00后都出来买房了，颜值是第一印象。
天津二手房挂牌量高，但未来，即便新产品成为二手房，量也是相对少的。
竞争对手少，流通率也高一些，1和100的关系。
都说天津买房人有“新房癌”。
每年新房成交占比55%，二手房45%。
很多二手房价格合适，又是现房，为什么还愿意买新房呢？
因为产品处于交替期，新房和二手房，几乎差了一个时代。
而且，“新房是造梦，二手房是梦碎”。
即便知道新房交付不可能百分百兑现，但还是期望能“美梦成真”。
有位群友，想买北辰大运河板块，现房在售的看了好几个，最后还是选了个期房。
人心本善，希望向好。
如今，恰逢两个时代的过渡期，“新房癌”恐怕又得加重了。
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